4.5. El local como elemento del establecimiento mercantil

5.1. El local como elemento del establecimiento: establecimiento en local propio y establecimiento en local arrendado

Entre los elementos del establecimiento mercantil destaca el local, que constituye el soporte físico del establecimiento. Puede ser propiedad del empresario individual o de la sociedad mercantil o pertenecer a un tercero. En el caso del empresario individual, cabe que el local pertenezca ala sociedad de gananciales o a otra clase de comunidad conyugal existente entre el empresario y su cónyuge, y también que pertenezca en parte a la sociedad conyugal y en parte a uno de los cónyuges en proporción al valor de las aportaciones respectivas.

Se puede distinguir entre establecimientos instalados en locales propios y establecimientos instalados en locales ajenos. Un establecimiento instalado en local propio pasará a ser establecimiento instalado en local ajeno si el empresario, al transmitir el establecimiento, se reserva la propiedad del local, arrendándolo al adquirente de ese establecimiento. Del mismo modo, un establecimiento instalado en local ajeno pasará a ser establecimiento instalado en local propio si el empresario adquiere la propiedad de ese local, extinguiendo entonces por confusión el arrendamiento (art. 1192 CC).

5.2. El arrendamiento del local

El arrendamiento de local para instalar un establecimiento pertenece a los arrendamientos para uso distinto de la vivienda. Los arrendamientos para uso distinto de la vivienda son aquellos que recayendo sobre una edificación, tengan un destino primordial distinto del uso de vivienda (art. 3.1), como por ejemplo, los arrendamientos de locales para ejercer una actividad comercial, industrial o de servicios (art. 3.2).

La regla general es que estos arrendamientos para uso distinto de la vivienda se rigen por lo dispuesto por la voluntad de las partes (art. 4.3), incluido la duración del contrato como lo relativo a la renta y a su actualización.

Sin embargo, la Ley contiene dos normas imperativas que constituyen excepción a tan amplio reconocimiento del principio de autonomía de la voluntad. Así, la relativa a la facultad indisponible del arrendador y del arrendatario de compelerse recíprocamente para la formalización por escrito de este contrato consensual (art. 37); y así también la relativa a la obligatoriedad de la exigencia y de la prestación de una fianza en metálico, en el momento de la celebración del contrato, en cantidad equivalente a dos mensualidades (art. 36.1), la cual, transcurridos los 3 años de duración de ese contrato, podrá ser objeto de actualización (art. 36.2 y 3).

No obstante la Ley ha establecido un régimen supletorio que es de aplicación siempre que las partes no hayan querido o no hayan podido establecer un régimen convencional (arts. 29 a 35). Entre esas normas supletorias destacan las siguientes:

  • En el caso de que el arrendatario sea un empresario individual que ejerza en el local arrendado una actividad empresarial, el heredero o legatario que, tras la muerte de ese empresario, continúe el ejercicio de esa actividad puede subrogarse en los derechos y obligaciones del arrendatario fallecido, durante el periodo de duración del contrato. La subrogación deberá notificarse por escrito.
  • Salvo que en el contrato de arrendamiento se disponga otra cosa, el arrendatario del local tiene derecho de adquisición preferente de ese local en el caso de que el arrendador lo venda aun tercero. El derecho de adquisición preferente no existe en dos casos determinados: cuando el local se venda conjuntamente con las restantes viviendas o locales propiedad del arrendador que formen parte del mismo inmueble, y cuando se venda por distintos propietarios a un único comprador la totalidad de las viviendas y locales del inmueble (art. 31 y 25).
  • El arrendatario del local en el que se ejercita una actividad profesional tiene derecho tanto a subarrendar el local como a ceder el contrato de arrendamiento sin contar con el consentimiento del arrendador (art. 32.1). en caso de subarrendamiento, el arrendador tiene derecho a la elevación de la renta: el 10% si el subarriendo es parcial y el 20% si es total; en caso de cesión del contrato de arrendamiento del local, el arrendador también tiene derecho a esa elevación en un 20% (art. 32.2).
  • A fin de que el arrendatario pueda conservar el uso del local, impidiendo que desaparezca la base física del establecimiento, la Ley establece que el contrato de arrendamiento continúa en vigor a pesar de la declaración judicial de concurso de acreedores del arrendatario (art. 61 LC).

5.3. La indemnización por clientela

En el caso de que el establecimiento abierto al público se encuentre instalado en local arrendado individual o la sociedad mercantil tiene derecho, en ciertas condiciones, a exigir al arrendador la denominada indemnización por clientela tras la extinción del contrato de arrendamiento del local por transcurso del término originariamente pactado o de cualquiera de las prorrogas convencionales, salvo que en el propio contrato las partes hubieran excluido este derecho (art. 34 en relación con art. 4.1 y 3 LAU). Se trata de una compensación que reconoce la Ley al arrendatario por el incremento del valor del local como consecuencia de la actividad empresarial desarrollada en el establecimiento abierto al público instalado en dicho local.

Los presupuestos para ese derecho son dos:

  1. Que en ese establecimiento se haya venido ejerciendo una actividad comercial de venta al público durante los últimos 5 años.
  2. Que el arrendatario haya manifestado al arrendador, con 4 meses de antelación a la extinción del contrato, la voluntad de prorrogar la duración del arrendamiento por un mínimo de 5 años más y por una renta de mercado sin aceptación por el arrendador de esa oferta de prórroga o con aceptación de la oferta pero en condiciones diferentes (art. 34).