Régimen de las aportaciones no dinerarias o in natura

A)Régimen de las aportaciones no dinerarias o in natura

La aportación que hiciera un socio a favor de una sociedad de capital no solo puede tener por objeto dinero sino, también, bienes o derechos patrimoniales susceptibles de valoración económica (art. 58.1 LSC).

El estudio del régimen dispuesto para las aportaciones no dinerarias requiere atender, principalmente, a tres grandes cuestiones, considerando su calificación jurídica, el contenido posible de la aportación y, fundamentalmente, los problemas relativos a la valoración de los bienes objeto de aportación.

En primer lugar, y en lo referente a la calificación jurídica de la aportación no dineraria ha de señalarse que ésta no presenta grandes particularidades. La aportación in natura encierra un supuesto ordinario de suscripción del capital, en cuya virtud un sujeto satisface su obligación de a portar y adquiere la condición de socio en la sociedad de capital.

En consecuencia, el aportante adquiere la condición de socio en virtud de los bienes o derechos entregados, de modo que se formalizará su participación en la sociedad. Así, en la escritura de constitución de la sociedad se describirán los bienes y derechos objeto de la aportación, la valoración que se les ha otorgado y su correspondencia con las acciones o participaciones entregadas al socio-aportante (art. 63 LSC).

Algo más compleja es la segunda cuestión que ha de considerarse. En lo que hace al objeto de la aportación no dineraria, la LSC no parece recoger limitación alguna en lo que hace a su contenido, pues tal aportación podrá hacerse respecto de cualquier bien o derecho siempre que sean realizadas susceptibles de valoración económica. Por ello, y por contraposición a la aportación dineraria, a veces se ha ofrecido un concepto de aportación in natura deliberadamente amplio, de modo que ésta no sería más que un supuesto en el que el socio no satisface su obligación de aportación mediante la entrega de una cantidad de dinero.

Ahora bien, ese concepto es excesivamente amplio y en el vendría a olvidarse un aspecto de gran relevancia. En efecto, también es necesario considerar el objeto de la aportación no dineraria en función del carácter de cifra de retención del movimiento patrimonial que se predica del capital social. Desde este punto de vista, nuestra doctrina más autorizada advertía la necesidad de que los bienes y derechos objeto de la aprobación deberían ser tales que pudieran tener el oportuno reflejo en un balance. Esta exigencia parece haberse plasmado en la vigente redacción del texto legal pues, como antes se advirtiera, necesariamente esos bienes y derechos deben ser susceptibles de valoración económica (art. 58.1 LSC). De todos modos, queda la duda de si, precisamente en razón de ese carácter de cifra de retención del movimiento patrimonial que ha de satisfacer el capital social, no sería necesario, también, que los bienes y derechos objeto de aportación no dineraria satisficieran una exigencia de ejecutabilidad, en el sentido de que los acreedores sociales pudieran realizar su derecho con cargo a ellos. La LSC parece conformarse con la primera exigencia no imponiendo esta última.

El problema principal que suscita la aportación in natura es el relativo a la valoración de los bienes y derechos que constituyen su objeto. Es evidente que una incorrecta valoración de los bienes y derechos que constituyen el objeto de tal aportación vendría a alterar negativamente las funciones que está llamado a cumplir el capital social. Ello es así por, al menos, dos razones. En primer lugar una incorrecta valoración supondría la suscripción de un número de acciones o participaciones distinto de aquél que le correspondería al socio en función del real valor de lo aportado, de modo que se alteraría la proporcionalidad que ha de mediar entre los socios. De otra parte, el error en la valoración también desplegaría sus consecuencias en lo que hace a la integración patrimonial de la cifra del capital social, pues el respaldo patrimonial de tal cifra estatutaria no se correspondería con su importe.

La LSC sanciona un régimen de control de valoración, al igual que otro de responsabilidad por la valoración, respecto de las aportaciones in natura.

