Antecedentes. La opción preferente por el urbanismo de obra privada por la que optó la Ley de 1956 produjo en el Derecho urbanístico español una obsesión por igualar en el negocio urbanístico cargas y beneficios a los propietarios favorecidos con la clasificación de suelo urbanizable de sus terrenos, sin reparar la desigualdad que creaba respecto a los propietarios de los suelos rústicos o no urbanizable. Por tanto dicha Ley solo atendió a igualar en el aprovechamiento urbanístico a los propietarios incluidos en el ámbito espacial en que operaba un plan parcial, mediante la técnica de la reparcelación.
Dicha técnica, no podía corregir las desigualdades creadas por los distintos aprovechamientos atribuidos a los diversos planes parciales. Por ello el texto refundido de 1976, ideó para igualar a todos los propietarios de suelo urbanizable, la técnica del aprovechamiento medio, que venía a ser la media aritmética de todos los aprovechamientos permitidos por el plan en dicho suelo, de forma que cada propietario recibiera en metros cuadrados un aprovechamiento proporcional a los metros cuadrados de su propiedad.
Así mismo crea el concepto de aprovechamiento medio para todo el suelo urbanizable. Cada propietario tendrá derecho a recibir un aprovechamiento en metros cuadrados, que era resultado de multiplicar el “aprovechamiento medio” por los metros cuadrados de su propiedad. Después por la compensación, se ubicaba el aprovechamiento de cada propietario en la parcela concreta resultante del plan a ejecutar.
La reforma del Texto refundido de 1992, varió la técnica pero no el concepto, sustituyendo los sectores por áreas de reparto y el aprovechamiento medio por el aprovechamiento tipo, solución asumida por la mayoría de Comunidades Autónomas.
Tras la igualación de los aprovechamientos en los terrenos calificados de suelo urbanizable, se hace necesario utilizar la técnica de la reparcelación con la finalidad de ubicar en cada nueva parcela su nuevo propietario. La reparcelación supone una nueva división ajustada al planeamiento, con adjudicación de las parcelas resultantes a los interesados en proporción a sus respectivos derechos y con el objeto de distribuir los beneficios y cargas de la ordenación urbanística, regularizar la configuración de las fincas y situar su aprovechamiento en zonas aptas para la edificación con arreglo al planeamiento.
La reparcelación deviene innecesaria en el sistema de compensación donde se produce aportación de todas las propiedades a una gestión común por la Junta de Compensación y en la expropiación, donde los propietarios reciben el justiprecio en proporción a sus terrenos.
El expediente de reparcelación se inicia al aprobarse la delimitación de la unidad de ejecución, salvo que la reparcelación se tramitase y aprobase conjuntamente con la propia delimitación y conlleva la suspensión de otorgamiento de licencia de parcelación y edificación en el ámbito de la unidad de ejecución hasta la firmeza del acuerdo aprobatorio de reparcelación en vía administrativa. A continuación se aprueba el Proyecto de reparcelación que deberá ofrecer un resultado proporcional a la superficie de las parcelas aportadas salvo que los propietarios, por unanimidad, hayan adoptado un criterio distinto.
La reparcelación puede ejecutarse:
- Voluntariamente: Por propia iniciativa de los propietarios de la unidad de ejecución. El Ayuntamiento tras un trámite de información pública, debe, si procede, aprobarlo y transcurrido el plazo establecido sin que recaiga acuerdo pertinente, se entiende aprobado por silencio positivo.
- Forzosamente: Cuando imponga al Ayuntamiento de oficio o a instancia de parte, por ser necesaria con arreglo al sistema de ejecución establecido.
El acuerdo aprobatorio de reparcelación, impugnable en vía administrativa y contencioso-administrativa supone la transmisión a la Administración correspondiente, en pleno dominio y libre de cargas, de todo los terrenos de cesión obligatoria para su incorporación al patrimonio del suelo o su afectación a los usos previstos en el planeamiento, la subrogación, con plena eficacia real de las antiguas por las nuevas parcelas, así como la afectación real de las parcelas adjudicadas al cumplimiento de las cargas y pago de los gastos inherentes al sistema de actuación correspondiente, procediéndose a su inscripción en el Registro de la Propiedad, bien por cancelación directa de las inscripciones y demás asientos vigentes de las fincas originarias, bien por agrupación previa de la totalidad de la superficie comprendida en la unidad de ejecución y su división en todas y cada una de las fincas resultantes de las operaciones de reparcelación.
Las adjudicaciones de terrenos con ocasión de la reparcelación, efectuados a propietarios de la correspondiente unidad de ejecución y en proporción a sus respectivos derechos están exentos del ITPAJD y no se considerarán transmisiones de dominio a efectos del Impuesto sobre Incremento de Valor de Terrenos de Naturaleza Urbana.
El art. 23 TRLSRU establece una serie de pautas comunes para las que denomina, con carácter general operaciones de distribución de beneficios y cargas y establece la traslación de esta técnica al ámbito del suelo urbano (art. 24) estableciendo una serie de reglas específicas.
