La inscripción por sí misma carece inter partes de valor sanatorio alguno de la posible ineficacia del acto o contrato que acceda al Registro (art. 33 LH).
El Registro de la Propiedad surgió a instancias del crédito territorial y en la búsqueda de otorgar seguridad y protección a los terceros adquirentes y no a las partes contratantes, entre las que rigen las reglas civiles que sean de aplicación al caso.
La llamada fe pública registral tiene por objeto fundamental establecer que el Registro no es sólo exacto, sino que también es íntegro y que, en consecuencia, cualquiera puede confiar en sus declaraciones incontrovertibles, indiscutibles en beneficio de los terceros adquirentes que hayan confiado en ellas.
En términos técnicos, el tercero merece ser protegido en tanto en cuanto ha confiado en el Registro y ha adquirido el bien de quien registralmente se encontraba legitimado para enajenarlo.
La fe pública registral consiste en una presunción iuris et de iure legalmente establecida, en cuya virtud el contenido del Registro se reputa siempre exacto en favor del tercer adquirente, quien, por tanto, puede consolidar su adquisición en los términos publicados por el Registro.
La veracidad registral respecto del tercero se contempla en nuestra Ley Hipotecaria desde una doble perspectiva.
1.1. La fe pública registral en sentido positivo
Respecto de terceros, el contenido del Registro debe presumirse exacto e íntegro (art. 34 LH). Esto es, el tercero hipotecario se convierte en titular del derecho inscrito, en las condiciones reflejadas tabularmente, aunque el anterior titular registral no fuera realmente propietario o titular de cualquier otro derecho real.
1.2. La fe pública registral en sentido negativo
Los títulos de dominio o de otros derechos reales sobre bienes inmuebles, que no estén debidamente inscritos o anotados en el Registro de la Propiedad, no perjudican a tercero (art. 32 LH).
