El subarriendo de locales y viviendas

El subarriendo es un derecho del arrendatario consistente en la facultad de arrendar a un tercero, todo o parte de lo que él mismo tiene arrendado.

¿Qué es un contrato de arrendamiento?

Un contrato de arrendamiento es un escrito en el que intervienen dos partes y por el cual ambas partes asumen derechos y obligaciones.

El propietario o arrendador transfiere temporalmente el uso y disfrute de su inmueble a un inquilino o arrendatario, que se compromete a pagar un importe determinado por el uso.

Generalmente, esta cantidad de dinero o renta tiene carácter mensual.

En el contrato quedan reflejadas las identidades de propietario e inquilino, así como una descripción del inmueble, la duración del alquiler y la renta, entre otras cláusulas.

Con la nueva ley este contrato se ha de inscribir obligatoriamente en el Registro de Propiedad.

¿Cómo se establece el importe de la renta?

Esta cuantía se establece por lo acordado libremente entre las partes en el contrato. Se debe abonar normalmente en los 7 primeros días de cada mes.

Es recomendable que el inquilino le exija al propietario un recibo del pago de cada mensualidad o que quede reflejado en los movimientos de la cuenta bancaria.

La actualización de la renta se hace al término de cada año de contrato y se suele subir en función del IPC de los últimos 12 meses.

Con la nueva normativa, el propietario tendrá la libertad de incrementar la mensualidad lo que quiera sin necesidad de vincularlo al IPC.

¿Cuál es la duración de un contrato de arrendamiento?

En principio, las partes pueden establecer libremente su duración. Si este plazo fuese inferior a cinco años, el contrato se prorroga automáticamente cada año hasta cumplir los cinco, salvo que el inquilino decida dejar la vivienda. En tal caso, deberá avisar al propietario con al menos 30 días de antelación a la fecha de extinción.

El propietario está obligado a prolongar el contrato hasta los cinco años, pero también puede recuperar su vivienda en caso de que la necesite, para lo que tendrá que avisar al inquilino con antelación. Si transcurren los cinco años y las partes no se pronuncian, se vuelve a prorrogar el contrato tres años más, que es lo que se llama la prórroga automática.

En caso de que el propietario quiera recuperar la vivienda para sí, podrá hacerlo aunque esta posibilidad no esté incluida en el contrato. No obstante, deberá avisar con dos meses de antelación.

¿Qué tipo de ayudas hay para el alquiler?

Ayudas al propietario:

• Deducción en la declaración del IRPF del 100% si tiene a un inquilino de menos de 30 años y del 60% si éste es mayor de 35 años.

Ayudas al inquilino:

• Deducción en la declaración del IRPF del 10,05% de lo que pague un inquilino por el alquiler de su vivienda habitual, hasta un máximo determinado. Solo será efectiva si tiene ingresos anuales inferiores a 24.000€ netos al año.
• Subvención máxima anual del 40% en la renta anual con un límite de 3.200€ por vivienda para un máximo de 2 años. No obstante, los requisitos obligatorios es que el inquilino no exceda de los 35 años, tengan unos ingresos anuales que no superen 2.5 veces el IPREM y la vivienda tenga una superficie máxima de 90 m² útiles.

¿Qué es la fianza?

La fianza es una cantidad de dinero que el inquilino entrega al propietario de forma anticipada en la firma del contrato de arrendamiento antes de entrar a vivir en la casa alquilada. Es obligatorio entregarla.

La fianza consiste en una garantía de cumplimiento de las obligaciones del inquilino, como rentas y gastos de suministro, y le devuelva la vivienda en el mismo estado en el que se le entregó. Normalmente, suele corresponder al importe de una mensualidad.

Esta cuantía no se suele incrementar durante la duración del contrato. Una vez transcurridos 5 años (o 3 años en la nueva ley de alquiler) se puede aumentar hasta igualarla a la mensualidad si se renueva el contrato para la misma persona o para un nuevo inquilino.

La fianza se devuelve al inquilino una vez finalizado el contrato de alquiler con el propietario.

¿Qué gastos corresponden al inquilino y cuáles al propietario?

Los gastos que corresponde pagar al propietario son:

• Los costes necesarios para que la vivienda proporcione unas adecuadas condiciones de habitabilidad: gastos de Comunidad, gastos de conservación, rehabilitación de la fachada…
• Los impuestos, las cargas o las responsabilidades, etc.
• Las derramas extraordinarias, esto es, algún tipo de obra en la comunidad de vecinos como pintar todo el portal, instalar un ascensor, arreglar el tejado, etc. Siempre que se especifique así en el contrato.

