03.1. El proceso de desahucio

Bajo dicha denominación hay que entender los procesos cuyo objeto principal lo constituya la recuperación por el arrendador de la posesión del inmueble cedida mediante un contrato de arrendamiento, fundada en la extinción de dicho contrato por impago de la renta o terminación de su plazo. A dichos procesos se refiere el art. 250, en cuya virtud tales pretensiones de hacer, consistentes en la recuperación de la posesión de una finca rústica o urbana y consiguiente lanzamiento del arrendatario han de tramitarse por las normas del JVer.

1.1. Concepto y ámbito de aplicación del proceso de desahucio

En su acepción común, desahucio significa "despido del arrendatario". El juicio de desahucio es, pues, una especialidad de los procesos arrendaticios que, por razón de la materia, se encauza a través del JVer, y en el que el demandante interpone una pretensión mixta contra el demandado, por la que solicita la extinción del contrato arrendaticio por incumplimiento contractual basado en el impago de la renta, o en la expiración del plazo, y la condena del demandado a desalojar la finca arrendada.

Es tal el grado dispersión de las normas procesales civiles en materia de desahucio que bien podría hablarse de "juicios" de desahucio, al existir, al menos, dos diferenciados: el desahucio de fincas urbanas o rústicas.

1.2. Regulación legal

La simplificación efectuada por la LEC de los procesos arrendaticios parte de la regla general de la tramitación de las demandas que "versen sobre cualesquiera asuntos relativos a arrendamientos urbanos o rústicos de bienes inmuebles" (art. 249) por las reglas del JOr, por razón de la materia y con independencia de la cuantía de la pretensión.

Sin embargo, la excepción a la regla la constituye, precisamente, el "desahucio por falta de pago o por extinción del plazo de la relación arrendaticia" y las reclamaciones de rentas o cantidades debidas por el arrendatario, que se tramitarán por el JVer con independencia de su cuantía. En estos casos especiales, el desahucio se tramita, también con independencia de la cuantía (art. 250), por las normas del JVer. Así, "las demandas que versen sobre reclamación de cantidades por impago de rentas y cantidades debidas y las que, igualmente, con fundamento en el impago de la renta o cantidades debidas por el arrendatario, o en la expiración del plazo fijado contractualmente, pretendan que el dueño, usufructuario o cualquier otra persona con derecho a poseer una finca rústica o urbana, dada en arrendamiento, ordinario o financiero, o en aparcería, recuperen la posesión de dicha finca".

Es necesario, en primer lugar, que la pretensión esté fundada en un contrato de arrendamiento y, en segundo, que el objeto sea una finca urbana o rústica.

La LEC identifica el juicio de desahucio entre los procesos sumarios, sin darle esa denominación, como los que versan sobre demandas de recuperación de una finca, rústica o urbana, dada en arrendamiento fundadas en el impago de la renta o en la expiración del plazo pactado, que sitúa en el ámbito del JVer, "cualquiera que sea su cuantía" (art. 250.1).

Es necesario distinguir en el JVer de desahucio los motivos que lo fundamentan; de esta manera, el juicio de desahucio por expiración del plazo tiene un tratamiento legal distinto que el desahucio por impago de la renta o cantidades debidas por el arrendatario. A su vez, el juicio de desahucio por impago de rentas se regula distintamente por razón de la naturaleza urbana o rústica del inmueble arrendado, para atribuir únicamente el carácter de proceso sumario al juicio de desahucio de finca urbana por falta de pago de la renta, al introducirse límites en la fase de alegación y prueba que provocan que la sentencia no produzca la totalidad de los efectos de cosa juzgada.

