5.1. Enumeración de supuestos
Respecto del bien inmueble al que afecten, tienen la condición de preferentes (art. 1923 CC) :
- Los créditos a favor del Estado, sobre los bienes de los contribuyentes, por el importe de la última anualidad, vencida y no pagada, de los impuestos que graviten sobre ellos.
- Por tanto, la contribución territorial rústica y urbana (actual IBI), establecida por el Estado goza de "preferencia especial" mientras que los créditos derivados de impuestos provinciales o locales son "créditos preferentes generales".
- Hoy día hay innumerables normas de carácter fiscal que exceden esta regla.
- Los créditos de los aseguradores, sobre los bienes asegurados, por los premios del seguro de dos años; y, si fuere el seguro mutuo, por los dos últimos dividendos que se hubiesen repartido.
- Históricamente han tenido preferencia, justificada por el riesgo asumido y la aleatoriedad propia del contrato de seguro, de ahí que la Ley Hipotecaria les concedió preferencia y permitió "exigir una hipoteca especial sobre los bienes del asegurado". Hoy día se discute esta preferencia pues el negocio de las aseguradoras no es tan aleatorio.
- Los créditos hipotecarios y los refaccionarios, anotados e inscritos en el Registro de la Propiedad, sobre los bienes hipotecados o que hubiesen sido objeto de la refacción.
- La preferencia de los créditos hipotecarios nace de la constitución de la hipoteca, que es una garantía real que afecta especialmente a los bienes sobre los que recae y está regulada por la Ley Hipotecaria.
- Créditos refaccionarios: proceden de préstamos concedidos para la realización de una obra (construcción, reparación o conservación del inmueble); por extensión, la jurisprudencia y la doctrina incluyen el importe debido por los materiales y trabajos empleados en la obra.
- Los créditos preventivamente anotados en el Registro de la Propiedad en virtud de mandamiento judicial, por embargos, secuestros o ejecución de sentencias, sobre los bienes anotados, y sólo en cuanto a créditos posteriores.
- La prevalencia se refiere a fechas de anotaciones de embargo y no a fechas de constitución de créditos.
- Esta regla, según el profesor Díez-Picazo es injustificable pues consagra "una medida de protección del acreedor que por su diligencia o por puro azar ha sido más veloz en la ejecución de los bienes".
- Los refaccionarios no anotados ni inscritos, sobre los inmuebles a que la refacción se refiera, y sólo respecto a otros créditos distintos de los expresados en los cuatro números anteriores.
5.2. Orden interno de preferencia o prelación para el cobro
Los supuestos y jerarquía de los créditos preferentes especiales inmobiliarios, en caso de concurrencia, están recogidos en el art. 1923 CC, sin embargo con relación a los hipotecarios, el Código Civil (Art. 1927) sigue las reglas de la Ley Hipotecaria, anterior al propio CC, que se basa en prior tempore potior iure.
Grados de prelación entre créditos preferentes sobre inmuebles (artes 1923 y 1927 CC) :
- Créditos en favor de la Administración tributaria.
- Créditos a favor de los aseguradores.
- Créditos hipotecarios, refaccionarios y preventivamente anotados, según la antigüedad del asiento
- Créditos refaccionarios sin constancia registral: " gozarán de prelación entre sí por el orden inverso al de su antigüedad" (art. 1927.3 CC) . El "orden inverso" se justifica porque el valor actual del inmueble depende mas del crédito mas reciente (de la reparación/reforma mas reciente) que del más antiguo.
En caso de concurso de acreedores rigen los arts. 155, 156, y 157 de la Ley Concursal (el primero modificado por la Ley 9/2015 y los otros dos por la Ley 38/2011).