B)La valoración de los bienes y derechos objeto de aportaciones no dinerarias

La determinación del valor otorgado a los bienes y derechos objeto de una aportación in natura obedece a un distinto planteamiento según el tipo de sociedad de capital de que se trate. Si la sociedad fuera de responsabilidad limitada, el planteamiento seguido por el legislador es relativamente simple. Esa valoración se efectuará por los fundadores quiénes la expresarán en la escritura de constitución (art. 22.1.c LSC). De otro lado, el texto legal prevé un particular régimen de responsabilidad por la realidad y valoración que se hiciera de los bienes y derechos objeto de las aportaciones no dinerarias (art. 73 y ss. LSC). En definitiva, no se establece un control externo de la valoración, pues la misma se confía al criterio de los propios fundadores, ni tampoco un control de carácter previo, pues éste sólo podrá actuarse posteriormente y a través de la exigencia de responsabilidad por el daño derivado que cabe requerir de aquéllos.

El planteamiento es completamente distinto respecto de la SA. En este tipo social, se dispone un régimen de control de la valoración de los bienes y derechos objeto de la aportación in natura que se actúa con carácter previo y que, igualmente, requiere del concurso de terceros.

Respecto de la valoración de los bienes y derechos objeto de una aportación no dineraria a favor de una SA, la LSC sienta el criterio general de que la valoración ha de ser objeto de un informe elaborado por un experto independiente (art. 67.1 LSC). Este tercero ha de satisfacer esa doble exigencia de profesionalidad e independencia, lo cual viene a asegurarse mediante su designación por el RM de conformidad con el procedimiento reglamentario prescrito (arts. 338 y ss. RRM). De este modo, quienes promovieran la constitución de la sociedad deberán, con carácter previo al otorgamiento de la escritura, requerir la designación registral de tal experto independiente a fin de conseguir el preceptivo informe de valoración de los bienes y derechos objeto de aportación in natura.

El experto independiente, tras su designación y en los plazos dispuestos reglamentariamente, elaborará ese informe que, de conformidad con cuanto dispone el texto legal, deberá tener un doble contenido (art. 67.2 LSC). En primer lugar, el informe tendrá un contenido informativo, pues deberá expresar la identificación y descripción del bien o derecho objeto de aportación, con indicación de sus datos registrales si fuera posible. Pero, también y sobre todo, ese informe incorporará un contenido valorativo, de modo que no solo exprese la valoración que corresponde a los vienes y derechos objeto de aportación, pues también deberá explicar los criterios seguidos para formar tal valoración así como un juicio de correspondencia o de corrección respecto del número y valor de las acciones asignadas al socio en virtud de tal aportación.

La elaboración del informe de valoración no exonera a los fundadores de la necesidad de expresar en la escritura social la valoración de los bienes y derechos objeto de aportación. Ahora bien, al dar cumplimiento a tal exigencia no cabe olvidar la función que cumple el informe de valoración, pues la valoración dada por el tercero experto independiente vincula a los socios fundadores, en cuanto que el valor que estos otorguen nunca podrá ser superior al expresado en aquel informe (art. 67.3 LSC). De este modo, se actúa un control previo de la valoración de los bienes y derechos objeto de aportación.

La elaboración del informe de valoración no exonera a los fundadores de la necesidad de expresar en la escritura social la valoración de los bienes y derechos objeto de aportación. Ahora bien, al dar cumplimiento a tal exigencia no cabe olvidar la función que cumple el informe de valoración, pues la valoración dada por el tercero experto independiente vincula a los socios fundadores, en cuanto que el valor que estos otorguen nunca podrá ser superior al expresado en aquel informe (art. 67.3 LSC). De este modo, se actúa un control previo de la valoración de los bienes y derechos objeto de aportación.

De otra parte, y para asegurar la finalidad pretendida con estas exigencias, el texto legal sanciona una exigencia de publicidad que ha de satisfacer el informe de valoración que hiciera el tercero experto independiente (art. 71 LSC). Esa exigencia de publicidad de tal informe es doble. En primer lugar, debe depositarse una copia autenticada en el RM en el plazo de un mes a contar desde la fecha en que se hiciera efectiva la aportación no dineraria. De otro lado, el informe deberá adjuntarse como anexo a la escritura de constitución de la SA.

