4.1. Ámbito de aplicación
El art. 18.1 establece que "los acuerdos de la Junta de propietarios serán impugnables ante los tribunales de conformidad con lo establecido en la legislación procesal general, en los siguientes supuestos:
- Cuando sean contrarios a la ley o a los estatutos de la comunidad de propietarios;
- Cuando resulten gravemente lesivos para los intereses de la comunidad en beneficio de uno o varios propietarios; y
- Cuando supongan un grave perjuicio para algún propietario que no tenga obligación jurídica de soportarlo o se hayan adoptado con abuso de derecho".
No obstante, la convalidación de tales acuerdos puede lograrse por otras vías. En primer lugar, puede obtenerse a través de otro acuerdo posterior de la Junta de propietarios, pues dicha facultad se encuentra implícitamente contenida en el art. 14; para ello, será suficiente que la Junta se reúna en la forma preceptuada por el art. 16 y del nuevo acuerdo se deje constancia en el Libro de Actas, al que alude el art. 19. En segundo, y tratándose de acuerdos meramente anulables, podrá acudirse al procedimiento arbitral, puesto que, siendo la cuestión litigiosa de carácter disponible, ninguna dificultad existe a la luz del art. 2 LA.
Pero, si viniere a faltar la unanimidad o la mayoría suficiente de los copropietarios en la Junta, habrá que acudir al procedimiento del art. 18 LPH.
4.2. Objeto litigioso
A) Acuerdos contrarios a la ley o a los estatutos
El objeto litigioso en este procedimiento viene conformado por 2 pretensiones de distinta naturaleza: las de declaración de nulidad, que han de surgir como consecuencia de la infracción de una norma imperativa, y las constitutivas de anulación, que obedecen a la infracción de una norma estatutaria o de mero carácter dispositivo.
Pretensiones declarativas de nulidad
Son acuerdos nulos de pleno derecho los contrarios a las normas imperativas y a las prohibitivas (art. 6.3 CC) . Tales acuerdos originan el nacimiento de la consiguiente pretensión declarativa de dicha nulidad, produciendo la sentencia estimatoria efectos ex tunc.
Pretensiones constitutivas de anulación
Por el contrario, son acuerdos meramente anulables los que fueron adoptados con infracción de alguna norma estatutaria o dispositiva.
Los acuerdos anulables son susceptibles de convalidación, o de impugnación a través del procedimiento del art. 18. La acción está sometida a un plazo de caducidad, toda vez que la pretensión posee naturaleza constitutiva.
B) Acuerdos gravemente lesivos para la comunidad o para algún propietario
Se trata de acuerdos anulables y las pretensiones deducidas los son constitutivas de anulación y, como tales, susceptibles de ser sometidas a un plazo de caducidad, produciendo la sentencia estimatoria efectos ex tunc.
Para el ejercicio de la pretensión se exige, en primer lugar, la existencia de una acuerdo; en segundo lugar, el acuerdo ha de ser válido; en tercer lugar, el acuerdo habrá de producir un perjuicio grave para los intereses de la comunidad o de uno o varios propietarios; y finalmente, el mismo art. 18.1 requiere que el perjuicio grave de los intereses de la comunidad sea en beneficio de uno o varios propietarios.
4.3. Plazo de ejercicio de la acción
El art. 18.3 LPH prevé que la acción caducará a los 3 meses de adoptarse el acuerdo por la Junta de propietarios, salvo que se trate de actos contrarios a la ley o a los estatutos, en cuyo caso la acción caducará al año, y añade que, para los propietarios ausentes, dicho plazo se computará a partir de la comunicación efectuada conforme al procedimiento que la misma Ley establece.
El dies a quo es distinto, según haya concurrido o no el propietario a la Junta: en el primer caso se computará a partir del día de la adopción del acuerdo y, en el segundo, a partir de su notificación, al igual que en el caso de que se pretenda la impugnación de un acuerdo redactado en forma distinta a como se acordó en la Junta.
Y el dies ad quem hay que computarlo en el de la presentación de la demanda ante el Juzgado competente.
4.4. Legitimación
A) Activa
Corresponde la legitimación activa a "los propietarios que hubiesen salvado su voto en la Junta, los ausentes por cualquier causa y los que indebidamente hubiesen sido privados de su derecho de voto (art. 18.2).
B) Pasiva
Legitimado pasivamente lo estará, en circunstancias normales, el Presidente de la comunidad de propietarios (art. 13.3). Pero, puede suceder que sea el propio Presidente quien desee ejercitar la acción o, sin necesidad de este evento, puede ocurrir que haya votado en contra del acuerdo impugnado, en cuyos casos quedaría descalificado para asumir la representación de la copropiedad en ese proceso.
Junto al Presidente podrán comparecer aquellos comuneros que votaron a favor del acuerdo, quienes constituirán un fenómeno de intervención litisconsorcial.
4.5. Procedimiento
El art. 18.1 LPH prevé que los acuerdos de la Junta de propietarios son impugnables ante los tribunales de conformidad con lo establecido en la legislación procesal general. En tanto que el art. 249.1 LEC establece que se decidirán por el JOr cualquiera que sea la cuantía las acciones que la LPH otorga a los propietarios, siempre que no versen sobre reclamaciones de cantidad.
4.6. Suspensión del acuerdo
Establece el art. 18.4 LPH que la impugnación de los acuerdos de la Junta no suspenderá su ejecución, salvo que el juez así lo disponga con carácter cautelar, a solicitud del demandante, oída la comunidad de propietarios.