Los gastos del inquilino son:

• Los costes mensuales correspondientes al pago de los suministros que se utilicen de forma individual, como la luz, el agua, la electricidad, el teléfono, etc.

¿Puedo abandonar el piso libremente sin ser penalizada?

En principio, el inquilino puede abandonar el piso y desistir del contrato de alquiler en cualquier momento, siempre que lo comunique con un mes de antelación.

El propietario no podrá penalizar económicamente al inquilino, a no ser que se establezca una cláusula en el contrato que lo permita de forma expresa.

¿Puede el casero entrar en mi vivienda?

El casero tiene terminantemente prohibido entrar en la casa excepto si el inquilino se lo ha autorizado previamente o si tiene una autorización judicial.

Asimismo, si el propietario va a realizar obras de reparación en la vivienda se debe permitir la entrada a éste y a los profesionales que contrate para esta tarea.

Aunque exista una cláusula en el contrato que estipule que el dueño puede entrar en su piso mientras esté alquilado, seguirá siendo ilegal.

Asimismo, tampoco podrá entrar para enseñar el piso aunque esté a punto de irse el inquilino.

¿Cuáles pueden ser las causas de extinción del arrendamiento?

Las causas por las que se puede dar finalizado en contrato son:

• Impago de la renta o cualquiera de los pagos que corresponden al inquilino.
• Si el contrato de alquiler está inscrito en el Registro de Propiedad con notificar que se ha producido una falta de pago se podrá dar por terminado el contrato, sin más exigencia que un previo requerimiento notarial o judicial y sin necesidad de una sentencia declarativa.
• Una vez cancelada la inscripción del alquiler, se podrá ordenar el desalojo.
• Falta de pago de la fianza o de su actualización.
• El subalquiler de la vivienda por el inquilino sin el consentimiento del propietario.
• Daños causados en la vivienda alquilada.
• Cuando el inquilino realice obras en la vivienda que cambien su estructura o perjudiquen su seguridad sin avisar al propietario.
• Cuando en la vivienda se realicen actividades molestas, insalubres, nocivas, peligrosas o ilícitas.
• Si la vivienda permanece sin habitar durante más de seis meses sin causa justificada y no sea la residencia del inquilino.
• Si el propietario no realiza las obras de reparación en la vivienda para conservar la casa en buenas condiciones de habitabilidad.
• Si el propietario perjudica el uso de la vivienda.

¿A quién le corresponden pagar las obras en la vivienda?

El propietario tendrá la obligación de realizar las obras y reparaciones necesarias en la vivienda para mantener las condiciones de habitabilidad mínimas en la vivienda. Además, en estos casos no tendrá derecho a elevar la renta.

Solo si se trata de obras de mejora para optimizar la casa que mejoren considerablemente las condiciones de la misma, el propietario tendrá derecho a encarecer la mensualidad.

El inquilino está obligado a aguantar las obras por muy molestas que resulten. En el caso de que éstas duren más de 20 días, tendrá derecho a recibir una indemnización o una reducción en la renta proporcional a la parte de la vivienda que no pueda usar.

El inquilino puede realizar el resto de reformas para mejorar la vivienda por su riesgo y cuenta. No obstante, éstas no deben modificar la configuración del inmueble ni perjudicar su seguridad, salvo que cuenten con el consentimiento del propietario.

El inquilino también puede realizar obras para adaptar la vivienda a su condición de minusválido. No obstante, a la hora de abandonar la casa tendrá la obligación de dejarla en las mismas condiciones en las que estaba cuando entró por primera vez.

¿Tengo derecho de compra preferente?

El inquilino de un piso cuenta con los derechos de tanteo y retracto, es decir, tendrá derecho a comprar la vivienda en la que vive de alquiler de forma preferente.

Derecho a tanteo:

• Derecho de compra preferente respecto a cualquier otro comprador que tiene el titular del contrato de alquiler.
• En estos casos, el propietario está obligado a comunicar su intención de vender el inmueble al inquilino.
• El precio al que lo puede comprar es al mismo precio por el que un tercer comprador lo compraría.
• El inquilino tendrá un plazo de 30 días para comprar la vivienda.