El informe de valoración emitido por el tercero experto independiente tiene una indudable importancia en razón de los efectos que produce, pues limita la libertad de los socios fundadores en la concreción de tal valor. Esta circunstancia explica el particular régimen de responsabilidad a que quedan constreñidos estos expertos independientes por las valoraciones que hicieran en sus informes (art. 68 LSC). De esta manera, el texto legal sanciona la responsabilidad del tercero experto independiente frente a la sociedad, los socios y los acreedores por los daños derivados de una incorrecta valoración de los bienes y derechos que fueran objeto de aportación in natura. Dado el carácter de responsabilidad indemnizatoria que tiene el supuesto, se entenderá la previsión legal conforme a la cual el tercero experto independiente quedará exonerado de tal responsabilidad si consiguiera acreditar que su actuación se corresponde con la diligencia profesional exigible, habiendo seguido los estándares de actuación que sean propios de la actuación que le fuera encomendada. En todo caso, la acción para exigir esta responsabilidad por daño prescribirá en el plazo de 4 años a contar desde la fecha que constara en el informe.

El régimen de valoración de los bienes y derechos objeto de aportación no dineraria tiende a asegurar la corrección de los valores que se atribuyan a éstos. Desde luego, ese resultado viene a asegurarse con la intervención de un tercero profesional e independiente. Ahora bien, sin dudar de las bondades de este sistema, cabe constar dos realidades más. En primer lugar, resulta obvio que la actuación de ese control de valoración supone un importante incremento de los costes anudados al proceso fundacional, dada la necesaria retribución del experto que ha de satisfacerse. Pero, también, es razonable considerar que la exigencia del informe de experto independiente pueda no estar justificada en determinadas circunstancias, en lasa cuales puede ya contarse con una valoración objetivada de los bienes y derechos objeto de aportación y que hace innecesario seguir este complejo y costoso procedimiento.

El legislador es consciente de esta posibilidad y en su virtud dispone algunas excepciones a la necesidad de la elaboración de este informe por parte de un tercero experto independiente. En lo que ahora interesa, en el momento de constitución de una SA el texto legal acoge dos excepciones respecto de la necesidad de elaborar el informe de valoración de los bienes y derechos objeto de aportación no dineraria (art. 69 LSC).

La LSC contempla, como primera excepción, el supuesto en que el objeto de la aportación no dineraria fueran valores mobiliarios admitidos a negociación en un mercado secundario oficial u otro mercado regulado, así como instrumentos del mercado monetario. De darse el supuesto, ha de entenderse que, en razón de las particularidades de estos mercados, se ha formado correctamente el precio de tales bienes y derechos, por lo que se dispensa de la necesidad de acudir al informe de valoración realizado por tercero experto independiente. Ahora bien , dadas las oscilaciones en el curso de la cotización de estos valores mobiliarios e instrumentos del mercado monetario, la LSC sienta un criterio para concretar la valoración que han de merecer cuando sean objeto de aportación in natura. Así, su valor vendrá determinado por el precio medio ponderado respecto del que estos bienes hubieran sido objeto de negociación en el trimestre anterior a la fecha en que efectivamente se deslizara la aportación. Para justificar esa valoración de lo aportado, el organismo rector del mercado en el que se negocien los valores mobiliarios e instrumentos de mercado monetario emitirá una certificación que acredite el curso de su cotización en el período trimestral señalado.

La segunda excepción prevista frente al régimen general de valoración de los bienes y derechos objeto de aportación no dineraria no se sanciona en atención a las características de éstos o del mercado en el que son objeto de negociación sino, mejor, en virtud de la existencia de una previa valoración. La norma advierte que, al margen del supuesto anterior, se exonera de la carga de elaborar el informe de valoración por tercero experto independiente cuando los bienes y derechos objeto de aportación ya hubiera sido valorados por un experto independiente, siempre que se satisfagan ciertas exigencias. En este caso, se entiende que la previa y objetiva valoración de los bienes y derechos hace innecesario requerir un nuevo informe de conformidad con el régimen general.

Sin embargo no basta con la existencia de esa previa valoración de los bienes y derechos objeto de aportación in natura, pues habrán de darse ciertas circunstancias que aseguren la profesionalidad y objetividad que ha de perseguirse en tal labor. Por ello, y a fin de que la excepción pueda aplicarse, resulta necesario que se den tres circunstancias en la previa valoración del objeto de la aportación. En primer lugar, y a fin de asegurar la independencia de la valoración, es necesario que ésta sea objetiva, de modo que el experto que la hiciera no hubiera sido designado por los interesados. La segunda exigencia resulta obvia, pues también es imprescindible que el experto que hiciera esa valoración tenga la necesaria cualificación para desarrollar tal labor, de modo que ha de tratarse de un profesional que, además, haya seguido y aplicado los criterios de valoración generalmente reconocidos relación con el concreto bien o derecho que fuera objeto de aportación. Por último, igualmente es imprescindible asegurar una condición temporal, pues el informe no ha de tener una gran distancia temporal entre la fecha de su elaboración y aquélla en que se quiera la aportación. La LSC, concreta ese límite de antigüedad del informe previo requiriendo que se hubiera elaborado en los 6 meses anteriores a la fecha en que se hiciera efectiva la aportación.

