Para satisfacer determinadas necesidades públicas y, en todo caso, para profundizar en la protección física y jurídica de la zona marítimo-terrestre se imponen determinadas limitaciones sobre los terrenos colindantes.
Se trata de las tradicionales servidumbres de salvamento, de paso de vigilancia del litoral que la Ley de Costas ha sustituido por las denominadas de protección, de transito y de acceso al mar, configurándose, además, una zona de influencia en la que se imponen determinadas vinculaciones y criterios urbanísticos. Pero, en realidad, más que de servidumbre, se trata de limitaciones de la propiedad, impuestas con carácter general y no indemnizables (Guaita).
- Servidumbre de tránsito -art. 27- (antigua servidumbre de vigilancia de litoral). Establecida a favor autoridades, funcionarios público en general. Recae sobre una “franja de 6 metros a 20 en lugares de tránsito difícil o peligroso medidos tierra adentro a partir del límite interior de la ribera del mar”. Esta zona debe estar libre para el paso público peatonal y para los vehículos de vigilancia y salvamento salvo espacios protegidos. Solo excepcionalmente podrá ser ocupada por obras en el dominio público. También podrá ser ocupada para la ejecución de paseos marítimos.
- Servidumbre de acceso público y gratuito al mar -art. 28- (antigua servidumbre de paso). Recae sobre los terrenos colindantes o contiguos al dominio público marítimo-terrestre en la longitud y anchura que demanden la naturaleza y finalidad de acceso, sin que se permitan obras o instalaciones que interrumpan su acceso al mar, salvo solución alternativa que lo garantice; servidumbre que no empecé expropiar otros terrenos necesarios para realizar otros accesos.
- Servidumbre de protección, novedad de la Ley de Costas (arts. 23 y 24), servidumbre negativa que impide en todos los predios sirvientes afectados por ella determinados usos y construcciones. Recae sobre una zona de 100 metros medida tierra adentro desde el limite interior de al ribera del mar, zona que puede ser ampliada por la Administración del Estado, de acuerdo con las de la Comunidad Autónoma, y el Ayuntamiento, hasta un máximo de 100 metros, cuando sea necesario par efectividad de la servidumbre, estando los primeros 20 metros de esta servidumbre afectos a la finalidad que con anterioridad cubría la servidumbre de salvamento.
La Ley distingue tres tipos de actividades a desarrollar por los particulares en dicha zona de protección (art. 25):
- Unas libremente permitidas, como los cultivos y plantaciones, instalaciones deportivas descubiertas, o las que no puedan tener otra ubicación o presten servicios necesarios o convenientes para el uso del dominio público, marítimo- terrestre.
- Otras prohibidas, como la edificación de viviendas, la construcción de vías de transporte y áreas de servicio, destrucción de áridos, etc.
- Las actividades restantes están sujetas a autorización, pudiendo la Administración establecer las condiciones necesarias para la protección del dominio público. Hay ciertas actividades que podrán ser excepcionalmente y por razones de utilidad pública autorizadas por el Consejo de Ministros (vías transporte interurbanas, áreas de servicio, líneas eléctricas etc.)
Otra novedad de la Ley de Costas es la definición de una zona de influencia de 500 metros como mínimo, contados a partir del límite interior de la ribera del mar, cuya anchura se determinará en planes de ordenación territorial y urbanística. En esta zona se imponen reservas de suelo (ej. aparcamientos de vehículos en zonas de playas) y las construcciones evitarán formar pantallas arquitectónicas o acumulación de volúmenes, sin que, a estos efectos, la densidad de edificación pueda ser superior a la media del suelo urbanizable programado o apto para urbanizar en el término municipal respectivo (art. 30).
Por último, bajo el concepto de otras limitaciones de propiedad, el art. 29 Ley de Costas establece determinadas normas de protección de los áridos, se somete a autorización la extracción, hasta la distancia que se determine en cada caso, requiriendo informe favorable de la Administración del Estado; por otro lado, los yacimientos de áridos emplazados en la zona de influencia quedan sujetos a un derecho de tanteo y retracto en las operaciones de venta, cesión o cualquier otra forma de transmisión, a favor de la Administración del Estado, para su aportación a las playas. Se declaran de utilidad pública a los efectos de expropiación por el Departamento ministerial competente.
