08.5. El desarrollo reglamentario de los deberes de información

5.1. Los preceptos de la Ley de Consumidores

La LCU regula, de un modo general, regula y concreta el derecho a la información que asiste a los consumidores, presidido en todo caso por la adopción de medidas precisas para “garantizar siempre el derecho de los consumidores y usuarios a una información cierta, eficaz, veraz y objetiva” (art. 13.2, mandato ahora refundido en el art. 18.2 TRLCU), configurándose a continuación una auténtica obligación precontractual a cargo de los empresarios o profesionales que ofrezcan una primera transmisión de viviendas, consistente en facilitar al comprador una documentación completa suscrita por el vendedor, en la que se defina, en planta a escala, la vivienda y el trazado de todas sus instalaciones, así como los materiales empleados en su construcción, en especial aquellos a los que el usuario no tenga acceso directo.

El RD 515/1989 exige la puesta a disposición del cliente de toda una información complementaria.

5.2. Información exigida reglamentariamente a los promotores y constructores

Concretamente, el art. 4 RD 515/1989 exige la puesta a disposición del público y, en su caso, a las autoridades, la siguiente información que tiene un carácter meramente enunciativo y no exhaustivo:

1. El nombre o razón social, domicilio y, en su caso, los datos de la inscripción en el Registro Mercantil, del vendedor o arrendador.
2. Plano general del emplazamiento de la vivienda y plano de la vivienda misma, así como descripción y trazado de las redes eléctrica, de agua, gas y calefacción y garantías de las mismas, y de las medidas de seguridad contra incendios con que cuente el inmueble.
3. Descripción de la vivienda con expresión de su superficie útil, y descripción general del edificio en el que se encuentra, de las zonas comunes y de los servicios accesorios.
   • A estos efectos, conviene introducir la diferencia entre superficie útil, superficie construida y superficie total. La primera es la superficie del suelo de la vivienda cerrada por el perímetro definido por la cara interior de sus cerramientos con el exterior o de otras viviendas o locales, incluyendo la mitad de la superficie del suelo de los espacios exteriores de uso privativo de la vivienda, tales como terrazas, balcones y tendederos, y excluyendo la superficie ocupada en planta por cerramientos interiores, fijos o móviles, por los elementos estructurales verticales, y por las canalizaciones o conductos con sección horizontal superior a los 100 m² (Orden del Ministerio de Economía de 1989). La segunda, es la superficie útil sin excluir el espacio ocupado por los elementos interiores e incluyendo los elementos exteriores al 100% o al 50% según se trata de cerramiento de fachada o de cerramiento compartido con otras viviendas o locales. Y, la tercera, es la superficie de la vivienda más la de los elementos de la comunidad divididos entre los demás propietarios.
4. Referencia a los materiales empleados en la construcción de la vivienda, incluidos los aislamientos térmicos y acústicos, y del edificio y zonas comunes y servicios accesorios.
5. Instrucciones sobre el uso y conservación de las instalaciones que exijan algún tipo de actuación o conocimiento especial y sobre evacuación del inmueble en caso de emergencia.
6. Datos identificadores de la inscripción del inmueble en el Registro de la Propiedad o expresión de no hallarse inscrito en el mismo.
7. Precio total o renta de la vivienda y servicios accesorios y forma de pago.

5.3. Información exigida por el RD 515/1989 en la promoción de viviendas en venta

Además, existen otras informaciones distintas que también habrá de ponerse a disposición del público o de las autoridades, en el caso de que el contrato a celebrar sea el de compraventa:

1. Información sobre cumplimiento de normas urbanísticas. Se requiere copias de las autorizaciones preceptivas para la construcción de la vivienda y de la cédula urbanística, así como la licencia de ocupación de la vivienda, zonas comunes y servicios accesorios.
2. Información relativa al régimen de propiedad horizontal. Estatutos y normas de funcionamiento de la Comunidad de Propietarios, contratos de servicios y suministros de la comunidad, y en su caso, un extracto de cuentas y obligaciones de la vivienda objeto de venta.
3. Información sobre los tributos. Información en cuanto al pago de los tributos que graven la propiedad de la vivienda o utilización de la misma: IVA, ITPAJD, plusvalía e IBI.
4. Información sobre la documentación del contrato: en especial deberá reseñarse:
   1. Que el consumidor no soportará los gastos derivados de la titulación que corresponda legalmente al vendedor.
   2. Los arts. 1280.1 y 1279 CC.
   3. El derecho que asiste a todo consumidor de elegir el Notario, con las limitaciones lógicas derivadas de la conexión con los elementos personales o reales del negocio.
5. Fase de ejecución y entrega. Si la vivienda o las zonas comunes o elementos accesorios no se hallan totalmente terminados se hará constar con claridad la fecha prevista de entrega y la fase en que se encuentran.
6. Identificación del Arquitecto y constructor, cuando se trate de primeras transmisiones.