Cuando concurran en el concreto supuesto cualquiera de las excepciones señaladas, el texto legal no solo dispensa de la necesidad de acudir al régimen general de valoración de las aportaciones in natura sino que, también, impone el cumplimiento de dos deberes. La previsión de estos deberes suscita un primer problema, pues la literalidad de la norma advierte que son destinatarios y obligados los administradores (art. 70 LSC). Esta referencia a los administradores sociales tiene pleno sentido cuando las aportaciones no dinerarias cuya valoración se realiza de conformidad con estas excepciones vienen a actuarse en una ampliación de capital. Sin embargo, cuando esa valoración se lleva a cabo en el contexto de la fundación de la SA, no parece posible exigir el cumplimiento de tales deberes a los administradores sociales, pues éstos aún no han sido nombrados, ya que su primera designación se hace con el otorgamiento de la escritura social. Por ello, y a fin de determinar quiénes son los sujetos compelidos por tales deberes, parece que habremos de acudir a una interpretación sistemática del texto legal, en particular, en lo que hace a la previsión del art. 77 LSC. En esta norma, como luego de verá, se sanciona la responsabilidad de los fundadores respecto de, entre otras causas, la valoración otorgada a las aportaciones in natura. Siendo así las cosas, habrá entonces que entender que los sujetos obligados por estos deberes también son los socios fundadores.

En lo que hace a los deberes exigidos por la LSC cuando se acuda a estas excepciones respecto del régimen general de valoración de los bienes y derechos objeto de aportación no dineraria cabe señalar lo siguiente. Los fundadores deberán realizar un informe con el contenido que exige la LSC y que, expresado de manera sintética, requiere su pronunciamiento sobre la identificación y descripción del bien objeto de aportación, el valor que se le atribuye, el origen de tal valoración, y el método seguido para obtener ésta, debiendo además declarar si media correspondencia entre el valor que se atribuye a lo aportado respecto del número y nominal de las acciones que se entregarán al aportante, e incorporando una declaración final por la que manifiestan que, a su juicio, no concurren circunstancias que modifiquen significativamente la valoración efectuada. Pero no basta con que los fundadores elaboren tal informe sino que la LSC requiere, igualmente, su publicidad, en los términos dispuestos para el informe elaborado por un tercero experto independiente de conformidad con el régimen general de valoración (art. 71 LSC). Por ello, los fundadores deberán depositar una copia autenticada de su informe en el RM y dentro del plazo de un mes a contar desde la fecha en que se hiciera efectiva la aportación. Además, ese informe preparado por los fundadores se unirá como anexo a la escritura de constitución.

Las excepciones al régimen general de valoración que se acaban de exponer conocen, sin embargo, una contraexcepción. Repárese que, de una u otra manera, los criterios que en estos casos fijan el valor de los bienes y derechos atienden siempre a una referencia temporal concreta. Por ello siempre es posible que con posterioridad puedan producirse circunstancias sobrevenidas que alteren la corrección del valor así determinado. Ante tal riesgo, el texto legal advierte que no cabe aplicar este régimen de excepciones cuando se hubieran dado circunstancias que incidieran significativamente en el curso de la cotización de los valores mobiliarios durante el trimestre anterior, al igual que cuando concurrieran circunstancias del mismo tupo que alteraran de modo relevante el valor otorgado en el informe previo. Si se han dado esas circunstancias que modificaran significativamente la valoración efectuada, ni será posible acudir a estas excepciones y la valoración de esos bienes y derechos que constituyen el objeto de la aportación in natura debería sujetarse al régimen general.

