El proceso de desahucio

Bajo la denominación de proceso de desahucio hay que entender los procesos cuyo objeto principal lo constituya la recuperación por el arrendador de la posesión del inmueble cedida mediante un contrato de arrendamiento, fundada en la extinción de dicho contrato por impago de la renta o terminación de su plazo. A dichos procesos se refiere el art. 250, en cuya virtud tales pretensiones de hacer, consistentes en la recuperación de la posesión de una finca rústica o urbana y consiguiente lanzamiento del arrendatario han de tramitarse por las normas del JVer.

1.1.Concepto y ámbito de aplicación

En su acepción común, desahucio significa "despido del arrendatario". El juicio de desahucio es, pues, una especialidad de los procesos arrendaticios que, por razón de la materia, se encauza a través del JVer, y en el que el demandante interpone una pretensión mixta contra el demandado, por la que solicita la extinción del contrato arrendaticio por incumplimiento contractual basado en el impago de la renta, o en la expiración del plazo, y la condena del demandado a desalojar la finca arrendada.

Es tal el grado dispersión de las normas procesales civiles en materia de desahucio que bien podría hablarse de "juicios" de desahucio, al existir, al menos, dos diferenciados: el desahucio de fincas urbanas o rústicas.

1.2.Regulación legal

La simplificación efectuada por la LEC de los procesos arrendaticios parte de la regla general de la tramitación de las demandas que "versen sobre cualesquiera asuntos relativos a arrendamientos urbanos o rústicos de bienes inmuebles" (art. 249) por las reglas del JOr, por razón de la materia y con independencia de la cuantía de la pretensión.

Sin embargo, la excepción a la regla la constituye, precisamente, el "desahucio por falta de pago o por extinción del plazo de la relación arrendaticia" y las reclamaciones de rentas o cantidades debidas por el arrendatario, que se tramitarán por el JVer con independencia de su cuantía. En estos casos especiales, el desahucio se tramita, también con independencia de la cuantía (art. 250), por las normas del JVer. Así, "las demandas que versen sobre reclamación de cantidades por impago de rentas y cantidades debidas y las que, igualmente, con fundamento en el impago de la renta o cantidades debidas por el arrendatario, o en la expiración del plazo fijado contractualmente, pretendan que el dueño, usufructuario o cualquier otra persona con derecho a poseer una finca rústica o urbana, dada en arrendamiento, ordinario o financiero, o en aparcería, recuperen la posesión de dicha finca".

Es necesario, en primer lugar, que la pretensión esté fundada en un contrato de arrendamiento y, en segundo, que el objeto sea una finca urbana o rústica.

La LEC identifica el juicio de desahucio entre los procesos sumarios, sin darle esa denominación, como los que versan sobre demandas de recuperación de una finca, rústica o urbana, dada en arrendamiento fundadas en el impago de la renta o en la expiración del plazo pactado, que sitúa en el ámbito del JVer, "cualquiera que sea su cuantía" (art. 250.1).

Es necesario distinguir en el JVer de desahucio los motivos que lo fundamentan; de esta manera, el juicio de desahucio por expiración del plazo tiene un tratamiento legal distinto que el desahucio por impago de la renta o cantidades debidas por el arrendatario. A su vez, el juicio de desahucio por impago de rentas se regula distintamente por razón de la naturaleza urbana o rústica del inmueble arrendado, para atribuir únicamente el carácter de proceso sumario al juicio de desahucio de finca urbana por falta de pago de la renta, al introducirse límites en la fase de alegación y prueba que provocan que la sentencia no produzca la totalidad de los efectos de cosa juzgada.

Así, en las singularidades de la ordenación vigente hay que distinguir:

  1. las que son comunes a las dos modalidades del desahucio, sea por expiración del plazo, sea por impago de la renta, con independencia de que la finca arrendada sea rústica o urbana. Estas se refieren a la asistencia jurídica gratuita (art. 33.3 y 4), a la competencia territorial (art. 52.1.7), a los actos de comunicación y emplazamiento del demandado (arts. 155.3, 161.3 y 164), a las condenas a futuro (art. 220), a su tramitación por el JVer (art. 250.1), a la determinación de la cuantía (art. 251.1), acumulación de acciones, a los efectos de la sentencia (art. 252.2), a las especialidades en materia de recursos (arts. 449.1 y 494), notificaciones al inquilino rebelde (art. 497.2), a la ejecución de la sentencia (art. 549.3) y cuando el inmueble a entregar sea la vivienda habitual del demandado-ejecutado (art. 704.1);
  2. las referidas solamente al desahucio de finca urbana: reglas especiales en relación con el ofrecimiento de acuerdo transaccional (arts. 21.3 y 437.3), plazo para dictar sentencia (art. 447.1), el lanzamiento del inquilino (art. 703.4), el monitorio (art. 818.3) y las OSI (DA quinta.2.b); y
  3. las específicas del desahucio de la finca rústica o urbana por falta de pago: enervación del desahucio (art. 22.4 y 440.3) y limitación de alegaciones y pruebas (art. 444.1).

1.3.Clases: el desahucio por precario

La LEC se refiere solamente a 2 clases de desahucio: el juicio de desahucio por falta de pago o por extinción del plazo de la relación arrendaticia.

La diferencia entre el juicio de recuperación de la finca cedida en precario y el examinado desahucio estriba en la existencia o inexistencia de una relación arrendaticia pactada, lo que exige un tratamiento legal distinto. Así lo ha dispuesto la LEC, al regularlas separadamente, aunque se ventilen las dos por los trámites del JVer.

1.4.Naturaleza

El juicio de desahucio es un proceso declarativo que se tramita como JVer cualquier que sea su cuantía, con notas de especialidad en su regulación según su objeto, en el que se ventila más rápidamente una pretensión mixta (constitutiva y de condena) formulada por el arrendador contra el arrendatario por el incumplimiento por éste de sus obligaciones y cuya sentencia lleva consigo el lanzamiento del demandado.

1.5.Procedimiento adecuado

Mediante el JVer tan sólo se puede solicitar el desahucio por falta de pago o por expiración del plazo de la relación arrendaticia así como la posible acumulación de la acción en reclamación de rentas vencidas y no pagadas, con independencia de la cuantía. Cualquier acumulación de otra pretensión ocasionará la "vis atractiva" del JOr. Si nos encontrásemos ante uno de los arrendamientos que la jurisprudencia califica de complejos, habrá de dilucidarse por el JOr. En el caso de arrendamiento de industria el procedimiento adecuado ha de dilucidarse a través del valor del bien litigioso (arts. 249 y 250).


 

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