3.1. Estructura y caracteres
A) Estructura
La Ley está dividida en tres Títulos, desarrollados en 37 arts., 1 disposición transitoria única, 1 disposición derogatoria única y 4 disposiciones finales.
B) Caracteres
Imperativa
Es una Ley con carácter imperativo.
Prohibitiva
La Ley prohíbe la utilización de la palabra multipropiedad, y declara nulos todos los contratos que se celebren al margen de la Ley.
Pormenorizada
Se incluyen cuestiones reglamentarias más que de derecho sustantivo o material.
3.2. Concepto
La nueva Ley regula:
- Contratos de aprovechamiento (art.2).
- Contrato de producto vacacional (art.3).
- Cálculo de la duración de los contratos (art. 4).
- Contrato de reventa (art.5).
- Contrato de intercambio (art. 6).
3.3. Denominación de la figura
Una de las cuestiones jurídicas de la Ley 42/1998 era relativa a cómo llamar la figura jurídica que se pretendía regular. Una opción era utilizar la fórmula empleada en la Directiva "tiempo compartido".
La Ley española por fin opta por llamarla "derecho de aprovechamiento" por turno de bienes e inmuebles.
3.4. Naturaleza jurídica
A) Configuración de la multipropiedad en la Ley 42/1998 de 15 de diciembre, sobre derechos de aprovechamiento por turno de bienes inmuebles de uso turístico y normas tributarias
El derecho del multipropietario es una propiedad individual, por turno exclusiva y excluyente, plurilimitada al concurso de los otros multipropietarios, que disfrutan la cosa en un periodo concreto.
Por ello podemos afirmar que desde el punto de vista jurídico no existe inconveniente en constituir la multipropiedad como un derecho de propiedad especial.
Este derecho tiene una función económica específica.
Surge como derecho social-económico para satisfacer necesidades, nacidas al amparo del desarrollo económico y del mayor nivel de vida.
La nueva Ley 4/2012, mantiene el mismo criterio relativo a la naturaleza de la figura que la Ley 42/1998, ello se desprende de su Preámbulo.
3.5. Ámbito
A) Material
Ámbito de una Ley es la delimitación del objeto sobre el cual ha de recaer la Ley 4/2012 al describir su objeto incurre en manifestar contradicción en el art. 23.1 6.
B) Territorial
El consumidor podrá invocar la protección jurídica que le otorga la presente Ley, en cualquiera de los siguientes casos:
Cuando alguno de los inmuebles en cuestión esté situado en el territorio de un Estado miembro del Espacio Europeo.
Cuando el contrato, no estando directamente relacionado con un bien inmueble, lo esté con las actividades que el empresario ejerza en un Estado miembro o que tenga proyección en un Estado miembro (art. 17 de la Ley 4/2012).
3.6. Forma
A) Forma del régimen
En la forma hay que distinguir:
- La constitución del régimen: requiere forma solemne (arts. 25, 26 y 27).
- La adquisición o transmisión del derecho de aprovechamiento por turno: se constituirá por medio de escritura pública y se registrará en el Registro de la propiedad.
B) Forma del derecho de aprovechamiento por turno
El contrato ha de ser por escrito, a saber:
- Comprobar la titularidad y cargas del inmueble.
- Exigir el otorgamiento de escritura pública.
- Inscribir su adquisición en el Registro de la Propiedad.
3.7. Oferta vinculante
Una novedad de la Ley es la oferta vinculante, que deberá materializarse en un documento informativo, que se redactará de acuerdo con la normativa.
3.8. Contenido mínimo del contrato
El contenido del contrato se regula en los arts. 11 y 30. Debe constar:
- Por escrito.
- La fecha de celebración.
- Identidad de las partes.
- Determinación del objeto.
- Se redactará en la lengua elegida por el adquiriente.
3.9. Desistimiento y resolución del contrato
El adquirente puede desistir del contrato de manera libre y sin necesidad de justificación durante los 14 días siguientes (art. 8 y 12).
3.10. Anticipos y préstamos
La Ley prohíbe el anticipo de cualquier tipo por parte del adquirente al transmitente.
El incumplimiento por parte del transmitente es pena legal del duplo de lo anticipado.
Si el transmitente se hubiera subrogado en un préstamo concedido al transmitente, ejercitado el desistimiento, subsistirá el préstamo a cargo del transmitente.
3.11. Facultades del titular del derecho
A) Facultad de disposición
Hay que distinguir:
- El titular de un derecho de aprovechamiento: el titular puede disponer de su derecho dentro de la legalidad.
- El titular que participe en la transmisión de derechos reales: quedará sujeto a las obligaciones que debe cumplir el propietario.
B) Facultades durante el disfrute del derecho
Los titulares del derecho de aprovechamiento forman una comunidad de titulares.
La comunidad se regirá por sus estatutos, que son los que libremente adopten los titulares.
Los acuerdos se regirán por las siguientes normas:
- Los acuerdos de modificación del régimen deberán ser formados por la mayoría de dos tercios de los titulares.
- Los demás acuerdos deberán tener la mayoría simple.
- Cada persona tendrá tantos votos como derechos de los que es titular.
- Si no resulta mayoría, y el acuerdo fuera perjudicial para los interesados, el juez proveerá a instancia de parte lo que corresponda.
- Las normas de la Ley de Propiedad Horizontal se aplicará y subsidiariamente a las presentes.
3.12. Entrada en vigor y retroactividad
La Ley entró en vigor al día siguiente de su publicación en el BOE.
En la Ley se establece lo siguiente:
- La Ley no se aplicará entre empresarios y consumidores.
- La forma y contenido de los actos serán los dispuestos en esta Ley.
- Todos los regímenes preexistentes tendrán una duración máxima de 50 años.
- Los regímenes de aprovechamiento podrán plubicitarse en el régimen den el Registro de la Propiedad donde radique el inmueble.
3.13. Acciones de cesación
Podrá ejercitarse la acción de cesación contra las conductas contrarias a lo prevenido en esta Ley que afecten a los consumidores.
