A diferencia de los estacionamientos, las ocupaciones comportan una utilización privativa anormal, impeditiva del uso general, que requiere una transformación, una obra definitiva y, por ello, deben estar amparadas en un título más solemne y eficaz: la concesión.
La LPAP declara aplicable a las concesiones demaniales únicamente la regulación de las circunstancias personales para ser contratista fijadas por el TRLCSP (art. 93.5).
No obstante, el régimen jurídico de concesiones establecido en la propia ley, tiene rasgos contractuales creando a favor del concesionario, una situación estable de disfrute del bien demanial, susceptible de explotación económica duradera (75 años) y protegida por la imposibilidad de revocación sin indemnización, a diferencia de la autorización. Las concesiones que habiliten para una ocupación de bienes de dominio público que sea necesaria para la ejecución de un contrato administrativo deberán ser otorgadas por la Administración que sea su titular y se considerarán accesorias de aquel y vinculadas a dicho contrato a efectos de otorgamiento, duración y vigencia y transmisibilidad.
La concesión demanial estricta se diferencia de la concesión de obra pública en que en aquélla, la obra beneficia privativamente a la actividad privada de la concesionaria, mientras que en la de obra pública, la realizada tiene por destino el uso general.
El procedimiento de otorgamiento de la concesión demanial es análogo al de los contratistas, basado en la necesidad de asegurar la igualdad de oportunidades y elección del proyecto más idóneo, efectuándose en régimen de concurrencia por subasta o concurso, y excepcionalmente por otorgamiento directo por causa debidamente justificada (art. 93.1).
Además el otorgamiento comporta la inserción de una cláusula de neutralidad que deja a salvo el derecho de propiedad sin perjuicio de tercero, lo que comporta:
- La Administración excluye de la concesión otorgada cualquier derecho concedido con anterioridad sobre la misma dependencia demanial.
- La Administración limita de este modo su responsabilidad en caso de que por error u otra causa, la concesión incida sobre particulares.
- Otorgada la concesión, debe formalizarse en documento administrativo, que será título suficiente para inscripción en el Registro de la Propiedad.
La LPAP fija que la concesión se otorga por un tiempo limitado (máximo 75 años, prórrogas incluidas), salvo que se establezca otro menor en normas especiales de aplicación. La concesión otorga a su titular los derechos y obligaciones del propietario sobre el espacio de la ocupación privativa y es transmisible por negocio jurídico inter vivos, muerte, fusión, absorción o escisión de sociedades por el plazo de duración de la concesión a personas que cuenten con la previa conformidad de la Administración concedente.
Igualmente, sobre derechos de obras, construcciones e instalaciones podrá constituirse hipoteca como garantía de ciertos préstamos que contempla la ley, contraídos por titular de la concesión con autorización administrativa, que requerirá previa autorización administrativa.
Las causas de extinción de las concesiones son las mismas que las de extinción de las autorizaciones: muerte o incapacidad sobrevenida del concesionario individual o extinción de la personalidad jurídica de la empresa, falta de autorización previa en los supuestos previstos, caducidad por vencimiento del plazo, rescate de la concesión, previa indemnización, o revocación unilateral de la autorización, mutuo acuerdo, falta de pago del canon o cualquier otro incumplimiento grave de las obligaciones del titular de la concesión, declarados por el órgano que otorgó la concesión o autorización, desaparición del bien o agotamiento del aprovechamiento, desafectación del bien o cualquier otra causa prevista en las condiciones generales o particulares.
Cuando se extinga la concesión, las obras, construcciones o instalaciones fijas existentes sobre el bien demanial deberán ser demolidas por el titular de la concesión o por ejecución subsidiaria de la Administración, a menos que su mantenimiento hubiera sido previsto expresamente en el título concesional o que la autoridad competente para otorgar la concesión así lo decida. En tal caso, serán adquiridas gratuitamente y libres de cargas y gravámenes por la Administración.
La situación del concesionario, al ser la propia de un titular de derechos reales, puede ser defendida frente a terceros por los modos y acciones civiles, mientras que los conflictos con la Administración se sustancian en la Jurisdicción Contencioso-Administrativa.