Así, en las singularidades de la ordenación vigente hay que distinguir:

  1. las que son comunes a las dos modalidades del desahucio, sea por expiración del plazo, sea por impago de la renta, con independencia de que la finca arrendada sea rústica o urbana. Estas se refieren a la asistencia jurídica gratuita (art. 33.3 y 4), a la competencia territorial (art. 52.1. 7), a los actos de comunicación y emplazamiento del demandado (arts. 155.3, 161.3 y 164), a las condenas a futuro (art. 220), a su tramitación por el JVer (art. 250.1), a la determinación de la cuantía (art. 251.1), acumulación de acciones, a los efectos de la sentencia (art. 252.2), a las especialidades en materia de recursos (arts. 449.1 y 494), notificaciones al inquilino rebelde (art. 497.2), a la ejecución de la sentencia (art. 549.3) y cuando el inmueble a entregar sea la vivienda habitual del demandado-ejecutado (art. 704.1);
  2. las referidas solamente al desahucio de finca urbana: reglas especiales en relación con el ofrecimiento de acuerdo transaccional (arts. 21.3 y 437.3), plazo para dictar sentencia (art. 447.1), el lanzamiento del inquilino (art. 703.4), el monitorio (art. 818.3) y las OSI (DA quinta.2. b); y
  3. las específicas del desahucio de la finca rústica o urbana por falta de pago: enervación del desahucio (art. 22.4 y 440.3) y limitación de alegaciones y pruebas (art. 444.1).

1.3. Clases: el desahucio por precario

La LEC se refiere solamente a 2 clases de desahucio: el juicio de desahucio por falta de pago o por extinción del plazo de la relación arrendaticia.

La diferencia entre el juicio de recuperación de la finca cedida en precario y el examinado desahucio estriba en la existencia o inexistencia de una relación arrendaticia pactada, lo que exige un tratamiento legal distinto. Así lo ha dispuesto la LEC, al regularlas separadamente, aunque se ventilen las dos por los trámites del JVer.

1.4. Naturaleza

El juicio de desahucio es un proceso declarativo que se tramita como JVer cualquier que sea su cuantía, con notas de especialidad en su regulación según su objeto, en el que se ventila más rápidamente una pretensión mixta (constitutiva y de condena) formulada por el arrendador contra el arrendatario por el incumplimiento por éste de sus obligaciones y cuya sentencia lleva consigo el lanzamiento del demandado.

1.5. Procedimiento adecuado

Mediante el JVer tan sólo se puede solicitar el desahucio por falta de pago o por expiración del plazo de la relación arrendaticia así como la posible acumulación de la acción en reclamación de rentas vencidas y no pagadas, con independencia de la cuantía. Cualquier acumulación de otra pretensión ocasionará la "vis atractiva" del JOr. Si nos encontrásemos ante uno de los arrendamientos que la jurisprudencia califica de complejos, habrá de dilucidarse por el JOr. En el caso de arrendamiento de industria el procedimiento adecuado ha de dilucidarse a través del valor del bien litigioso (arts. 249 y 250).

1.6. Especialidades respecto al JVer

A) Competencia

La competencia objetiva corresponde a los Juzgados de Primera Instancia, y la competencia territorial al Tribunal donde radique la finca.

B) Legitimación

Está legitimado activamente el arrendador o poseedor real de la finca a título de dueño, de usufructuario o cualquier otro que otorgue al actor derecho a disfrutarla; el "dueño, usufructuario o cualquier otra persona con derecho a poseer una finca rústica o urbana, dada en arrendamiento" (art. 250).

La legitimación pasiva corresponde al "arrendatario", esto es, la persona "que adquiere el uso de la cosa", con las únicas limitaciones respecto a los extranjeros que establece el art. 9.4 LAR.

C) Capacidad de postulación

Todas las demandas de desahucio se tramitan en JVer. Al ser irrelevante la cuantía del litigio a efectos de la tramitación, es preceptiva la intervención de procurador y abogado. Las excepciones a la necesaria intervención de estos profesionales sólo hacen referencia a los juicios verbales "cuya cuantía no exceda de 2.000€".

En todos los juicios de desahucio si alguna de las partes solicita la asistencia jurídica gratuita, el Tribunal le designará abogado y procurador "provisionales". El art. 33.4 exige al demandado que solicite la asistencia jurídica gratuita en el plazo de "tres días siguientes al de la notificación de la demanda".

Sólo en los desahucios de finca urbana por falta de pago, prevé la LEC una aceleración adicional a través de un activo papel de los Procuradores de las partes personadas, que "podrán practicar, si así lo solicitan y a costa de la parte que representen, las notificaciones, citaciones emplazamientos y requerimientos, por cualquiera de los medios admitidos con carácter general en esta Ley. Se tendrán por válidamente realizados estos actos de comunicación cuando quede constancia suficiente de haber sido practicados en la persona o en el domicilio des destinatario".