Derecho de retracto:

• Es el derecho que tiene el inquilino a suplantar el lugar del comprador de la vivienda que el propietario haya querido vender sin avisarle de su derecho de preferencia de compra.

¿Qué es el subarriendo de viviendas?

El subarriendo es un contrato por el cual el inquilino de una vivienda arrienda o alquila parte de la misma a un tercero.

La forma en la que se puede realizar este contrato está recogida en la Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU) de 1994.

El art. 8 LAU dice textualmente:

“La vivienda arrendada sólo se podrá subarrendar de forma parcial y previo consentimiento escrito del arrendador. El subarriendo se regirá por lo dispuesto en el presente Título para el arrendamiento cuando la parte de la finca subarrendada se destine por el subarrendatario a la finalidad indicada en el artículo 2.1. De no darse esta condición, se regirá por lo pactado entre las partes”.

El subarriendo no extingue la relación que existe entre el inquilino (arrendatario) y el propietario de la vivienda (arrendador), que sigue vigente en los mismos términos, sino que crea una nueva relación entre el inquilino o arrendatario y el subarrendado.

¿Se puede subarrendar un local de negocio?

Sí, en este caso cuando en la finca arrendada se ejerce una actividad empresarial o profesional el arrendatario puede subarrendar la finca o ceder el contrato de arrendamiento sin necesidad de que el propietario preste su consentimiento.

Pero el inquilino tiene un mes de plazo para comunicar al propietario que ha realizado el subarriendo por cualquier medio (burofax, carta notarial…).

En estos casos el arrendador tiene derecho a un incremento de la renta del 10% si se trata de un subarriendo parcial del local o un 20% si es un subarriendo total o cesión del contrato de arrendamiento.

¿Se puede subarrendar la vivienda completa?

No, tal y como recoge el art. 8 LAU “la vivienda solo se podrá subarrendar de forma parcial”.

Para poder realizar el subarriendo de alguna habitación de la vivienda es requisito imprescindible conseguir el consentimiento expreso y por escrito del propietario de la vivienda.

En principio el subarriendo esta prohibido en el 98% de los contratos pero si no se recoge expresamente esta prohibición en el contrato de alquiler se da por supuesto que se puede subarrendar siempre que se notifique al propietario.

¿Qué requisitos se deben cumplir para firmar un contrato de subarriendo?

En primer lugar, hay que firmar un contrato en el que figuren claramente los datos del subarrendador y subarrendatario, la duración del contrato y el precio.

Es necesario que el subarrendador continúe viviendo en la vivienda porque si no se trataría de una cesión; en cuanto al precio no puede ser superior a la renta total que paga el inquilino.

De igual modo, el contrato de subarriendo no podrá tener una duración superior al contrato de alquiler, es decir, que si se subarrienda una habitación en una vivienda con un contrato de arrendamiento durante el tercer año (con el límite de cinco años) solo se podrá firmar el contrato de subarriendo por dos años.

¿Cómo se fija el precio en el subarriendo?

A la hora de establecer el precio solo hay que tener en cuenta que no puede exceder la renta pactada por el alquiler de toda la vivienda.

El subarrendador no podrá ganar más dinero con el subarriendo de lo que paga como inquilino de la vivienda.

En principio el subarriendo es una forma de compartir el precio del alquiler, hacerlo de otro modo sería caer en la especulación.

¿Cuándo se extingue el contrato de subarriendo?

La duración del contrato de subarriendo está limitada a la duración del contrato de arrendamiento, de manera que cuando éste finaliza, se produce la extinción del contrato de subarriendo.

Cada vez que el inquilino quiera subarrendar una habitación de la casa deberá pedir permiso por escrito al propietario.

¿Cuándo es ilegal el subarriendo?

Se considera que el subarriendo es ilegal cuando se realiza a pesar de estar prohibido en el contrato de arrendamiento o cuando no existe el consentimiento por escrito del propietario.

Asimismo, es ilegal si el arrendatario subarrienda la totalidad de la vivienda y se marcha a vivir fuera de la finca o cuando se realizan obras en la vivienda con el fin de conseguir una habitación más.

¿Se puede subarrendar una plaza de garaje?

También es posible, cuando el arrendatario del garaje cede a un tercero (subarrendatario) el uso del garaje que tiene alquilado.

Como ocurre en toda figura de subarriendo, implica el nacimiento de una nueva relación contractual entre el arrendatario y el subarrendatario y también requiere el consentimiento expreso y por escrito del arrendador.