La Ley 68/1998 mantiene las tres clases tradicionales de suelo: urbano, urbanizable y no urbanizable.
La distinción entre suelo programado y no programado dentro del urbanizable, resucita ahora en la distinción entre aquel suelo "en que el planeamiento delimite sus ámbitos o se hayan establecido las condiciones para su desarrollo", del restante suelo urbanizable, lo que comporta un reconocimiento, o no, de la inmediatez del derecho a urbanizar y además un diverso régimen de valoración de los terrenos (arts. 16.1 y 27).
Los derecho y deberes de los propietarios se atribuyen, como antes, en función de una u otra clase de suelo. Los de suelo urbano pueden completar la urbanización, si no lo estuviera ya, y edificar, o simplemente esto último si los terrenos ya fueran solares. Los de suelo urbanizable tienen el derecho a urbanizar, es decir, a "promover la transformación de los terrenos instando de la Administración la aprobación del correspondiente planeamiento", y por el contrario, no tienen derecho a urbanizar ni edificar los propietarios de suelo urbanizable fuera de los ámbitos delimitados ni los propietarios de suelo no urbanizable.
Al mantenerse las clases de suelo y las diversas valoraciones de éste que incorporan los aprovechamientos y plusvalías derivadas de los planes, esta reforma sigue fiel al modelo de la LS-1956 que imposibilitaba el urbanismo de gestión pública, reservando el derecho de urbanizar a los propietarios. No obstante, ese privilegio sigue, como antes, compensado por la cesión gratuita del suelo necesario para los viales, espacios libres, zonas verdes y dotaciones públicas, así como el necesario para la ejecución de los sistemas generales, el deber de costear o, en su caso, ejecutar a su costa la urbanización y ceder un porcentaje del aprovechamiento urbanístico a la Administración actuante, que es, ordinariamente, la municipal. Este porcentaje se cifra ahora en un máximo del 10% del aprovechamiento correspondiente al ámbito de actuación, y se autoriza a las Comunidades Autónomas para reducirlo sin límite mínimo, permitiendo una notable, y criticable, desigualdad entre el status de la propiedad inmobiliaria.
La Ley enfrentó la situación de oligopolio en el suelo urbano y urbanizable con un aumento de la oferta mediante la supresión de la planificación temporal, los programas cuatrienales de los planes generales de ordenación, y con la eliminación de la distinción entre suelo urbanizable programado y no programado. La fórmula es: ampliemos el suelo urbanizable definiendo el no urbanizable como suelo necesitado de especial protección y suprimamos la programación temporal en el urbanizable para provocar una mayor oferta de terrenos que abarate sus precios.
Los justiprecios expropiatorios son, con esta Ley, sustancialmente los mismos que en la legislación anterior. Los terrenos se valoran según su clase y situación urbanística (art. 25). Consecuentemente, los terrenos de suelo urbanizable en que el planeamiento delimite sus ámbitos o se hayan establecido las condiciones para su desarrollo se habrían de justipreciar por el aprovechamiento que les corresponda en función del valor básico de repercusión en polígono, que será deducido de las ponencias de valores catastrales. Lo mismo sucede con los terrenos de suelo urbano, salvo que el valor resultante de la edificación fuere superior, en cuyo caso se atendrá a éste. Por último, los terrenos de suelo no urbanizable se valoran atendiendo a sus valores en renta o en venta si hubieran existido transacciones anteriores, pues se trata de terrenos urbanísticamente desvitalizados.
En la misma línea de una mayor liberalización del suelo, el RD-Ley 4/2000 intenta corregir la rigidez del sector inmobiliario que se achaca al fuerte crecimiento de la demanda, a la incidencia del precio del suelo en los productos inmobiliarios, y a la escasez de suelo urbanizable. Así, el Decreto-Ley amplía el suelo urbanizable, derogando el art. 9.2 Ley 6/1998, que permitía clasificar como suelo no urbanizable "aquellos otros terrenos que el planeamiento general considere inadecuados para el desarrollo urbano". De otra parte, permite la inmediata programación de cualquiera de los suelos urbanizables tanto por la iniciativa privada como por las Administraciones Públicas.
Por su parte la Ley 7/2007 del Suelo, persigue, dentro del mismo propósito de dinamizar los procesos urbanizadores, abaratar las valoraciones del suelo, en los términos que veremos en el capítulo 11.
