03.2. Los procesos arrendaticios

2.1. Concepto y ámbito de aplicación de los procesos arrendaticios

Se entiende por procesos arrendaticios todos aquellos procedimientos que tienen por objeto la satisfacción de una pretensión fundada en un contrato de arrendamiento y distinta al desahucio por falta de pago o por extinción del plazo de la relación arrendaticia.

En principio, toda pretensión derivada de una relación arrendaticia, distinta al desahucio por falta de pago o por finalización del plazo de arrendamiento o la reclamación de rentas o cantidades debidas por el inquilino, ha de tramitarse, con independencia de su cuantía, por las normas del JOr.

2.2. El arbitraje

La LAR en su art. 34 dispone que "las partes, sin perjuicio de lo dispuesto en el artículo anterior, podrán someterse libremente al arbitraje en los términos previstos en la legislación aplicable en la materia".

Sin embargo, según el profesor Gimeno Sendra, existen en determinados arrendamientos razones de interés general que impiden someter al arbitraje o al poder de disposición de las partes determinados aspectos de la relación arrendaticia litigiosa. Por lo tanto, sobre las materias contenidas en la legislación especial no debiera ser procedente el arbitraje.

2.3. El JOr

La totalidad de los objetos litigiosos surgidos con ocasión de la aplicación e interpretación de un contrato de arrendamiento no sometido al Derecho común y que no versen sobre el desahucio por falta de pago o por extinción del contrato ni sobre reclamaciones de renta dirigidas contra el inquilino, con la sola excepción de los arrendamientos complejos, habrán de dilucidarse por las normas del JOr con las siguientes especialidades:

  1. la competencia territorial vendrá determinada por la demarcación judicial en donde se encuentre la finca arrendada (art. 52.1);
  2. siempre que las pretensiones sean compatibles cabe la acumulación de acciones y de procesos, incluidas el desahucio por falta de pago y por expiración del término del contrato (art. 73.1);
  3. pero en este último supuesto, habrá el demandante de cumplir con lo prevenido en el art. 439.3;
  4. asimismo y si se hubiere solicitado el lanzamiento, el demandado recurrente en apelación habrá de acreditar el pago de las rentas vencidas (art. 449.1);
  5. tratándose de un JOr por razón de la materia y no de la cuantía, de conformidad con lo establecido en el Acuerdo de 30 de diciembre de 2011 de los Magistrados de la Sala 1del Tribunal Supremo, no cabe el recurso de casación por el cauce del art. 477.2 (cumplimiento de la suma de gravamen de los 600.000€), sino por la vía del art. 477.2 (interés casacional).