6.1. La opción de compra y la opción de venta
En virtud de ella, el concedente del derecho de opción (el dueño) está otorgando un derecho de preferencia en la adquisición al optante (la constructora) a cambio de un precio que, en la práctica, suele conocerse como prima o señal de la opción.
La opción es, pues, un contrato en virtud del cual una persona se obliga a vender (o negocio similar) a otra una cosa bajo ciertas condiciones contractualmente previstas.
Siendo así que el concedente del derecho de opción queda obligado a vender y que es el optante quien decidirá si compra o no compra, se habla en tales casos de opción de compra.
En el caso contrario, cuando el eventual adquirente queda obligado a comprar y es el propietario el que puede optar entre vender o no vender, se habla, lógicamente, de opción de venta.
En la práctica, la opción de compra es enormemente mayor que la de la venta.
6.2. La opción de compra como derecho real
La opción de compra es perfectamente lícita y posible. En caso de incumplimiento de lo pactado (supongamos, el concedente, una vez cobrada la prima, burla los derechos del optante vendiendo a otra persona), el optante puede, justa y fundadamente, demandar al concedente de la opción.
El problema reside en determinar si su establecimiento puede afectar a terceros adquirentes. Esto es, dicho en términos técnicos y teóricos, si el derecho de opción puede configurarse como un derecho real sobre la cosa que, por tanto, vincule a terceros en su observancia.
Respecto de los bienes muebles resulta incontrastable que la opción de compra difícilmente pueda acceder a la categoría de derecho real.
Reglamento Hipotecario dispone que "Será inscribible el contrato de opción de compra... siempre que además de las circunstancias necesarias para la inscripción reúna las siguientes:
- Convenio expreso de las partes para que se inscriba.
- Precio estipulado para la adquisición de la finca y, en su caso el que se hubiere convenido para conceder la opción.
- Plazo para el ejercicio de la opción, que no podrá exceder de cuatro años".
Así pues, el contrato de opción de compra, una vez elevado a escritura pública en la que consten los requisitos reseñados, puede acceder al Registro de la Propiedad.
