Valoración de terrenos y regla de inapropiabilidad de las plusvalías

La LS-2007, que deroga la anterior, prescinde de las anteriores clasificaciones del suelo en urbanizable o no urbanizable según la determinación de los planes, imponiendo en su lugar, y precisamente para las valoraciones de los inmuebles la clasificación de suelo rural y suelo urbanizable que atiende a la realidad presente de estar o no urbanizado. Así, los terrenos no podrán ser valorados con la incorporación al justiprecio de plusvalías si el terreno no está efectivamente urbanizado. Además, para evitar la invocación del valor real en fraude del rechazo de la inclusión de las plusvalías, la Ley no sólo prohíbe que la valoración se efectúe a través de la comparación de los precios de venta de fincas análogas, sino que impone como criterio único el de capitalización de la renta anual real o potencial, eligiendo la que sea superior, de la explotación según su estado en el momento al que deba entenderse referida la valoración.

La renta potencial se calculará atendiendo al rendimiento del uso, disfrute o explotación de que sean susceptibles los terrenos conforme a la legislación que les sea aplicable, utilizando los medios técnicos normales para su producción. Incluirá, en su caso, como ingresos las subvenciones que, con carácter estable, se otorguen a los cultivos y aprovechamiento considerados para su cálculo y se descontarán los costes necesarios para la explotación considerada.

El rigor de este criterio queda muy rebajado por la regla según la cual el valor del suelo rural así obtenido puede ser corregido al alza hasta un máximo del doble en función de factores objetivos de localización, como la accesibilidad a núcleos de población o a centros de actividad económica o la ubicación en entornos de singular valor ambiental o paisajístico, cuya aplicación y ponderación habrá de ser justificada en el correspondiente expediente de valoración.

La Ley prevé que las edificaciones, construcciones e instalaciones, cuando deban valorarse con independencia del suelo, se tasarán por el método de coste de reposición según su estado y antigüedad en el momento al que deba entenderse referida la valoración. En cuanto a las plantaciones y los sembrados preexistentes, así como las indemnizaciones por razón de arrendamientos rústicos u otros derechos, se tasarán con arreglo a los criterios de la LEF y de la LAR.

Para la valoración del suelo urbanizado se seguirá el método residual estático que tendrá en cuenta como uso y edificabilidad de referencia los atribuidos a la parcela por la ordenación urbanística. Si los terrenos no tienen asignada edificabilidad o uso privado por la ordenación urbanística, se les atribuirá la edificabilidad media y el uso mayoritario en el ámbito espacial homogéneo en que por usos y tipologías la ordenación urbanística los haya incluido.

El método de valoración residual estático trata de averiguar la diferencia entre el precio del producto inmobiliario finalizado, es decir, la vivienda, lista para su uso y todos los costes de elaboración, diferencia que se considera que es el precio del suelo según su valor de mercado. Cuando se trate de suelo edificado o en curso de edificación, el valor de la tasación será el superior entre el determinado por la tasación conjunta del suelo y de la edificación existente, por el método de comparación con edificaciones análogas, o bien el determinado por el método residual aplicado exclusivamente al suelo, sin consideración de la edificación existente o la construcción ya realizada que se valora de forma separada.