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El tercer requisito de la expropiación forzosa es el “justiprecio” que constituye la indemnización económica compensatoria por la pérdida de la cosa o derecho expropiada.

10.1. La regla del previo pago y la naturaleza del justiprecio

¿El justiprecio es un presupuesto de la expropiación o transferencia de la propiedad, o es, por el contrario, una indemnización de daños y perjuicios a posteriori de la lesión que comporta la pérdida de la cosa o del derecho?

Aunque desde la ley napoleónica de 1810 se venía insistiendo en el carácter de presupuesto o requisito previo del justiprecio o indemnización expropiatoria, lo que se expresaba en la regla del previo pago y se reforzaba con la intervención del juez civil para su determinación y transferencia de la propiedad, que sólo se acordaba cuando se acreditaba que el expropiado había recibido el justiprecio, la regla del previo pago ha sufrido también, como otras garantías de la expropiación, un proceso degenerativo que ha llevado a su práctica desaparición, un proceso originado por la generalización del procedimiento de urgencia que sustituye el pago por el depósito y por la inclusión en el concepto de expropiación de nuevas figuras en las que dicha regla no tiene sentido, como las requisas (expropiaciones en estado de necesidad), las ocupaciones temporales y las expropiaciones legislativas como las llevadas a cabo sobre el holding Rumasa.

Actualmente, incluso en la constitución, se ha sustituido la expresión tradicional de “previo pago” por la de “mediante la correspondiente indemnización”.

10.2. Criterios generales y reglas concretas de valoración

De forma general se puede decir que el criterio general de valoración de cualquier bien es el que determina el mercado y por ello preferentemente el valor que el bien expropiado tuviera en una eventual compraventa. El problema está en que no todos los bienes tienen una cotización precisa, por ello se ha recurrido para fijar el justiprecio al valor en renta, el resultante de la capitalización de la producción de los bienes expropiados u otros análogos, o incluso a criterios predeterminados como el valor que los bienes tienen consignado a efectos tributarios o fiscales.

La ausencia de un criterio preciso (valor en venta, valor en renta), se sustituye por diversas reglas especiales que ponderan diversas circunstancias. Así la valoración de los edificios y fincas rústicas se remite a la media aritmética entre valores en venta y valores fiscales.

Asimismo no faltan sentencias del Tribunal Supremo que llevan la generosidad jurisprudencia a identificar justo precio y valor de sustitución que provean al expropiado del dinero suficiente para sustituir en su patrimonio -con otro bien análogo- el bien del que ha sido desapoderado, de suerte que la misma ha de responder a los principios de conversión y equivalencia.

La valoración de terrenos por la legislación urbanística, su aplicación a toda suerte de expropiación de terrenos y la inversión de la regla de inapropiabilidad de las plusvalías. Al margen de la legislación general de expropiación forzosa, el Derecho urbanístico ha supuesto el alumbramiento de normas especiales para la valoración de los bienes inmuebles.

Punto central en las expropiaciones urbanísticas era la regla del no cómputo en el justiprecio del sobrevalor o plusvalía derivada del plan o proyecto de obra que justificaba la expropiación.

En función de esta regla la ley determina que las tasaciones se efectúan con arreglo al valor que tengan los bienes o derechos expropiables al tiempo de iniciarse el expediente de justiprecio, sin tenerse en cuenta las plusvalías que sean consecuencia directa del plano o proyecto de obras que dan lugar a la expropiación o en el futuro.

Actualmente los justiprecios se calculan en atención al aprovechamiento o edificabilidad que el Plan General de Ordenación reconoce a las diversas propiedades, dando lugar a distinguir dos tipos: valor rústico o inicial y valor urbanístico que incorpora al justiprecio del terreno la valoración de los aprovechamientos edificatorios que el plan permite. Así el valor de los suelos se determina en función de su clase y situación urbanística.

Consecuentemente, no hay cómputo de plusvalía urbanística en los terrenos no urbanizables o los urbanizables en que el planeamiento no haya delimitado ámbitos de actuación o establecido las condiciones para su desarrollo. Éstos se justiprecian mediante la comparación con los precios de terrenos análogos.

Por el contrario, se tiene muy en cuenta la plusvalía que el plan atribuye en la determinación del valor de los terrenos ubicados en suelo urbanizable en que el planeamiento haya delimitado ámbitos de actuación o establecido las condiciones para su desarrollo. En este caso la valoración se obtiene por aplicación al aprovechamiento que le corresponde del valor básico de repercusión en polígono, que será el deducido de las ponencias de valores catastrales.