El art. 26.2 faculta a los procuradores a realizar "los actos de comunicación y otros actos de cooperación con la Administración de Justicia que su representado le solicite, de conformidad con lo previsto en las leyes procesales".

D) Acumulación de pretensiones

El art. 437.4 LEC excluye la acumulación objetiva de pretensiones, tanto en la demanda como en la contestación a la misma, en aras de la rapidez y simplicidad de trámites de los juicios verbales, reservados para litigios de pequeña cuantía (no superior a 6.000€) y de menor complicación. Sin embargo, existe una importante excepción a esa regla que es común a toda clase de desahucios: se admite que en la demanda se acumule la pretensión de desahucio con la de condena de pago de las "rentas o cantidades análogas vencidas y no pagadas... con independencia de la cantidad que se reclame" (art. 438.3).

En cuanto a la acumulación subjetiva, el arrendador podrá dirigir su demanda contra varios demandados-arrendatarios, si es común la causa de pedir; la LEC permite la acumulación subjetiva de acciones "contra el fiador o avalista solidario previo requerimiento de pago no satisfecho" (art. 437.4).

E) Prejudicialidad homogénea

Si se hubiera incoado previamente un JOr para la determinación cuantitativa de la renta, como consecuencia de su revisión, y se interpusiera posteriormente la demanda de dicho proceso sumario, habrá de suscitarse en el mismo, al amparo del art. 43 LEC, la pertinente cuestión prejudicial civil u homogénea y suspender la tramitación de dicho procedimiento hasta tanto recaiga Sentencia firme en el JOr. Lo mismo acontecerá, si ejercitado en tiempo y forma un derecho de opción de compra, de retracto o de acceso a la propiedad en arrendamientos históricos, se pretendiera simultáneamente un desahucio por falta de pago o extinción del plazo del contrato de arrendamiento.

F) Contenido de la demanda

Existen varias especialidades que afectan al contenido del escrito de demanda:

  1. Sólo en el desahucio de fincas urbanas, cabe la posibilidad de que el demandante/arrendador ofrezca a su inquilino demandado "el compromiso de condonar al arrendatario todo o parte de la deuda y de las costas, con expresión de la cantidad concreta" y ello con tal de que el demandado proceda al desalojo voluntario de la finca en el breve plazo indicado en el art. 437.3 LEC.
  2. En todo tipo de desahucios el demandante tiene la carga de solicitar en su demanda que "la sentencia incluirá la condena a satisfacer también las rentas debidas que se devenguen con posterioridad a la presentación de la demanda hasta la entrega de la posesión efectiva de la finca, tomándose como base de la liquidaciónde las rentas futuras, el importe de la última mensualidad reclamada al presentar la demanda", motivo por el cual es imprescindible que el actor realice ese nuevo esfuerzo de determinación del quantum de renta debida al tiempo de la presentación de su escrito rector.
  3. Otra especialidad común a todo tipo de desahucio es la contenida en el art. 549.3 y 4 que consiste en otra carga del actor de solicitar también la ejecución directa de la futura sentencia estimatoria, sin necesidad de que tenga que formular nueva demanda ejecutiva y sin que rija el plazo de espera de 20 días previsto en el art. 548. y
  4. Solamente para el desahucio por impago de rentas, los arts. 439 exigen al arrendador que incluya en la demanda, a riesgo de que el tribunal la inadmita de plano, las siguientes indicaciones relativas a la posibilidad o no de la enervación: 1) si estima que es posible la enervación, ha de especificar este dato determinando la cantidad que reclama y su concepto, que no ha satisfecho a efectos de poder ejercitar la enervación mediante su pago; 2) las circunstancias que impiden la enervación, bien porque el demandado-arrendatario ya ejercitó ese derecho con anterioridad; bien por haber requerido de pago el arrendador al arrendatario "por cualquier medio fehaciente, con al menos un mes de antelación a la presentación de la demanda y que el pago no se hubiese efectuado al tiempo de dicha presentación" (art. 22.4).