El problema que suscita esta previsión, que hace inaplicable el régimen de excepciones y obliga a acudir al régimen general de la valoración mediante la emisión de informe por tercero experto independiente, es el de concretar quién ha de estimar que concurren tales circunstancias. De nuevo, la literalidad de la norma advierte que serán los administradores sociales quienes deberán ponderar si concurren o no tales circunstancias y, en consecuencia, decidir si cabe la excepción o, por el contrario, ha de acudirse al régimen general de valoración (arts. 69.a y b. LSC). Lógicamente, y por las razones ya expuestas, si este problema se suscitara en el período de constitución de la sociedad, los sujetos que deberán efectuar la pertinente ponderación de si concurren o no esas circunstancias y, por lo tanto, adoptar la decisión del régimen de valoración a aplicar, serán los fundadores.

C)Efectividad de las aportaciones no dinerarias

Las exigencias derivadas del denominado principio de integridad del capital social, implica la necesidad de que las aportaciones no dinerarias satisfagan el requisito de su efectividad. Esto es, han de corresponderse con una realidad que se ingresa en el patrimonio social y que se corresponde con el valor que se fuera otorgado a los bienes y derechos que constituyen su objeto.

La efectividad de su realización quiere asegurar en la LSC a través de tres grandes reglas.

En primer lugar, el art. 64 LSC dispone, en relación con la aportación de bienes muebles o inmuebles, así como respecto de la aportación de otros derechos a éstos asimilados, que el socio aportante asume la obligación de entrega y de saneamiento de lo entregado de conformidad con lo dispuesto para el contrato de compraventa en el CC, salvo en lo relativo a la transmisión del riesgo que se aplicarán las reglas acogidas en el CCom.

La LSC presume que la aportación de bienes muebles e inmuebles, al igual que la de otros derechos asimilados, se hace a título de propiedad, lo que justifica la remisión al régimen dispuesto para el contrato de compraventa, en cuanto modelo de negocio relativo de la propiedad. Ahora bien, nada impide que así fuera, y que la aportación se hiciera por otra cauda a favor de la sociedad. En estos supuestos no cabría acudir a tales reglas sino, antes bien, a aquéllas que resultarán de aplicación en razón del concreto supuesto (arts. 77 y 78 LP para los supuestos de licencia de una patente a favor de la sociedad).

Al margen de estos casos, la previsión del art. 64 LSC supone que el socio aportante asume las obligaciones típicas de la compraventa, de modo que viene obligado a la entrega del bien objeto de la aportación y, de otra parte, será responsable por el saneamiento de lo que se entregó.

La obligación de entrega se atenderá de conformidad con las reglas previstas para la compraventa por el CC (arts. 1462 y ss CC), así como las normas generales dispuestas en tal Código (arts. 1094 y ss CC).

En lo que hace a la obligación de saneamiento respecto del bien entregado, ésta será exigible tanto en los supuestos de evicción, buscando mantener a la sociedad en la posesión legal y pacífica de tal bien, como en ellos supuestos de vicios ocultos, tanto de cantidad como de calidad.

En el primer caso, si la sociedad se viera privada del bien aportado como consecuencia de una sentencia firme que reconociera un derecho anterior sobre aquel bien y a favor de tercero, podrá requerir del socio aportante el valor del bien, sus frutos, las costas del pleito y, si mediara la mala fe, los daños derivados (art. 1478 CC). De pera parte, si concurriera un vicio oculto invalidante del bien aportado, a la sociedad le asistiría la posibilidad de ejercitar una actio rehidivitoria, con cuyo ejercicio vendría a resolver la transmisión hecha, o, bien, una actio quanti minoris, en virtud de la cual exigiría una rebaja del valor otorgado a lo aportado (art. 1486).

Ahora bien, la aplicación de estas reglas en los supuestos en que se aportara un bien mueblo o inmueble, o un derecho asimilado, a favor de la sociedad no está exenta de problemas. Así, si la sociedad acudiera al ejercicio de la actio rehidibitoria, ello acarrearía la exclusión del socio y la consecuente reducción de la cifra del capital social (art. 352 y ss. LSC). De para parte, cuando la sociedad aportara por acudir a la actio quanti minoris, su ejercicio arrastraría una reducción de la cifra del capital social, ajustando el número y nominal de las acciones o participaciones atribuidas al aportante en función del nuevo contravalor fijado para los vienes objeto de aportación.

Pero, incluso, el efecto práctico del ejercicio de estas acciones pudiera ser aún mayor, pues el concreto supuesto de hecho podría llegar a realizar una causa de disolución social.

