La Ley 8/2007, de 28 de Mayo, de Suelo, sustituyó a la Ley 6/1998 de 13 de Abril, del Régimen del Suelo y Valoraciones. Sus preceptos fueron integrados, junto con las normas todavía vigentes del texto refundido de la Ley sobre Régimen del Suelo y Ordenación Urbana, en el Texto Refundido, aprobado por RD-Leg. 2/2008.
Posteriormente se aprobó la Ley 8/2013 de Rehabilitación, Regeneración y Renovación urbanas que, como indica Tomás R. Fernández, son dos leyes en una; la que indica el título que pone el foco sobre la rehabilitación y la renovación urbanas, y la que se contiene en la DA 12 con la que se modifican 17 artículos del texto refundido de 2008 y que devuelve a los propietarios la posición que ocupaban en el sistema con anterioridad a este.
Ambos textos legislativos han sido refundidos con dos objetivos: de un lado aclarar, regularizar y armonizar la terminología y el contenido dispositivo de ambos textos legales, y de otro, estructurar y ordenar en una única disposición general los preceptos de diferente naturaleza y alcance que contienen aquellos. De acuerdo con ello se produce el vigente TRLSRU aprobado el 30 de octubre de 2015.
Ajustándose a la interpretación más estricta, que del marco competencial estatal se pueda hacer a través de la STC 61/1997, el legislador se prescinde de regular técnicas específicamente urbanísticas, tales como los tipos de planes o las clases de suelo, pues se reconoce al fin que, con independencia de las ventajas que pueda tener la técnica de la clasificación y categorización del suelo por el planeamiento, lo cierto es que es una técnica urbanística, de competencia autonómica, que, por demás, ha contribuido históricamente a la inflación de los valores del suelo, incorporando expectativas de revalorización mucho antes de que se realizaran las operaciones necesarias para materializar las determinaciones urbanísticas de los poderes públicos y, por ende, ha fomentado también las prácticas especulativas.
Aborda también la cuestión de a quien corresponde el derecho de urbanizar, afirmando que se abandona el sesgo con el que, hasta ahora, el legislador estatal venía procediendo de reservar a la propiedad del suelo el derecho exclusivo de iniciativa privada en la actividad de urbanización.
El legislador constata que el urbanismo español contemporáneo es una historia desarrollista, volcada sobre todo en la creación de nueva ciudad. Sin duda, el crecimiento urbano sigue siendo necesario, pero parece asimismo claro que el urbanismo debe responder a los requerimientos de un desarrollo sostenible, minimizando el impacto de aquel crecimiento y apostando por la regeneración de la ciudad existente. La Unión Europea en la Estrategia Territorial Europea o en la más reciente Comunicación de la Comisión sobre una Estrategia Temática para el Medio Ambiente Urbano, propone un modelo de ciudad compacta y advierte de los graves inconvenientes de la urbanización dispersa o desordenada: impacto ambiental, segregación social e ineficiencia económica por los elevados costes energéticos, de construcción y mantenimiento de infraestructuras y de prestación de los servicios públicos; afirmándose que la ciudad ya hecha tiene asimismo un valor ambiental, como creación cultural colectiva, que es objeto de una permanente recreación, por lo que sus características deben ser expresión de su naturaleza y su ordenación debe favorecer su rehabilitación y fomentar su uso.
La gran novedad de la Ley es que pretendía romper (veremos cómo el TC deja sin efectos esta novedad) la gran hipoteca que venía pesando sobre el urbanismo español, para el que los planes definían el contenido apropiable, patrimonializable, del derecho de propiedad, de forma que los aprovechamientos urbanísticos por el solo hechos de estar previstos en los planes se integraban en el patrimonio de los propietarios de los terrenos, incrementando artificiosamente e injustamente su valoración a todos los efectos.
