3.6. La división de la cosa común

6.1. La acción de división

La Ley no muestra ninguna simpatía hacia las situaciones de copropiedad y por consiguiente facilita la salida de la misma, facilitando que cualquiera de los copropietarios pueda solicitar la división de la cosa común. Así lo expresa el art. 400 CC en relación con la copropiedad: "Ningún copropietario estará obligado a permanecer en la comunidad. Cada uno de ellos podrá pedir en cualquier tiempo que se divida la cosa común"; y el art. 1052 para los supuestos de herencia indivisa: "Todo coheredero... podrá pedir en cualquier tiempo la partición de la herencia".

Cabría también añadir "por cualquier causa", pues la facultad de instar la división de la cosa común no necesita fundamentarse en ninguna justa causa ni en razones objetivamente atendibles. Nuestro Código, que mira con disfavor las situaciones de comunidad (mater rixarum, mater discordiarum), sólo limita la facultad de instar la división de la cosa en los casos en que exista un pacto de indivisión o cuando la cosa sea objetivamente indivisible.

Fuera de tales casos, cualquier comunero puede ejercitar la acción de división (la vieja actio communi dividundo del Derecho romano) cuando lo considere conveniente, pues además la acción tiene carácter imprescriptible. La jurisprudencia de nuestro Tribunal Supremo se muestra absolutamente decidida en resaltar la extraordinaria importancia de la acción de división y su imprescriptibilidad:

  • La STS de 3 de junio de 1989 califica la acción de división como "derecho indiscutible e incondicional para cualquier copropietario".
  • La STS de 31 de enero de 1967 la individualización de la propiedad que persigue la división de la cosa común se lleva a efecto "con carácter irrenunciable por estimarse de orden público e imprescriptible".
  • En algunos casos el Tribunal Supremo llega a hablar de "carácter absoluto" de la acción de división".

6.2. El pacto de indivisión

Se trata de un pacto (o en su caso de una imposición, por acto unilateral, en los supuestos de comunidad incidental), en virtud del cual resulta obligado conservar la cosa indivisa, pero siempre por un determinado plazo temporal, no de forma indefinida.

En la práctica no es frecuente que dicho pacto se produzca por situaciones voluntarias, sino que normalmente se trata de cláusulas testamentarias impuestas por el testador a los herederos (por tratar de que no malvendan, conserven el lustre del apellido,...).

En principio, el plazo posible de indivisión queda limitado a un máximo de diez años, pues la primera parte del art. 400.2 dispone que "será válido el pacto de conservar la cosa indivisa por tiempo determinado, que no exceda de diez años". No obstante, la doctrina mayoritaria actual se inclina por considerar que, aunque el plazo se establezca de manera indefinida, habría que considerarlo válido por el período legalmente establecido, esto es, por diez años.

La existencia del plazo de indivisión no excluye que, por acuerdo unánime, los comuneros decidan restablecer la tendencial división de la cosa común.

El inciso final del art. 400.2 dispone que "este plazo (el decenal, ya referido) podrá prorrogarse por nueva convención".

En tan pocas palabras se contiene un mandato que ha suscitado bastantes dudas. La primera de ellas incide sobre si dicha "prórroga" habrá de respetar igualmente el tope máximo del plazo decenal. La respuesta afirmativa debe imponerse, pues en caso contrario, habría que considerar papel mojado el mandato de que el primer plazo de indivisión no exceda diez años.

En segundo lugar, ha sido objeto de debate doctrinal si cabe que los copropietarios, recurrente y periódicamente, adopten sucesivos acuerdos tendentes a la renovación del plazo de indivisión o si, por el contrario, sólo puede renovarse el pacto de indivisión una sola vez.

Mayoritariamente, la doctrina actual se pronuncia en favor de la posibilidad de que la indivisión se proyecte temporalmente mediante el otorgamiento de sucesivos pactos, adoptados unánimemente por los comuneros, siempre que el período temporal contemplado en cada uno de tales pactos no supere el tope decenal legalmente establecido. En dicho sentido, se ha pronunciado también la Dirección General de los Registros y el Notariado, afirmando que la interpretación del art. 400.2 "admite la indivisión por período superior mediante sucesivos pactos" (Resolución de 30 de septiembre de 1987).

6.3. La objetiva indivisibilidad de la cosa

Queda vetada igualmente la división en caso de que la cosa común sea objetivamente indivisible, de forma tal que de llevarse a cabo la división, resultara inservible la cosa para el uso a que se destina (art. 401.1).

El mandato del Código es enormemente claro y los supuestos prácticos son relativamente frecuentes. No se puede ejercitar la división de un caballo, ni sobre una barca.

Pero tampoco se podrá instar la división sobre bienes o cosas que siendo materialmente divisibles (como una explotación agraria) pierdan valor al ser divididos.

Así pues, la división material de la cosa queda excluida en ambos supuestos:

  1. Indivisibilidad material propiamente dicha
  2. Indivisibilidad funcional

Por consiguiente, la Ley, potenciando incluso en estos casos la finalización de la situación de copropiedad, procura que, en primer lugar, los condueños convengan en que se adjudique a uno de ellos la cosa indivisible (llegándose así a la propiedad individual); amenazándoles además con que, en caso de que no se llegue a tal pacto, habrá de venderse la cosa y repartirse el precio entre los copropietarios (art. 404), de conformidad con sus respectivas cuotas (ej. art. 1062, que establece reglas similares en sede de herencia).

La adjudicación a cualquiera de los condueños supone por supuesto que el adjudicatario habrá de abonar a los restantes copropietarios el valor de su cuota ("indemnizando a los demás", dice el art. 404) y, por tanto, la valoración de la cosa común. En algunos casos se llega al acuerdo de valoración, junto con el compromiso de sortear entre todos los interesados la adjudicación de la cosa para adjudicarla a uno de ellos.

Respecto de la partición hereditaria, el art. 1062 establece que "bastará que uno solo de los herederos pida su venta en pública subasta, y con admisión de licitadores extraños, para que así se haga". La aplicación supletoria de dicha norma conlleva que, en caso de falta de acuerdo entre los comuneros, la venta habrá de realizarse en subasta pública.

Ahora bien, la aplicación de dicho precepto es supletoria respecto del eventual acuerdo en otros sentido de los copropietarios. Cabe, pues, que los comuneros se pongan de acuerdo en que la subasta sea privada, es decir sin intervención de terceros o licitadores extraños (ej. STS de 26 de diciembre de 1988, caso relativo a una gasolinera).

Establece la STS de 10 de mayo de 2013 que, aun tratándose de cosas indivisibles, cabe hacer lotes con ellas para el caso de ser una pluralidad y repartirlas entre los comuneros.