Según quede configurada la obligación asegurada en la inscripción registral, se suele distinguir entre hipoteca de tráfico e hipoteca de seguridad.
5.1. Hipoteca de tráfico u ordinaria
Se da en aquellos supuestos en que la obligación es cierta y, además, su cuantía queda determinada en la propia inscripción registral. Por consiguiente, la existencia y condiciones del crédito hipotecario son directamente cognoscibles a través del Registro de la Propiedad.
Suele afirmarse de ella, que es la más frecuente en el tráfico económico de nuestros días. Sin embargo, los datos reales revelan que verdaderamente la categoría hipotecaria reina es la hipoteca de seguridad.
5.2. Hipoteca de seguridad
En este caso la hipoteca asegura el cumplimiento de una obligación cuya cuantía no se halla determinada, de forma segura y concreta, en la inscripción registral; o bien de una obligación cuya existencia en el futuro es incierta o dudosa (ej. obligaciones futuras o sometidas a condición).
En tales supuestos la exacta identificación del crédito hipotecario no puede deducirse del Registro de la Propiedad, cuya exactitud quedará circunscrita a la existencia de la hipoteca, pero no a la existencia (dudosa) y cuantía (indeterminada) del crédito hipotecario. Tales circunstancias habrán de determinarse extrarregistralmente en el momento oportuno.
5.3. Hipoteca de máximo o hipoteca flotante
Es un subtipo derivado de la anterior, en el que registralmente consta, sin embargo, el importe máximo del crédito asegurado. Sin embargo, como puede deducirse del conjunto de las resoluciones de la Dirección General de los Registros y el Notariado, en la actualidad el esquema hipotecario de máximo se aplica a la mayor parte de las hipotecas, incluidas las más numerosas: las de préstamo hipotecario para la adquisición de vivienda.
La Ley 41/2007 introduce un nuevo art. 153 bis a la LH suficientemente expresivo del cambio acaecido en la materia: "También podrá constituirse hipoteca de máximo:
- A favor de las entidades financieras a las que se refiere el art. 2 de la Ley 2/1981, de 25 de marzo, de regulación del mercado hipotecario, en garantía de una o diversas obligaciones, de cualquier clase, presentes y/o futuras, sin necesidad de pacto novatorio de las mismas.
- A favor de las administraciones públicas titulares de créditos tributarios o de la Seguridad Social, sin necesidad de pacto novatorio de los mismos.
Será suficiente que se especifiquen en la escritura de constitución de la hipoteca y se hagan constar en la inscripción de la misma:
- Su denominación y, si fuera preciso, la descripción general de los actos jurídicos básicos de los que deriven o puedan derivar en el futuro las obligaciones garantizadas;
- La cantidad máxima de que responde la finca;
- El plazo de duración de la hipoteca; y
- La forma de cálculo del saldo final líquido garantizado.
Podrá pactarse en el título que la cantidad exigible en caso de ejecución sea la resultante de la liquidación efectuada por la entidad financiera acreedora en la forma convenida por las partes en la escritura.
Al vencimiento pactado por los otorgantes, o al de cualesquiera de sus prórrogas, la acción hipotecaria podrá ser ejercitada de conformidad con lo previsto en los arts. 129 y 153 de esta ley y concordantes de la Ley de Enjuiciamiento Civil".
Obsérvese que en la escritura constitutiva de la hipoteca no tiene por qué haber determinación concreta de las obligaciones garantizadas, sino que bastará con que exista una "descripción general de los actos jurídicos básicos" de los que deriven aquéllas. Además, subraya el primer apartado, que lo mismo puede tratarse de una obligación garantizada que de varias, pueden ser presentes o futuras y, en definitiva, de cualquier clase.
