Para entender el régimen jurídico romano de la proprietas (propiedad), es imprescindible examinarlo desde la perspectiva de situaciones concretas de hecho, que después permitan elevarse a las abstracciones de los derechos de propiedad o derechos sobre las cosas.
Proprietas, que fue el término que prevaleció en las lenguas románicas, fue utilizado por la jurisprudencia para designar la nuda proprietas o propiedad sin el usufructo. La posesión es una situación o relación del hombre con la cosa. Possessio equivale a asentamiento y originariamente designaba el asentamiento de un particular sobre el ager publicas. Según la definición de Elio Galo, posesión es el uso de un campo o de una casa, pero no lo es el fundo mismo ni el campo.
En una fase originaria, sólo puede reconocerse un señorío o poder efectivo sobre las cosas y no se distinguen éstas de los derechos sobre ellas mismas. En la formación de los medios procesales, que tutelan la relación del hombre con las cosas y las instituciones que las encuadran, intervienen factores humanos y sociales que influyen en una larga evolución histórica. En una etapa originaria, los poderes personales se manifestaban en actos de apoderamiento de cosas (vindicaciones), que debían seguir los ritos establecidos en el derecho. En la fórmula vindicatoria se indica la relación con la cosa o señorío efectivo: «declaro que este esclavo es mío por derecho quiritario» (G., 4.16).
El mancipium es un poder general, que se adquiere con el acto mancipatorio sobre las cosas y las personas que integraban la familia. El término dominium aparece en la jurisprudencia a finales de la República; se refiere al poder o facultad del propietario como dominus, o señor de las cosas.
Los juristas clásicos diferencian claramente la posesión de la propiedad y distinguen tres casos: el del poseedor que es al mismo tiempo propietario, el del poseedor que no es propietario y el del propietario que no es poseedor. Por ello no sólo se protege la apariencia de propiedad, sino la situación del poseedor, especialmente a efectos de su posición más favorable en el proceso de propiedad. Incluso se llega a convertir el poseedor en propietario después del transcurso de un cierto tiempo.
En el Derecho antiguo y quiritario el paterfamilias ejerce una señoría real y efectiva sobre las cosas que integran el patrimonio agrícola. Éste tiene un cierto carácter familiar, como parecen indicar determinadas instituciones de derecho hereditario. Aunque el padre tiene un poder absoluto, debe destinar los bienes al uso de la familia.
La propiedad familiar constituye una realidad económica y social en la época originaria. Por ello, puede hablarse de la sucesión de los padres sobre el dominio familiar. El paso de una economía agrícola a otra de cambios y el desarrollo de la riqueza mobiliaria, ocasionan la decadencia de la propiedad familiar.
En el Derecho clásico existen, junto al dominio civil, situaciones protegidas por el derecho.
Pueden distinguirse las siguientes clases de propiedad: dominium ex iure quiritium, propiedad pretoría o bonitaria, propiedad de los peregrinos y propiedad provincial.