G) Admisión de la demanda

A tenor del art. 440.3, el decreto de admisión de la demanda ha de tener el siguiente contenido: requerir al demandado para que, en el plazo de 10 días, desaloje el inmueble, pague la deuda o se oponga a la demanda; además, en relación con la enervación o condonación de la deuda, advertirá al demandado de la posibilidad de enervar el desahucio, indicando la cantidad reclamada, en las condiciones que determina el art. 22.4; y si el demandante ha anunciado en la demanda el compromiso de condonación de las cantidades reclamadas, la advertencia de que si acepta ese compromiso equivaldrá a un allanamiento.

Son especialidades a todo tipo de desahucio las contenidas en el art. 440, y que consisten en el apercibimiento al demandado de que si no comparece a la vista se declarará el desahucio sin más trámites y fijará días y hora para que tenga lugar, en su caso, el lanzamiento dentro del mes siguiente a la fecha de la vista, con la advertencia al demandado de que, en caso de que la sentencia sea condenatoria y no se recurra, se procederá al lanzamiento en la fecha fijada sin necesidad de notificación posterior.

El requerimiento de pago se acompañará en los términos del art. 439.4 LEC.

En el desahucio por cumplimiento del plazo del contrato, la carga de incorporar a la demanda el preaviso establecido en las Leyes a fin de evitar la prórroga legal del contrato.

H) Citación del demandado y efectos de su incomparecencia a la vista

Si las partes no han acordado señalar en el contrato de arrendamiento un domicilio en el que se llevarán a cabo los actos de comunicación, éste será, a todos los efectos, el de la vivienda o local arrendado (art. 155.3). Si la demandada fuera una persona jurídica, el mismo precepto contempla la posibilidad de que el actor también señale "el domicilio de cualquiera que aparezca como administrador, gerente o apoderado de la empresa mercantil, o presidente, miembro o gestor de la Junta de cualquier asociación que apareciese en un Registro Oficial".

Si el demandado no comparece a la Vista del JVer, no se le declara en rebeldía, sino que se presume su allanamiento, es decir, la incomparecencia produce que "el LAJ dictará decreto dando por terminado el juicio respecto del desahucio, dando traslado al demandante para que inste el despacho de ejecución" (art. 440.3).

I) Prueba

La naturaleza sumaria del juicio de desahucio se manifiesta en la limitación de las alegaciones del demandado, reducidas a "alegar y probar el pago o las circunstancias relativas a la procedencia de la enervación" (art. 444.1). Según Asencio, los medios de prueba para acreditar tales hechos son ilimitados, si bien el thema probandi se reconduce a la acreditación del abono de las rentas o cantidades asimiladas.

J) Enervación

Concepto

Cuando la causa invocada sea la falta de pago de las rentas o cantidad asimilada, el art. 22.4 permite la terminación del proceso mediante el pago o puesta a disposición del actor "en el tribunal o notarialmente el importe de las cantidades reclamadas en la demanda y el de las que adeude en el momento de dicho pago enervador del desahucio". Es una especie de sobreseimiento que vuelve las cosas al estado anterior, que se le permite al arrendatario por una sola vez. Se trata de una terminación anormal ex lege del proceso por motivos de oportunidad legislativa, con efectos desnaturalizadores del juicio de desahucio.

Requisitos

Plazo. El art. 22.4 establece 2 reglas temporales: la primera impide la enervación cuando haya existido una previa enervación anterior o, en el caso de inexistencia de una enervación previa, y con el fin exclusivo de evitarla, si el "arrendador hubiese requerido de pago al arrendatario, por cualquier medio fehaciente, con, al menos, un mes de antelación a la presentación de la demanda y el pago no se hubiese efectuado al tiempo de dicha presentación". Pero, si ha existido una enervación anterior, prosperará el desahucio, aun cuando no se haya interpuesto todavía la demanda y se hubiere impagado una sola mensualidad, máxime si se ha estipulado en el contrato el retraso máximo como causa de desahucio. La segunda hace referencia al momento preclusivo de la enervación, pues ha de pagar "previamente a la vista que se señale... en el plazo de 10 días" plazo previo a la Vista del JVer que habrá de ser fijado por el Secretario en el decreto de admisión a trámite de la demanda (art. 440.3).

