Qué hacer si no puedo pagar la hipoteca?

A veces los proyectos no salen como se esperan y podemos encontrarnos con problemas de liquidez para afrontar nuestros pagos. En este artículo veremos qué pasa cuando no se puede pagar la hipoteca y trataré de responder a las preguntas más comunes que surgen en un embargo hipotecario.

¿Cuándo se considera que una persona es morosa?

¿Una persona es morosa desde el primer impago o hay algún umbral que te convierte en moroso?

Las entidades financieras consideran que el titular de un préstamo es deudor cuando han transcurrido tres meses en los que ha dejado de abonar el importe correspondiente de la cuota.

En un primer momento, la entidad se pone en contacto con el cliente para advertirle del impago de las cuotas.

Si la actitud persiste, el banco o caja pueden enviar una notificación oficial al domicilio del cliente, para que conste oficialmente que ha recibido esa información sobre su deuda. 

¿Cómo se lleva a cabo un embargo hipotecario?

¿Cuáles son los pasos en un embargo hipotecario?

El embargo hipotecario supone un largo periodo, desde que el titular de la vivienda deja de abonar el préstamo hipotecario, hasta que definitivamente tiene que salir del piso o la casa por orden judicial.

Son cinco las fases en las que se puede dividir un proceso de este tipo:

1. Morosidad: No se ha iniciado todavía el procedimiento judicial.
2. Pre-ejecución: Cliente y banco pueden negociar el abono de las cuotas impagadas. Si no se llega a ningún acuerdo, se pasa a la siguiente fase.
3. Ejecución hipotecaria: Una demanda tras la que se fijará la fecha de la subasta del inmueble.
4. Subasta: El inmueble puede ser adjudicado, suspendido o desierto.
5. Lanzamiento: Implica la notificación definitiva del juzgado, que se personará en la vivienda del encausado. En este punto, aunque todavía se puede optar por la negociación con el banco, es difícil conseguir un buen resultado.

¿Cómo se puede afrontar un embargo?

¿Qué se puede hacer ante un embargo? 

Todos los expertos financieros coinciden en señalar que la hipoteca es la primera deuda que pagan los españoles, frente a otras como las de préstamos de consumo y personales, mucho más propicios a los impagos.

Precisamente por ello, los expertos aconsejan negociar con la entidad financiera para lograr alguna solución intermedia, en el caso de que una familia sufra problemas económicos que le impidan pagar su hipoteca.

En esa negociación, se puede solicitar, por ejemplo, un aplazamiento de la deuda; un periodo de carencia (en el que no se paguen intereses, y sólo se amortice capital); o una prolongación de la vida del crédito.

En general, son medidas que alivian la situación a corto plazo, aunque hay que tener en cuenta que pueden ser peligrosas a largo plazo. 

¿Es posible aplicar la dación en pago?

¿Actualmente se puede solicitar la dación en pago?

La dación en pago es una forma jurídica, de fuerte implantación en los países anglosajones, que supone la entrega de la vivienda hipotecada como forma de liquidar la hipoteca con una entidad financiera.

En España, esta figura no se encuentra generalizada.

Para implantarla, habría que modificar tanto la Ley Hipotecaria como el Código Civil.

En esta última norma jurídica, se establece que la responsabilidad personal por un crédito “afecta a todos los bienes, tanto presentes como futuros”.

Las Cortes han rechazado constantemente esta modificación de la legislación española.

Para hacerlo, hace falta la mayoría de los parlamentarios. 

¿Hasta cuándo se puede prolongar la ejecución hipotecaria?

Las entidades financieras tienen todo el tiempo del mundo para ejecutar definitivamente una hipoteca, si no se ha llegado a un acuerdo con sus clientes.

Se trata de una “acción personal” que les reconoce el Derecho español.

No existe un plazo máximo por el que un banco o caja pueda actuar contra alguno de sus clientes por ser considerado moroso. 

¿Pueden actuar también las entidades frente a un moroso de otro país?

Sí. De hecho, gran parte de las hipotecas impagadas pertenecen a extranjeros que accedieron al mercado inmobiliario en medio del 'boom' económico y que, ahora, se han visto sin recursos para afrontar sus deudas.

Así, cuando se trata de un cliente de otro país que ha asumido una deuda hipotecaria con una entidad española, la banca puede actuar contra ese ciudadano en su país de origen.

Aún más, si se trata de un Estado de la Unión Europea, el proceso es mucho más ágil, gracias al Reglamento 44/2001 de la Comisión Europea, con el que se facilita la ejecución de una sentencia judicial entre países miembros.

Y si se trata de otro Estado fuera de la UE, se aplica la figura jurídica del 'reconocimiento y resolución de ejecuciones extranjeras'. 

¿Quién se encarga de la ejecución de la hipoteca?

En principio, son las propias entidades las que desarrollan todo el proceso.

Sin embargo, y sobre todo en los casos que se prevén más conflictivos y prolongados en el tiempo, muchas entidades financieras delegan a empresas externas contratadas por la propia banca para gestionar estos cobros.

Si transcurrido tres pagos, la actitud persiste, se inicia el proceso de embargo, con el correspondiente traslado de datos a las agencias de impagados. 

¿Se puede embargar todo si la subasta es inferior al resto de deuda?

No.

La Ley de Enjuiciamiento Civil establece una serie de bienes y de límites dinerarios que, en ningún caso, pueden ser embargados, en este tipo de situaciones.

En estos momentos, la legislación determina que cualquier sueldo, salario, pensión o retribución similar cuyo importe sea inferior al Salario Mínimo Interprofesional (SMI), no podrá ser embargada.

En estos momentos, el SMI en España es de 1.000 euros mensuales. Si los ingresos del ciudadano superan al SMI, existe una tabla sobre cuantías inembargables.

Por ejemplo, cuando el sueldo doble al SMI, no se podrá embargar un 30% de esa diferencia; si el salario triplica al SMI, será un 50%; si lo cuadruplica, un 60%...

¿Qué opciones puedo negociar con el banco para salvar la casa del desahucio?

Antes de acudir a esta medida tan drástica, puedes recurrir a alternativas por la vía amistosa antes del desahucio:

• Reducir la cuota hipotecaria a cambio de pagarla durante más años. Al final pagarás más en concepto de intereses, pero evitarás un desalojo cuando lleves tres meses sin abonar el pago.
• Convertir la hipoteca en un alquiler y pagar una renta mensual, que será más reducida que la cuota hipotecaria. Primero, la tendrás que cancelar durante unos meses y luego cuando la situación mejore retomar el pago.
• Recurrir a un periodo de carencia, esto es, pagar solo intereses durante un periodo de tiempo.
• Aplazar los pagos si existe una garantía segura de que se podrán devolver en un plazo determinado.

¿Qué parte de la deuda se salda al entregar una casa al banco?

Existe un límite mínimo del 50% sobre el valor de tasación para la adjudicación de una vivienda, cuando la entidad quiera adjudicarla por un importe inferior a su valor, según sus criterios.

Este porcentaje podría incrementarse hasta el 60%, si sale adelante la modificación legislativa propuesta por el Gobierno.

A partir de ahí, en la subasta se determinará cuál es el valor que se está dispuesto a pagar por la vivienda.

Si ese valor es inferior al capital pendiente de amortizar del préstamo, el propietario asumirá ese coste.

Si el valor fuera superior, la deuda quedaría saldada.