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El tercer círculo concéntrico de derechos y deberes constituye el estatuto de la propiedad del suelo, definido como una combinación de facultades y deberes entre los que cuenta el de participar en la actuación urbanizadora de iniciativa privada en un régimen de distribución equitativa de beneficios y cargas, con las debidas garantías de que su participación se basa en el consentimiento informado, sin que se le puedan imponer más cargas que las legales, y sin perjuicio de que el legislador urbanístico opte por seguir reservando a la propiedad la iniciativa de la urbanización en determinados casos.

Por tanto el TRLSRU pretende continuar con la línea de que el derecho a urbanizar parece no emanar de las prerrogativas del derecho de propiedad sino del de la libre empresa. Si bien, el segundo círculo concéntrico (el de la iniciativa de la urbanización) y el tercero (el del propietario de suelo) pueden ser cumulativos, es decir, coincidir en el mismo sujeto, propietario y urbanizador al mismo tiempo.

5.1. Derechos

El art. 4 TRLSRU establece que la ordenación territorial y la urbanística son funciones públicas no susceptibles de transacción que organizan y definen el uso del territorio y del suelo de acuerdo con el interés general, determinando las facultades y deberes del derecho de propiedad del suelo conforme al destino de éste. Esta determinación no confiere derecho a exigir indemnización, salvo en los casos expresamente establecidos en las leyes.

De esa prescripción se deduce que el derecho de propiedad es un derecho estatutario, un estatuto que varía en función de las clases de suelo. El resultado es que unos terrenos son enriquecidos con las posibilidades urbanizadoras y edificatorias, y otros, caso de suelo rústico, no tenían opción urbanizadora.

Esa desigualdad trata de corregirla el art. 11.2 TRLSRU al precisar que la previsión de edificabilidad por la ordenación territorial y urbanística, por sí misma, no la integra en el contenido del derecho de propiedad del suelo. La patrimonialización de la edificabilidad se produce únicamente con su realización efectiva y está condicionada en todo caso al cumplimiento de los deberes y el levantamiento de las cargas propias del régimen que corresponda, en los términos dispuestos por la legislación sobre ordenación territorial y urbanística.

Lógicamente, el TRLSRU reconoce, dentro de las limitaciones del sistema urbanístico, las facultades de uso, disfrute y explotación y asimismo la facultad de disposición, siempre que su ejercicio no infrinja el régimen establecido de formación de fincas y parcelas y de relación entre ellas.

A estas facultades se añade el derecho a urbanizar, entendido como "participar en la ejecución de las actuaciones de urbanización en un régimen de equitativa distribución de beneficios y cargas entre todos los propietarios afectados en proporción a su aportación".

Como participar en una actuación urbanística, cuando está prevista la gestión privada, es un derecho potestativo del propietario, este dispondrá del plazo que fije la legislación autonómica, que no podrá ser inferior a un mes ni contarse desde un momento anterior a aquel en que pueda conocer el alcance de las cargas de la actuación y los criterios de su distribución entre los afectados.

5.2. Deberes y cargas de los propietarios

La concepción social o estatutaria de la propiedad impone al propietario una serie de deberes y cargas que, incluso, en determinados casos pueden ser lesivas por desbordar el contenido económico que la propiedad en cuestión comporta.

El art. 11.1 TRLSRU establece que el régimen urbanístico de la propiedad del suelo es estatutario y resulta de la vinculación a concretos destinos en los términos dispuestos por la legislación territorial y urbanística.

En esa línea de responsabilidad social, el TRLSRU establece que el derecho de propiedad de los terrenos, las instalaciones, construcciones y edificaciones, comprende, cualquiera que sea la situación en que se encuentren, los deberes de dedicarlos a usos que no sean incompatibles con la ordenación territorial y urbanística; conservarlos en las condiciones legales para servir de soporte a dicho uso y, en todo caso, en las de seguridad, salubridad, accesibilidad y ornato legalmente exigibles; así como realizar los trabajos de mejora y rehabilitación hasta donde alcance el deber legal de conservación.

En el suelo urbanizado que tenga atribuida edificabilidad, el deber de uso supone el de edificar en los plazos establecidos en la normativa aplicable.

En el suelo rural, el deber de conservarlo supone mantener los terrenos y su masa vegetal en condiciones de evitar riesgos de erosión incendio, inundación, para la seguridad o salud públicas, daño o perjuicio a terceros o al interés general; incluido el ambiental; prevenir la contaminación del suelo, el agua o el aire y las inmisiones contaminantes indebidas en otros bienes.

Además, si el propietario de suelo rural ejercita sus facultades de realizar las instalaciones y construcciones que no tengan el carácter legal de edificación o de edificar sobre unidad apta para ello y no estén sometidos al régimen de una actuación de urbanización, comporta el deber de costear y ejecutar las obras y los trabajos necesarios para conservar el suelo y su masa vegetal en el estado legalmente exigible, y costear, y en su caso, ejecutar las infraestructuras de conexión de la instalación con las redes generales de servicios y entregarlas a la Administración para su incorporación al dominio público cuando deban formar parte del mismo.

Por último, en la ejecución de actuaciones de urbanización deberá asumir como carga real la participación en los deberes de promoción, en régimen de equitativa distribución de beneficios y cargas, así como permitir ocupar los bienes necesarios para la realización de las obras al responsable de ejecutar la actuación.

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