6.1.Las nuevas situaciones del suelo en el TRLSRU
El Texto Refundido de la Ley del Suelo de 2008 prescindió del sistema de clasificación de suelo para definir los dos estados básicos según fuera su situación: rural o urbana.
Y es que la Ley hacía de estas situaciones el criterio central de un nuevo sistema de valoración, que es competencia del Estado y no entraba a regular sus distintas clases a efectos del planeamiento urbanístico, que era competencia de las Comunidades Autónomas. El legislador entendía que: "las tasaciones expropiatorias no han de tener en cuenta las plusvalías que sean consecuencia directa del plan o proyecto de obras que dan lugar a la expropiación ni las previsibles para el futuro".
Sin embargo una de las novedades introducidas por el TRLSRU es la vuelta al régimen conceptual y material de clasificación de suelo a pesar de que formalmente mantiene la denominación de situaciones de suelo.
¿Cómo y porqué se ha producido este cambio y que efectos produce en la legislación urbanística y de rehabilitación?
La Ley 8/2013 introdujo una modificación del régimen jurídico de la propiedad del suelo que establece unos derechos y deberes de los propietarios de suelo en cada una de las situaciones.
El TRLSRU, que refunde, entre otras, la anterior, retoma y regula dentro del estatuto jurídico de la propiedad del suelo una serie de facultades ligadas a una serie de deberes y cargas vinculados a cada una de las ahora situaciones de suelo.
Por lo tanto podemos afirmar que en la actualidad el régimen jurídico de las situaciones de suelo equivale al anterior régimen de clasificación de suelo en la legislación estatal.
La pieza que faltaba para volver al sistema que hemos criticado a lo largo de estas páginas (aquel que computa la plusvalía no adquirida a efectos de valoración en suelos urbanizables) va a ser introducida por el Tribunal Constitucional en las sentencias 141/2014, 43/2015, y 218/2015, que declaran la inconstitucionalidad de parte del sistema de valoraciones de forma que deja prácticamente sin efecto la pretendida revolución del TRLS-2008.
6.2.Contenido del derecho de propiedad en suelo urbanizado
Se considera suelo urbanizado el integrado de forma legal y efectiva en la red de dotaciones y servicios propios de los núcleos de población. Se entenderá que ocurre así en las parcelas que cuenten con las dotaciones y los servicios requeridos por la legislación urbanística o puedan llegar a contar con ellos sin otras obras que las de conexión a las instalaciones ya en funcionamiento.
6.3.Derechos y deberes. La integración de la lógica de la equidistribución de beneficios y cargas en suelo urbano consolidado, las actuaciones de dotación
El art. 14 TRLSRU incorpora la lógica jurídica y económica del ensanche estableciendo como prioritaria la actuación en régimen de equidistribución de beneficios y cargas en el suelo urbanizado, el suelo urbano, de tal forma que entiende que son facultades que emanan del derecho de propiedad las siguientes:
- Completar la urbanización de los terrenos para que cumplan los requisitos y condiciones establecidos para su edificación. Este derecho podrá ejercitarse individualmente o, cuando los terrenos estén sujetos a una actuación de carácter conjunto, con los propietarios del ámbito, en la forma que disponga la legislación aplicable.
- Edificar sobre unidad apta para ello en los plazos establecidos para ello en la normativa aplicable y realizar las actuaciones necesarias para mantener la edificación, en todo momento, en un buen estado de conservación.
- Participar en la ejecución de actuaciones de reforma o renovación de la urbanización, o de dotación en un régimen de justa distribución de beneficios y cargas, cuando proceda, o de distribución, entre todos los afectados, de los costes derivados de la ejecución y de los beneficios imputables a la misma, incluyendo entre ellos las ayudas públicas y todos los que permitan generar algún tipo de ingreso vinculado a la operación.
- Obtener, en su caso, la conformidad o autorización administrativas correspondientes para realizar cualesquiera de las actuaciones sobre el medio urbano, lo que determinará la afección real directa e inmediata, por determinación legal, de las fincas constitutivas de elementos privativos de regímenes de propiedad horizontal o de complejo inmobiliario privado, cualquiera que sea su propietario, al cumplimiento del deber de costear las obras. La afección real se hará constar mediante nota marginal en el Registro de la Propiedad, con constancia expresa de su carácter de garantía real y con el mismo régimen de preferencia y prioridad establecido para la afección real al pago de cuotas de urbanización en las actuaciones de transformación urbanística.
6.4.Contenido del derecho de propiedad en situación rural (art. 16)
A)Concepto
En la situación de suelo rural se comprenden las anteriores categorías de suelo no urbanizable o rústico y suelo urbanizable. Según la Ley este suelo podrá clasificarse en las siguientes situaciones:
- Rural no urbanizable: cuenta con una especial protección porque así lo impone la legislación sectorial o no se considera apto para la urbanización de acuerdo con los criterios de cada Comunidad Autónoma. Como mínimo incluye los terrenos excluidos de dicha transformación por la legislación de protección o policía del dominio público.
- Rural sujeto a una actuación urbanizadora: suelo que puede pasar a la situación de suelo urbanizado. Podrá distinguirse entre suelo urbanizable delimitado o sectorializado, en los términos autonómicos a los efectos de poder exigir su transformación en suelo urbanizado.
Los terrenos dentro del suelo rural, no son en principio, aptos para la edificación, (pero sí para la urbanización, si se trata de terrenos urbanizables). No obstante, la legislación podrá permitir edificaciones de interés público o social.