5.4. En particular, la información respecto al precio de venta

El RD 515/1989 y la LCU exigen la elaboración y puesta a disposición del público y de las autoridades competentes, de una nota explicativa con los siguientes datos:

1. Precio total de la venta, incluyendo honorarios del Agente, en su caso, y el IVA o ITPAJD.
2. Forma de Pago. De mediar aplazamiento se especificará el tipo de interés aplicable por tal circunstancia, detallándose las cantidades a abonar por principal e intereses y fechas de vencimiento.
3. Medios de pago admisibles para cantidades aplazadas.
4. Posible subrogación del consumidor en alguna operación de crédito no concertada por él, con garantía real sobre la propia vivienda, aportándose cuantos datos identificativos del préstamo hipotecario, Notario, fecha de ésta e inscripción en el Registro de la Propiedad y la responsabilidad hipotecaria que corresponde a cada vivienda, con expansión de vencimientos y cantidades.

5.5. Las cantidades entregadas a cuenta en edificaciones futuras

Especial atención se debe prestar a la indicación expresa de aplicación de la Ley 57/1968, que contiene el RD 515/1989 en su art. 7 para los casos en caso de que la vivienda no se encuentre terminada, o no iniciada, y se estén llevando a cabo pagos anticipados por parte de los consumidores, supuesto en el cual se deberá tener “a disposición del público y de las autoridades copia del documento en que se formalicen las garantías de las cantidades entregadas a cuenta”.

La LOEd, en su DA 1, ha venido a precisar y ampliar el ámbito de protección desplegada por la Ley 57/1968, en los siguientes términos: La exigencia de medidas que aseguren las cantidades entregadas a cuenta por el comprador obedece al espíritu protector e irrenunciable por parte de éste, afectando tanto a las personas físicas como jurídicas que promuevan la construcción de viviendas, cuyo destino sea el de residencia familiar. Esta exigencia es aplicable a la promoción de todo tipo de vivienda, incluso a las que se realicen en régimen de comunidad de propietarios o sociedad cooperativa. Las medidas a cumplir por el promotor son:

1. Para cubrir la eventualidad de que la construcción no se inicie o no llegue a buen fin por cualquier causa en el plazo convenido, se obliga a garantizar la devolución de las cantidades entregadas más los intereses legales del dinero vigentes hasta el momento en que se haga efectiva la devolución, mediante contrato de seguro o aval solidario prestado por entidad bancaria.
2. Todas las cantidades que se perciban en concepto de anticipo facilitado por los adquirentes, deberán depositarse en una cuenta especial habilitada al efecto por el promotor de la construcción en entidad autorizada, con la finalidad de que en ningún caso tales cantidades puedan ser destinadas a otros fines distintos de los que le son propios, con separación de cualquier otro tipo de fondos pertenecientes al promotor.
3. Además se impone la obligación de hacer constar expresamente en los contratos que el cedente se obliga a la devolución al cesionario de las cantidades percibidas, incrementadas con los intereses legales del dinero vigentes hasta el momento en que se haga efectiva la devolución, en tres supuestos: Si la construcción no se inicia, si no se termina, o si no se obtiene la Cédula de Habitabilidad
4. Referencia al aval bancario o contrato de seguro suscrito, así como la identificación de la entidad con la que cualquiera de ellos han sido suscrito.
5. Designación de la entidad y número de cuenta a través de la cual los adquirentes deberán hacer entrega de las cantidades anticipadas pactadas en el contrato. Junto con esta reseña, deberá entregarse al adquirente en el momento de formalización del contrato, copia de la póliza de seguro suscrita o del aval bancario referido anteriormente.

En caso de incumplimiento de los términos contractuales objeto de aseguramiento, al adquirente se le ofrecen las siguientes opciones:

• o bien, rescindir el contrato con devolución de las cantidades entregadas a cuenta, incrementadas en los términos comentados,
• o bien, conceder al cedente prórroga, haciéndolo constar en cláusula adicional del contrato, especificando la nueva fecha prevista de terminación y entrega de la vivienda.