Forma. Respecto a la forma de la enervación, el mismo precepto requiere que se haga mediante el pago o por la puesta a la disposición del actor "en el tribunal o notarialmente" mediante la correspondiente consignación de la cantidad reclamada.

Contenido. Para que la enervación produzca sus efectos ha de cubrir el "importe de las cantidades reclamadas en la demanda y de las que adeude en el momento de dicho pago enervador" (art. 22.4). Si el demandado no estuviera conforme con la cantidad reclamada por el actor, debería seguir pagando lo que considera conforme con los términos del contrato y no enervar, sino oponerse a la pretensión del actor en la vista alegando y probando este extremo relativo a lo injusto de la cantidad reclamada en concepto de renta (art. 444.1), para que el tribunal dicte sentencia definitiva desestimatoria del desahucio, al no existir impago, sino pago debido. El art. 22.4 prevé la posibilidad de que el demandante no acepte la enervación "por no cumplirse los anteriores requisitos".

Efectos

La enervación provocará la terminación anticipada del juicio de desahucio. La resolución reviste la forma de decreto. El art. 22.5 establece que "la resolución que declare enervada la acción de desahucio condenará al arrendatario al pago de las costas devengadas, salvo que las rentas y cantidades debidas no se hubiesen cobrado por causas imputables al arrendador".

K) La condonación de la deuda arrendaticia

El actor está facultado para anunciar en la demanda que "asume el compromiso de condonar al arrendatario todo o parte de la deuda y de las costas, con expresión de la cantidad concreta, condicionándolo al desalojo voluntario de la finca dentro del plazo que se indique por el arrendador, que no podrá ser inferior a 15 días desde que se notifique la demanda" (art. 437).

El tribunal dictará auto condenatorio, pues la remisión del art. 440.3 al art. 21 ha de interpretarse como un allanamiento total que provoca la finalización anticipada del proceso.

L) Sentencia: notificación y efectos

Una vez finalizada la vista el Tribunal dicta sentencia en el plazo de 5 días y convoca las partes a la "sede del Tribunal para recibir la notificación que tendrá lugar el día más próximo posible dentro de los 5 siguientes". La comparecencia a la convocatoria para la notificación es voluntaria. En el desahucio de finca rústica rige la regla general del art. 447.1.

La sentencia de desahucio de finca rústica o urbana por impago de la renta o alquiler o por expiración legal o contractual del plazo, no producirá efectos de cosa juzgada.

M) Recursos

La LEC reconoce el derecho a interponer los recursos del art. 448.1 en los casos especiales del art. 449 cuyo apartado 1 prevé que "no se admitirán al demandado los recursos de apelación, extraordinario por infracción procesal o casación si, al interponerlos, no manifiesta, acreditándolo por escrito, tener satisfechas la rentas vencidas y las que con arreglo al contrato deba pagar adelantadas".

La acreditación de pago de las rentas debidas constituye un presupuesto procesal de los recursos de apelación y, en su caso, casación, sin la cual el recurso sería inadmitido. Este presupuesto se complementa con el apartado siguiente, al disponer el archivo del recurso "si durante la sustanciación... el demandado recurrente dejare de pagar los plazos que vengan o los que deba adelantar".

El art. 494 prohíbe la interposición del recurso de queja contra los Autos que inadmiten la interposición de la apelación o la casación "en los procesos de desahucios de finca urbana o rústica".

N) Ejecución

El art. 549.3 introduce las siguientes especialidades en ese escrito de demanda:

  1. no rige el plazo de espera de 20 días previsto en el art. 548; y
  2. no es preciso interponer la demanda ejecutiva cuando el actor ha solicitado expresamente su ejecución en su demanda de declaración del desahucio.

El art. 703.4 prevé la aceleración de la entrega de la posesión al crear una nueva facultad para el arrendatario consistente en evitar el lanzamiento si entrega antes la posesión de la finca. "Bastará la presencia de un único funcionario con categoría de Gestor" en el lanzamiento.