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6.1. Las fincas propiamente dichas

Doctrinalmente es frecuente hablar de finca material para referirse a las fincas rústicas y urbanas y distinguir a las fincas propiamente dichas de las restantes unidades registrales a las que la legislación hipotecaria permite considerar también como fincas.

La finca rústica es una extensión de terreno de la superficie terrestre que es objeto de tráfico unitario.

Respecto a fincas urbanas, se trata de un espacio poliédrico, dependiente de la imaginación y construcción humanas, que constituya un espacio independiente o susceptible de ser considerado separadamente, sea en su conjunto sea previa división.

La Ley Hipotecaria (art. 8) considera autónomamente la inscripción de:

  1. Los edificios en régimen de propiedad por pisos cuya construcción esté construida o, por lo menos comenzada...
  2. Los pisos o locales de un edificio en régimen de propiedad horizontal siempre que conste previamente en la inscripción del inmueble la constitución de dicho régimen.

El art. 202 LH complementa lo expuesto indicando que la porción de suelo ocupada por cualquier edificación, instalación o plantación habrá de estar identificada mediante sus coordenadas de referenciación geográfica. Salvo que por la antigüedad de la edificación no le fuera exigible, deberá aportarse para su archivo registral el libro del edificio, dejando constancia de ello en el folio real de la finca. En tal caso, cuando se trate de edificaciones en régimen de propiedad horizontal, se hará constar en el folio real de cada elemento independiente su respectiva representación gráfica, tomada del proyecto incorporado al libro.

6.2. Las fincas especiales

Son determinados bienes que, técnicamente, merecen la calificación de inmuebles y que, son susceptibles de inscripción en el Registro de la Propiedad, pese a que no se correspondan con el concepto normal de finca.

De ahí que algunos autores las denominen fincas anormales o especiales, aunque otros autores prefieren hablar de fincas funcionales. Entre ellas pueden destacarse las siguientes.

A) Las fincas discontinuas

Toda explotación que conforme a una unidad orgánica, aunque no sean predios colindantes. Y las explotaciones industriales que formen un cuerpo de bienes unidos o dependientes entre sí.

B) El agua

Las aguas de dominio privado que tengan la consideración de bienes inmuebles podrán constituir una finca independiente e inscribirse con separación de aquella que ocuparen o en que nacieren. Se pueden registrar los pozos de agua. Hasta que se produzca a los cincuenta años la transformación legal del derecho de propiedad privada en una concesión administrativa.

C) Las concesiones administrativas

Aquellas que afectan o recaigan sobre bienes inmuebles, se inscribirán a favor del concesionario con la extensión y condiciones que resulten del título correspondiente (art. 31 RH).

La inscripción de concesiones administrativas se practicará en virtud de escritura pública, y en los casos en que no se requiera el otorgamiento de ésta, mediante el título mismo de concesión, y deberá expresar literalmente el pliego de condiciones generales, el traslado de la Ley o resolución administrativa de concesión y las condiciones particulares y económicas (art. 60 RH).

6.3. La descripción de la finca

El art. 9 LH preceptúa que la inscripción contendrá la descripción de la finca detallada físicamente, incluyendo su referencia catastral y si está o no coordinada gráficamente con el Catastro, así como la calificación urbanística, en su caso. Para el caso de inmatriculación o reordenación de terrenos se exige la representación gráfica georreferenciada que conste en la certificación catastral descriptiva y gráfica o, en ciertos supuestos del art. 10.3 LH, en otra representación gráfica alternativa.

De especial relevancia es el art. 10.3 LH al preceptuar que "en toda forma de publicidad registral habrá de expresarse, además de la referencia catastral que corresponda a la finca, si está o no coordinada gráficamente con el Catastro a una fecha determinada".

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