Criterios de valoración en la expropiación

De forma general se puede decir que el criterio general de valoración de cualquier bien es el que determina el mercado y por ello preferentemente el valor que el bien expropiado tuviera en una eventual compraventa. El problema está en que no todos los bienes tienen una cotización precisa, por ello se ha recurrido para fijar el justiprecio al valor en renta, el resultante de la capitalización de la producción de los bienes expropiados u otros análogos, o incluso a criterios predeterminados como el valor que los bienes tienen consignado a efectos tributarios o fiscales.

La ausencia de un criterio preciso (valor en venta, valor en renta), se sustituye por diversas reglas especiales que ponderan diversas circunstancias. Así la valoración de los edificios y fincas rústicas se remite a la media aritmética entre valores en venta y valores fiscales.

Asimismo no faltan sentencias del TS que llevan la generosidad jurisprudencia a identificar justo precio y valor de sustitución que provean al expropiado del dinero suficiente para sustituir en su patrimonio -con otro bien análogo- el bien del que ha sido desapoderado, de suerte que la misma ha de responder a los principios de conversión y equivalencia.

La valoración de terrenos por la legislación urbanística, su aplicación a toda suerte de expropiación de terrenos y la inversión de la regla de inapropiabilidad de las plusvalías. Al margen de la legislación general de expropiación forzosa, el Derecho urbanístico ha supuesto el alumbramiento de normas especiales para la valoración de los bienes inmuebles.

Punto central en las expropiaciones urbanísticas era la regla del no cómputo en el justiprecio del sobrevalor o plusvalía derivada del plan o proyecto de obra que justificaba la expropiación.

En función de esta regla la ley determina que las tasaciones se efectúan con arreglo al valor que tengan los bienes o derechos expropiables al tiempo de iniciarse el expediente de justiprecio, sin tenerse en cuenta las plusvalías que sean consecuencia directa del plano o proyecto de obras que dan lugar a la expropiación o en el futuro.

Actualmente los justiprecios se calculan en atención al aprovechamiento o edificabilidad que el Plan General de Ordenación reconoce a las diversas propiedades, dando lugar a distinguir dos tipos: valor rústico o inicial y valor urbanístico que incorpora al justiprecio del terreno la valoración de los aprovechamientos edificatorios que el plan permite. Así el valor de los suelos se determina en función de su clase y situación urbanística.

Consecuentemente, no hay cómputo de plusvalía urbanística en los terrenos no urbanizables o los urbanizables en que el planeamiento no haya delimitado ámbitos de actuación o establecido las condiciones para su desarrollo. Éstos se justiprecian mediante la comparación con los precios de terrenos análogos.

Por el contrario, se tiene muy en cuenta la plusvalía que el plan atribuye en la determinación del valor de los terrenos ubicados en suelo urbanizable en que el planeamiento haya delimitado ámbitos de actuación o establecido las condiciones para su desarrollo. En este caso la valoración se obtiene por aplicación al aprovechamiento que le corresponde del valor básico de repercusión en polígono, que será el deducido de las ponencias de valores catastrales.