10.3. La valoración de terrenos por la legislación urbanística. La regla de inapropiabilidad de las plusvalías

La LS-2007, que deroga la anterior, prescinde de las anteriores clasificaciones del suelo en urbanizable o no urbanizable según la determinación de los planes, imponiendo en su lugar, y precisamente para las valoraciones de los inmuebles la clasificación de suelo rural y suelo urbanizable que atiende a la realidad presente de estar o no urbanizado. Así, los terrenos no podrán ser valorados con la incorporación al justiprecio de plusvalías si el terreno no está efectivamente urbanizado. Además, para evitar la invocación del valor real en fraude del rechazo de la inclusión de las plusvalías, la Ley no sólo prohíbe que la valoración se efectúe a través de la comparación de los precios de venta de fincas análogas, sino que impone como criterio único el de capitalización de la renta anual real o potencial, eligiendo la que sea superior, de la explotación según su estado en el momento al que deba entenderse referida la valoración.

La renta potencial se calculará atendiendo al rendimiento del uso, disfrute o explotación de que sean susceptibles los terrenos conforme a la legislación que les sea aplicable, utilizando los medios técnicos normales para su producción. Incluirá, en su caso, como ingresos las subvenciones que, con carácter estable, se otorguen a los cultivos y aprovechamiento considerados para su cálculo y se descontarán los costes necesarios para la explotación considerada.

El rigor de este criterio queda muy rebajado por la regla según la cual el valor del suelo rural así obtenido puede ser corregido al alza hasta un máximo del doble en función de factores objetivos de localización, como la accesibilidad a núcleos de población o a centros de actividad económica o la ubicación en entornos de singular valor ambiental o paisajístico, cuya aplicación y ponderación habrá de ser justificada en el correspondiente expediente de valoración.

La Ley prevé que las edificaciones, construcciones e instalaciones, cuando deban valorarse con independencia del suelo, se tasarán por el método de coste de reposición según su estado y antigüedad en el momento al que deba entenderse referida la valoración. En cuanto a las plantaciones y los sembrados preexistentes, así como las indemnizaciones por razón de arrendamientos rústicos u otros derechos, se tasarán con arreglo a los criterios de la LEF y de la LAR.

Para la valoración del suelo urbanizado se seguirá el método residual estático que tendrá en cuenta como uso y edificabilidad de referencia los atribuidos a la parcela por la ordenación urbanística. Si los terrenos no tienen asignada edificabilidad o uso privado por la ordenación urbanística, se les atribuirá la edificabilidad media y el uso mayoritario en el ámbito espacial homogéneo en que por usos y tipologías la ordenación urbanística los haya incluido.

El método de valoración residual estático trata de averiguar la diferencia entre el precio del producto inmobiliario finalizado, es decir, la vivienda, lista para su uso y todos los costes de elaboración, diferencia que se considera que es el precio del suelo según su valor de mercado. Cuando se trate de suelo edificado o en curso de edificación, el valor de la tasación será el superior entre el determinado por la tasación conjunta del suelo y de la edificación existente, por el método de comparación con edificaciones análogas, o bien el determinado por el método residual aplicado exclusivamente al suelo, sin consideración de la edificación existente o la construcción ya realizada que se valora de forma separada.

10.4. Conceptos indemnizables y momento de la valoración

Se entiende que en los elementos integrantes de la valoración se comprenden, en principio, todos los daños y perjuicios patrimoniales, incluyendo dicha indemnización en el justiprecio.

No son indemnizables las mejoras realizadas con posterioridad a la incoación del expediente de expropiación a no ser que se demuestre que eran indispensables para la conservación de los bienes. Los anteriores son indemnizables salvo cuando se hubieran realizado de mala fe.

Tampoco debe tenerse en cuenta el valor sentimental que para el expropiado pudieran tener los bienes, sino sólo su valor objetivo, como tampoco cuenta la especial incidencia negativa que se traduce en perjuicios concretos, que la privación de un bien produce en vida de unas personas sí y no en la de otras, lo que venimos llamando la “personalización” de la indemnización.

Todos estos efectos negativos la Ley los despacha con una compensación alzada por aquel concepto, de además del justiprecio fijado, el 5 % como premio de afección (elevado al 20% el importe del mismo para determinadas operaciones que se realicen en zonas de concentración parcelaria).

Sobre el momento de la valoración de los bienes expropiados, el art. 36 dispone que se efectuará con arreglo al valor que tengan los bienes al tiempo de iniciarse el expediente de justiprecio.

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