Nos centramos ahora en el microurbanismo, que tiene por objeto la fase final de construcción de la ciudad: el régimen jurídico de las edificaciones y, en general, el uso del suelo, que se controlan a través de la licencia urbanística.
1.1. El deber de edificar
Siguiendo las pautas de la Ley de Solares de 1945, la Ley del Suelo de 1956 y sus posteriores reformas y ahora las legislaciones autonómicas imponen también a los propietarios de terrenos que tuvieran la condición de solares la obligación de edificarlos dentro del plazo fijado al efecto en el Plan o Programa de Actuación Urbanística o, en su defecto, en el previsto para la legislación respectiva. Cumplidos dichos plazos sin que la obligación se hubiere cumplido, el terreno se inscribe en el Registro de Solares sin edificar en situación de expropiable para cuando llegara un comprador que estuviese dispuesto a pagar por él su valoración urbanística.
En la actualidad, la norma básica que impone el deber de edificar es la Ley del Suelo de 2007: "En el suelo urbanizado a los efectos de esta Ley que tenga atribuida edificabiliidad, el deber de uso supone el de edificar en los plazos establecidos en la normativa aplicable" (art. 9.1). La misma Ley prevé que el incumplimiento de los deberes de edificación o rehabilitación previstos en esta Ley habilitará para la expropiación por incumplimiento de la función social de la propiedad o la aplicación del régimen de venta o sustitución forzosa, sin perjuicio de que la legislación sobre ordenación territorial y urbanística pueda establecer otras consecuencias (art. 31).
La sustitución forzosa tiene por objeto la facultad de edificación, para imponer su ejercicio en régimen de propiedad horizontal con el propietario actual del suelo y tanto en este supuesto, como en el de venta o sustitución forzosas previstos en este artículo, el contenido del derecho de propiedad del suelo nunca podrá ser minorado por la legislación autonómica en un porcentaje superior al 50% de su valor, correspondiendo la diferencia a la Administración.
El procedimiento de venta o sustitución forzosa se iniciará de oficio o a instancia de cualquier interesado en que se adjudique el solar, lo que se hará con publicidad y concurrencia. Dictada resolución declaratoria del incumplimiento de deberes del régimen de la propiedad del suelo y acordada la aplicación del régimen de venta o sustitución forzosas, la Administración remitirá al Registro de la Propiedad certificación del acto o actos correspondientes para su constancia por nota al margen de la última inscripción de dominio. La situación de venta o sustitución forzosas se consignará en las certificaciones registrales que de la finca se expidan. Resuelto el procedimiento, la Administración actuante expedirá certificación de la adjudicación, que será título inscribible en el Registro de la Propiedad. En la inscripción registral se harán constar las condiciones y los plazos de edificación a que quede obligado el adquirente en calidad de resolutorias de la adjudicación (art. 32).
1.2. El deber de conservar en condiciones de seguridad y salubridad
Sobre el deber de conservar, la Ley 8/2007 prescribe que "el derecho de propiedad del suelo comprende, cualquiera que sea la situación en que éste se encuentre y sin perjuicio del régimen al que esté sometido por razón de su clasificación, los deberes de dedicarlo a usos que no sean incompatibles con la ordenación territorial y urbanística (art. 9.1).
La determinación del contenido del deber de conservación corresponde normalmente a las Ordenanzas municipales, que precisan las condiciones de seguridad, salubridad y ornato público exigibles, y en cuanto al pago de los costes, habrá que atender a lo que establezca la legislación autonómica (art. 19.2).
1.3. Acción de demolición y expediente de declaración de ruina
El propietario debe mantener lo edificado en las condiciones señaladas de seguridad, salubridad y ornato público mientras no proceda al derribo de la construcción existente, derribo que, en ocasiones por el peligro que supone, se constituye en una obligación del propietario.
La demolición de las edificaciones nos remite, en primer lugar, al art. 389 CC: "si un edificio, pared, columna o cualquier otra construcción amenazare ruina, el propietario estará obligado a su demolición o a ejecutar las obras necesarias para evitar su caída".
Sin perjuicio de esa acción civil, para la que están legitimados los propietarios colindantes de la finca ruinosa, la ruina puede y debe declararse por la Administración municipal de oficio o por denuncia de cualquier interesado (incluido el propietario del inmueble).
En la actualidad, la regulación de las causas que justifican la declaración de estado ruinoso, de los expedientes que se instruyen al efecto, así como las órdenes de reparación que contra los propietarios pueden dictarse para que procedan a la conservación o demolición y las multas coercitivas y la ejecución subsidiaria, se encuentran reguladas en las diversas leyes autonómicas.
1.4. Deber de conservación y patrimonio histórico artístico
El derecho a demoler puede transmutarse en un deber de conservación especialmente intenso cuando se trata de edificios singulares, tengan o no la consideración de monumentos. La Administración en tal circunstancia puede ordenar, por motivos de interés turístico o estético, la ejecución de obras de conservación y de reforma en fachadas o espacios visibles desde la vía pública, sin que estén previamente incluidas en Plan alguno de ordenación, obras que se ejecutarán a costa de los propietarios si se contuvieren en el límite del deber de conservación que les corresponde y con cargo a fondos de la entidad que lo ordene cuando lo rebasare para obtener mejoras de interés general. Si se tratare de bienes incluidos en Catálogos los propietarios podrán recabar, para conservarlos, la cooperación de las Administraciones competentes, "que habrán de prestarla en condiciones adecuadas cuando tales obras excedieren de los límites de conservación" (art. 246 TRLS-1992).
A la legislación urbanística se superpone la Ley del Patrimonio Histórico Español de 1985, que ha arbitrado para la protección de los monumentos y conjuntos históricos una declaración especial, la de bienes de interés cultural. La simple incoación del expediente es bastante para determinar la aplicación provisional a los inmuebles afectados del mismo régimen de protección que el previsto para los ya declarados como tales (art. 11.1) y lleva consigo la suspensión de las licencias municipales de parcelación, edificación y demolición en las zonas afectadas (art. 16), medidas estas que ya preveía la anterior Ley de Patrimonio Histórico Artístico de 1933. A partir de la declaración formal de bien cultural, se exige autorización de los organismos estatales y autonómicos competentes para la realización de cualquier obra, interior o exterior, en los inmuebles afectados; se prohíbe la colocación en los mismos de publicidad comercial y de cualquier clase de cables, antenas y conducciones; se subordina cualquier obra a que no se pongan en peligro los valores que aconsejan su conservación, sometiéndose todo cambio de uso a la correspondiente autorización administrativa y, en fin, la obligación de conservación, mantenimiento y custodia puede concretarse en cada caso por la Administración y ser ejecutada por ésta subsidiariamente en caso de incumplimiento del propietario, pero a costa de éste.
Para asegurar la coordinación entre las autoridades urbanísticas y culturales, la LPH-1985 prescribe que la declaración de un conjunto histórico como bien de interés cultural obliga al municipio correspondiente a redactar un Plan Especial de protección del área afectada u otro instrumento de planeamiento equivalente (art. 20). La aprobación, que requiere el informe favorable de la Administración cultural, es obligatoria y "no podrá excusarse en la preexistencia de otro planeamiento contradictorio con la protección ni en la inexistencia de planeamiento general".