La regla de toda la legislación anterior desde la LS-1956, al fin, es expulsada del ordenamiento por el art. 7 del Texto Refundido de 2008: "La previsión de edificabilidad por la ordenación territorial y urbanística, por sí misma, no la integra en el contenido del derecho de propiedad del suelo. La patrimonialización de la edificabilidad se produce únicamente con su realización efectiva y está condicionada en todo caso al cumplimiento de los deberes y el levantamiento de las cargas propias del régimen que corresponda, en los términos dispuestos por la legislación sobre ordenación territorial y urbanística". Una regla que, lógicamente, lleva a un sistema de valoración de los terrenos sustancialmente distinto.
El Texto Refundido de la Ley del Suelo de 2008 intentó marcar un antes y un después en la división del Derecho urbanístico entre un Derecho estatal o general y un Derecho urbanístico autonómico. El primero de aplicación general en todo el Estado, se impone a las competencias legislativas de las Comunidades Autónomas en cuanto regulador del Estatuto básico del suelo en su vertiente urbanística. Sin embargo veremos como el TRLSRU-2015 intenta volver a identificar el sistema de las llamadas situaciones de suelo no clasificatorias (es decir, no atributivas de derechos y deberes) a unas situaciones de suelo que vuelvan a regular los derechos y deberes de los propietarios de suelo.
En definitiva, a pesar del lastre formal de la diversidad legislativa autonómica, podemos seguir hablando de un Derecho urbanístico español.
La sencillez formal y material del Derecho urbanístico español se ha visto asimismo sometida a un nuevo proceso de complejidad impuesto por el Derecho de la Unión Europea. La Unión Europea no tiene competencias normativas en ordenación territorial y urbanismo, sin embargo, la penetración del Derecho de la Unión Europea en el urbanismo de los Estados miembros y del español ha tenido lugar a través de dos títulos específicos en que la Unión Europea ha asumido importantes competencias: el medio ambiente y la contratación pública.
La política ambiental europea se ha manifestado en la directiva de espacios protegidos y en la de evaluación ambiental de proyectos y de planes. Ambas inciden en la configuración de los planes y proyectos urbanísticos en términos sustanciales y de procedimiento.
También han incidido en nuestro urbanismo la normativa europea de contratación cuya directiva ha sido traspuesta a nuestro Derecho. Esa incidencia se manifiesta en la fase de ejecución de los planes y proyectos por cuanto después de la sentencia "Scala de Milán", del Tribunal de Justicia de 2001, se considera con carácter general que las obras de urbanización se deben de regir por las normas de la contratación de obra pública a los efectos de la selección de contratistas, siempre que el importe del contrato supere lo establecido en el umbral comunitario. Precisamente en base a esa doctrina del Tribunal de Justicia, que han de seguir las posteriores sentencias "Roanne" de 2007 y "Comisión contra Italia" de 2008, se ha presentado una demanda por la Comisión Europea contra España por supuestos incumplimientos por la legislación valenciana de urbanismo de las directivas de contratación.
Nuestro urbanismo, por otra parte, ha sido puesto en entredicho por los informes Fourtou y Auken de la Comisión de Peticiones del PE. En ellos se denunciaba el impacto de la urbanización excesiva en España, la falta de garantías de la propiedad de los ciudadanos europeos que han invertido en nuestro país, agresiones al medio ambiente, etc. Unos informes que, sin perjuicio de incurrir en algunas parcialidades, suponen un juicio severo sobre el urbanismo español y su legislación en los últimos años que, como hemos puesto de relieve, compartimos en términos sustanciales.
Por otra parte, el TRLSRU-2015 intenta extender el concepto de la equidistribución de beneficios y cargas entre los propietarios de suelo en la ejecución del planeamiento urbanístico de desarrollo, es decir en suelos vírgenes, en el ámbito urbano consolidado, legitimado y articulando asociaciones administrativas y juntas de propietarios a emprender actuaciones de transformación urbanística en el medio urbano bajo esta lógica equidistributiva, para evitar la actuación administrativa directa de la Administración mediante procesos expropiatorios, siempre mucho más costosos.
La primera materia de la que se ocupa el TRLSRU-2015 es la de las condiciones básicas de la igualdad en los derechos y deberes de los ciudadanos.
Con este objeto, se definen tres estatutos subjetivos básicos a modo de tres círculos concéntricos como veremos a continuación.
