La enfiteusis tuvo su caldo de cultivo en los tiempos medievales e incluso en la Edad Moderna, en los que la estructura feudal requería un instrumento jurídico que permitiera al señor ser dueño de las tierras conquistadas aunque realmente su cultivo y aprovechamiento correspondiera en exclusiva al dueño útil, el enfiteuta.
La escasísima presencia práctica de la figura y, en consecuencia, la raquítica jurisprudencia sobre el tema, aconsejan no otorgarle, al menos en esta obra, más importancia de la que tiene en las actuales relaciones jurídicas. Destacaremos sólo aquellos aspectos que se separen de las reglas comunes.
10.1. Derechos y facultades del enfiteuta
Según el art. 1632, "el enfiteuta hace suyos los productos de la finca y de sus accesiones" y, además, "tiene los mismos derechos que corresponderían al propietario en los tesoros y minas que se descubran en la finca enfitéutica".
Conforme al art. 1633, "Puede el enfiteuta disponer del predio enfitéutico y de sus accesiones, tanto por actos entre vivos como de última voluntad, dejando a salvo los derechos del dueño directo".
Dispone el art. 1634 que "cuando la pensión consista en una parte alícuota de los frutos de la finca enfitéutica, no podrá imponerse servidumbre ni otra carga que disminuya los productos sin consentimiento expreso del dueño directo".
Finalmente, destaca el art. 1635 que "el enfiteuta podrá donar o permutar libremente la finca", pero en este caso deberá actuar "poniéndolo en conocimiento del dueño directo".
10.2. Derechos y facultades del dueño directo
El dueño directo tiene derecho al cobro de la pensión o canon fijado, a ejercitar la acción real en caso de impago, etc., pero además, cuenta con otra serie de facultades que son extrañas al censo consignativo y al censo reservativo.
Derecho al cobro del laudemio: el laudemio es la cantidad o el porcentaje fijado en el momento de constitución del censo enfitéutico que, en caso de transmisión onerosa de la finca acensuada, tiene derecho a recibir el dueño directo. Para ello, es necesario que "se haya estipulado expresamente en el contrato de enfiteusis" (art. 1644.1).
Derecho de comiso: facultad en cuya virtud, en caso de incumplimiento de las obligaciones que corresponden al enfiteuta, el dueño directo podrá reclamar la devolución de la finca por haber caído ésta en comiso.
Las causas del comiso, según el art. 1648 son:
- Por falta de pago de la pensión durante 3 años consecutivos.
- Si el enfiteuta no cumple la condición estipulada en el contrato o deteriora gravemente la finca.
Reconocimiento del dominio directo: establece el art. 1647 que "cada 29 años podrá el dueño directo exigir el reconocimiento de su derecho por el que se encuentre en posesión de la finca enfitéutica".
Atribución del dominio útil por inexistencia de herederos del enfiteuta: establece el art. 1653 que "a falta de herederos testamentarios, descendientes, ascendientes, cónyuge supérstite y parientes dentro del sexto grado del último enfiteuta, volverá la finca al dueño directo en el estado en que se halle, si no dispuso de ella el enfiteuta en otra forma".
