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La LOEd, como indica su Exposición de Motivos, nace con vocación de ordenar la construcción de los edificios.

Pretende establecer el marco general en el que pueda fomentarse la calidad de los edificios, y el compromiso de fijar las garantías suficientes a los usuarios frente a los posibles daños.

8.1. Responsabilidades y garantías

Esta Ley dispone que la responsabilidad general de los diferentes agentes de la edificación por daños materiales, se exigirá de forma personal e individualizada, tanto por actos propios, como por actos de otros agentes por los que se deba responder. No obstante, se exigirá solidariamente cuando no pueda ser atribuida en forma individualizada al responsable del daño o cuando exista concurrencia de culpa, sin que pueda precisarse la influencia de cada agente interviniente en el daño producido:

  1. Durante 10 años: de los daños materiales causados en el edificio por vicios o defectos que afecten a la cimentación, soportes, vigas, forjados, muros de carga u otros elementos estructurales y que comprometan directamente la resistencia mecánica y la estabilidad del edificio.
  2. Durante 3 años: de los daños materiales causados al edificio por vicios o defectos de los elementos constructivos o de las instalaciones que ocasionen el incumplimiento de los requisitos de habitabilidad.
  3. Durante 1 año: el constructor responderá de los daños materiales por vicios o defectos de ejecución que afecten a elementos de terminación o acabado de obras.

Consecuentemente, la LOEd impone un régimen de garantías que se concreta en la obligación de suscribir los correspondientes seguros que cubren el riesgo de que se produzcan los daños que acaban de ser reseñados, siendo los obligados como tomadores de los respectivos seguros el promotor, salvo pacto de que lo suscriba el constructor. El asegurado siempre será el promotor y los sucesivos adquirentes.

8.2. El Libro del Edificio

Otra de las novedades introducidas por la LOEd es la obligatoriedad de la elaboración del denominado Libro del Edificio, medida tendente a garantizar el derecho de información del usuario final de la vivienda, que deberá aparecer recogida en los contratos de compraventa.

El art. 7 LOEd indica que una vez finalizada la obra, el proyecto, con la incorporación, en su caso, de las modificaciones debidamente aprobadas, será facilitado al promotor por el director de obra para la formalización de los correspondientes trámites administrativos.

A dicha documentación se adjuntará, al menos, el acta de recepción, la relación identificativa de los agentes que han intervenido durante el proceso de edificación, así como la relativa a las instrucciones de uso y mantenimiento del edificio y sus instalaciones, de conformidad con la normativa que le sea de aplicación.

Toda la documentación referida constituirá el Libro del Edificio y será entregado a los usuarios finales del edificio.

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