El uso de los terrenos con valores culturales, ambientales, históricos, objeto de protección, queda sometido a la preservación de dichos valores, limitándose exclusivamente a actos de alteración del estado natural de los terrenos que la legislación aplicable autorice expresamente estarán protegidos por la legislación aplicable.
Asimismo sólo puede alterarse la delimitación de los espacios protegidos naturales y los incluidos en la Red Natura 2000, reduciendo su superficie o excluyendo terrenos de los mismos cuando lo justifiquen los cambios provocados en ellos por su evolución natural, científicamente demostrada. Dicha alteración debe someterse a información pública, que en el caso de Red Natura 2000 será previa a remitir la propuesta de descatalogación a la Comisión Europea para su aceptación.
En el suelo rural rige rigurosamente la prohibición de las parcelaciones urbanísticas, salvo legislación contraria. Los usos y obras, con carácter provisional, podrán autorizarse, salvo prohibición expresa, por la legislación territorial urbanística o la sectorial, hasta el punto de demolición sin indemnización alguna, si así lo acuerda la Administración.
B)Facultades y deberes
El art. 13 TRLSRU establece una serie de facultades del derecho de propiedad del suelo en situación rural.
Regula de una parte el suelo no urbanizable desde una concepción del suelo en situación rural, en la que incluye las facultades del derecho de propiedad de usar, disfrutar y disponer de los terrenos de conformidad con su naturaleza, debiendo dedicarse, dentro de los límites que dispongan las leyes y la ordenación territorial y urbanística, al uso agrícola, ganadero, forestal, cinegético o cualquier otro vinculado a la utilización racional de los recursos naturales.
Para continuar con la regulación de mínimos (complementada por la legislación autonómica) de aquellos suelos que por contar con valores ambientales, culturales, históricos, arqueológicos, científicos y paisajísticos deban ser objeto de protección por la legislación aplicable, quedará siempre sometida a la preservación de dichos valores, y comprenderá únicamente los actos de alteración del estado natural de los terrenos que aquella legislación autorice.
En segundo lugar regula el suelo urbanizable, es decir, el suelo vacante que puede llegar a ser ciudad, el suelo de ensanche, reconociendo una serie de facultades:
- El derecho de consulta a las Administraciones competentes, sobre los criterios y previsiones de la ordenación urbanística, de los planes y proyectos sectoriales, y de las obras que habrán de realizar para asegurar la conexión de la urbanización con las redes generales de servicios y, en su caso, las de ampliación y reforzamiento de las existentes fuera de la actuación.
La legislación sobre ordenación territorial y urbanística fijará el plazo máximo de contestación de la consulta, que no podrá exceder de tres meses, salvo que una norma con rango de ley establezca uno mayor, así como los efectos que se sigan de ella. En todo caso, la alteración de los criterios y las previsiones facilitados en la contestación, dentro del plazo en el que ésta surta efectos, podrá dar derecho a la indemnización de los gastos en que se haya incurrido por la elaboración de proyectos necesarios que resulten inútiles, en los términos del régimen general de la responsabilidad patrimonial de las AAPP. - El derecho de elaborar y presentar el instrumento de ordenación que corresponda, cuando la Administración no se haya reservado la iniciativa pública de la ordenación y ejecución.
- El derecho a participar en la ejecución de las actuaciones de nueva urbanización, en un régimen de equitativa distribución de beneficios y cargas entre todos los propietarios afectados en proporción a su aportación.
Para ejercer esta facultad, o para ratificarse en ella, si la hubiera ejercido antes, el propietario dispondrá del plazo que fije la legislación sobre ordenación territorial y urbanística, que no podrá ser inferior a un mes ni contarse desde un momento anterior a aquél en que pueda conocer el alcance de las cargas de la actuación y los criterios de su distribución entre los afectados. - La realización de usos y obras de carácter provisional que se autoricen por no estar expresamente prohibidos por la legislación territorial y urbanística, o la sectorial y sean compatibles con la ordenación urbanística. Estos usos y obras deberán cesar y, en todo caso, ser demolidas las obras, sin derecho a indemnización alguna, cuando así lo acuerde la Administración urbanística.
La eficacia de las autorizaciones correspondientes, bajo las indicadas condiciones expresamente aceptadas por sus destinatarios, quedará supeditada a su constancia en el Registro de la Propiedad de conformidad con la legislación hipotecaria.
El arrendamiento y el derecho de superficie de los terrenos a que se refiere este apartado, o de las construcciones provisionales que se levanten en ellos, estarán excluidos del régimen especial de arrendamientos rústicos y urbanos, y, en todo caso, finalizarán automáticamente con la orden de la Administración urbanística acordando la demolición o desalojo para ejecutar los proyectos de urbanización. En estos supuestos no existirá derecho de realojamiento, ni de retorno. - El derecho de usar, disfrutar y disponer de los terrenos de conformidad con lo previsto en el apartado 1, siempre que el ejercicio de estas facultades sea compatible con la previsión ya contenida en el instrumento de ordenación territorial y urbanística en relación con su paso a la situación de suelo urbanizado.
No obstante lo dispuesto en los apartados anteriores, sólo podrá alterarse la delimitación de los espacios naturales protegidos o de los espacios incluidos en la Red Natura 2000, reduciendo su superficie total o excluyendo terrenos de los mismos, cuando así lo justifiquen los cambios provocados en ellos por su evolución natural, científicamente demostrada. La alteración deberá someterse a información pública, que en el caso de la Red Natura 2000 se hará de forma previa a la remisión de la propuesta de descatalogación a la Comisión Europea y la aceptación por ésta de tal descatalogación.