Por último, en lo que hace a la transmisión del riesgo de perecimiento del bien objeto de aportación, el régimen aplicable será el previsto en tal supuesto respecto de la compraventa mercantil (arts.331 y ss. CCom.).

La segunda regla que dispone el texto legal a fin de asegurar la efectividad de la aportación in natura es la recogida en el art. 65 LSC. En este precepto se contempla el supuesto en que la aportación en favor de la sociedad tenga por objeto un derecho de crédito.

La aportación de un derecho de crédito no solo es posible sino, también, lícita, salvo que una norma así lo impidiera (art. 1112 CC). En este caso, el contrato de sociedad de capital es la causa de la transmisión de crédito que con anterioridad titulara el socio aportante. Esta transmisión se gobernará de acuerdo con las normas generales que disciplinan la cesión de créditos (arts. 347 y 348 CCom y arts. 1526 y ss CC). Pero, también, habrá que tener presente la posibilidad de que, en virtud de su documentación, en la transmisión del crédito que se aporta resulte de aplicación un régimen especial, como así sucedería respecto de aquellos créditos que ingresan en el patrimonio social y que estuvieran documentados en títulos valores. En este caso, no restará de aplicación el régimen general sino el especial acogido en la LCCh.

Al margen de este último supuesto, en la aportación de un crédito a favor de la sociedad de capital se aplicarán las reglas generales que disciplinan tanto el efecto transmisivo de la titularidad del crédito como, sobre tipo, la responsabilidad asumida por el cedente; en este caso, el aportante in natura. El deudor del crédito cedido nunca es parte en el negocio de transmisión por lo que nada ha de consentir. El texto legal requiere, exclusivamente a los efectos de vincular al deudor con el nuevo acreedor, que se le notifique el hecho de la cesión, a fin de solo reputar legítimo el pago que se hiciera al nuevo acreedor o cesionario (art. 347 CCom y art. 1527 CC). De igual modo, la aportación de un derecho de crédito a favor de la sociedad de capital comprenderá la de sus accesorios.

Ahora bien, el art. 65 LSC no solo supone la aplicación de las reglas generales que disciplinan la transmisión de un crédito sino que, también, excluye la aplicación de alguna de ellas. En efecto, la regla general (art. 348 CCom y art. 1529 CC) afirma, para los casos de cesión de un crédito, que la responsabilidad del cedente se limita a garantizar la existencia y legitimidad del crédito pero no, salvo que medie pacto en contra, la solvencia del deudor del crédito cedido. La aplicación de esa regla general se excluye en los supuestos en que la transmisión del crédito derive de su aportación a favor de una sociedad de capital. Expresamente, citado art. 65 LSC advierte la responsabilidad del cedente aportante tanto por la existencia y legitimidad del crédito como por la solvencia del deudor del crédito objeto de transmisión.

La última de las reglas previstas en el texto legal a fin de garantizar la efectividad de la aportación no dineraria se acoge en el art. 66 LSC, en donde se contempla la aportación de una empresa o establecimiento.

El legislador parte, a los efectos buscados con la norma, de una consideración unitaria de la empresa o establecimiento. Esta realidad encierra una pluralidad de elementos, cuya retransmisión, a fin de conseguir la de aquélla, ha de hacerse de modo individualizado, pese a la vinculación funcional de todos ellos en orden al desarrollo de una actividad empresarial. Dicho en otra palabras, en el Derecho español no hay un régimen unitario de transmisión de la empresa, ni siquiera cuando ésta es objeto de aportación in natura, de modo que para conseguir ésta habrá de actuarse la transmisión individualizada de sus elementos de acuerdo con la concreta ley de circulación de cada uno se ellos.

Sin embargo, cuando la transmisión de la empresa obedece a su aportación a favor de una sociedad de capital, la LSC incorpora una regla particular. Así, respecto de las obligaciones asumidas por el transmitente-aportante, el art. 66 LSC advierte una limitación en el contenido de su obligación de saneamiento, tanto para los supuestos en que ésta derivara de la concurrencia de un vicio o su causa fuera la evicción. En este sentido, esa obligación de saneamiento queda referida a los casos en que la evicción o el vicio recayeran sobre la totalidad de la empresa o establecimiento. Esta misma regla habrá de aplicarse respecto de aquellos supuestos en que la evicción o vicio afecte, tal y como indica la norma, a alguno de los elementos esenciales para su normal explotación.