La prueba

A)Supuesto de hecho

DA celebró contrato de compraventa, plasmado en escritura pública de fecha 23/2/2003, con DB (casado en régimen de gananciales con DC, de la que manifiesta tener poder con facultades para transmitir), por el que el segundo le transmite una finca rústica, que dice ser de su propiedad y con una superficie de 9.853 m², haciéndose expresa designación de sus linderos, pactándose como precio el de 591.180 €, con expresión de que se fija a razón de 60,00 €/m².

En la mencionada escritura se dice que, del precio en ella fijado, DA entrega a DB en el mismo momento de la escritura 400.000 €, quedando aplazado el resto (191.180 €), que se pagarán en el plazo de 6 meses, contados a partir de la citada fecha de elevación del contrato de compraventa a escritura pública.

El comprador DA, pasados 10 días de la fecha mencionada, pretende tomar posesión material de la finca y a ella acude junto al vendedor, procediendo ambos a realizar medición de la misma, comprobando que la superficie real es de 9.600 m².

En las mencionadas circunstancias, DA se siente engañado ya que la finca carece de los metros nedesarios para edificar la nave industrial que deseaba. Al no llegar a un acuerdo con DB, que dice no saber nada de esa diferencia de cabida y sostiene que los metros reales de la finca son los que constan en la escritura pública, decide interponer la siguiente demanda:

AL JUZGADO DE PRIMERA INSTANCIA DE LOS DE MADRID

DJM, procurador de los Tribunales de Badajoz, en nombre y representación de DA, con la sistencia letrada de DJ, colegiado número … del Ilustre Colegio de Abogados de Badajoz,

DIGO

Que por medio del presente escrito formulo demanda de juicio ordinario contra DB y DC, todo ello con base en los siguientes hechos y FD.

HECHOS

Primero. DA adquirió la finca rústica denominada “Los Llanos” del demandado DB. Esta finca se encuentra situada en el municipio de Barajas. Linda al norte con la finca “El Algarrobo” propiedad del demandado DB, al este con la finca “Los Pinos” propiedad de DD (primo hermano del demandado), al sur con la M-40 y al oeste con la ribera del río Jarama. La finca tiene una cabida real medida de 9.600 m².

Segundo. La finca “Los Llanos” fue adquirida de DB y DC por contrato de compraventa en escritura pública de fecha 23/3/2003, libre de cargas, aseverando el vendedor la cabida de 9.853 m² y con un precio que se fija a razón de 60,00 €/m², que da un monto total de 591.180 €. En la escritura se hace constar que DA abona en el acto a DB la cantidad de 400.000 €, fijándose que el resto del importe de la presente compraventa (191.180 €) se abonaría a los 6 meses de su formalización (es decir, el día 23/9/2003).

Tercero. Después de celebrado el contrato, DD, primo hermano del demandado DB, se persona en el domicilio de mi representado. Tienen una larga conversación en la que, en resumen, le comunica lo siguiente:

  1. Que originariamente, las 3 fincas eran una sola que pertenecía al abuelo común de DB y DD, don Félix.
  2. Que la fallecer don Félix, se realizó la división y partición de la misma en 3 partes iguales. DB heredó las fincas “Los Llanos” y “El Algarrobo” y DD la finca “Los Pinos”.
  3. Que se produjo un error puesto que la finca “Los Llanos” tenía una superficie mayor que las demás. Para compensar dicho error, DD había intentado llegar a un acuerdo con su primo. Al no alcanzar una solución, DD demandó a su primo y tanto en primera instancia como en apelación, los Tribunales le habían dado la razón, adjudicándole 300 m² de la finca “Los Llanos”, cuya superficie era de 9.600 m².
  4. En prueba de todo lo afirmado, DD le entregó a DA copia de la sentencia dictada en primera instancia y en apelación. La sentencia dictada por la AP era firme.

Cuarto. Como consecuencia de la confesión de DD, DA le pide a su vendedor DB el favor de acompañarle a la finca que acababa de adquirir para que se la enseñe por última vez. DB accede y quedan en la finca el día 28/3/2003 a las 9 de la mañana.

DA oculta a DB que va acudir a la finca con un perito experto en realizar mediciones.

El perito, en presencia de las partes, realiza una profunda medición de la finca y llega a la conclusión de que, efectivamente, la extensión real de la misma es de 9.600 m², esto es, que existe una menor cabida de 253 m².

DB se opone a esa medición y sostiene que la cabida real es la declarada en la escritura pública y que ha sido firmada y consentida por DA. Del mismo modo, declara que desconoce por completo el pleito al que hacía referencia su primo DD, pues no había sido emplazado en ningún momento.

Quinto. Mi patrocinado, al sentirse estafado, ya no le interesa el negocio realizado; advierte a DB que no piensa abonar la cantidad aplazada y de que va a demandarle por daños y perjuicios.

Sexto. La diferencia de cabida existente en la finca impide a mi representado obtener la licencia de edificabilidad, por no tener la superficie requerida por la normativa aplicable en materia de urbanismo.

Los daños y perjuicios que ello supone a DA, que adquirió la finca con el único propósito de construir en ella una nave industrial para así cambiar la sede de su negocio, es incalculable. Por lo que solicita al Tribunal que se determine y liquide dicha cantidad en la fase de ejecución forzosa de la sentencia.

Los anteriores hechos se apoyan en los siguientes

FUNDAMENTOS DE DERECHO

Primero. Jurisdicción y competencia

El conocimiento de la presente demanda está atribuido al orden jurisdiccional civil en atención a la materia, derechos reales sobre un bien inmueble radicado en España (art. 22 LOPJ). La competencia objetiva está atribuida a los JPI (art. 45 LEC) y la territorial a los JPI de los de Madrid por ser el municipio en el que tiene su domicilio el demandado (art. 50 LEC).

Segundo. Capacidad procesal y de postulación

Tanto mi representado como el demandado poseen plena capacidad de obrar conforme lo dispuesto en los arts. 6 y 7 LEC. DA está representado por procurador y asistido de letrado, tal y como consta en el encabezamiento de este escrito.

Tercero. Procedimiento aplicable

Al ser la cuantía de la pretensión superior a los 3.000 €, la presente demanda ha de encauzarse a través de las normas previstas en el juicio ordinario (arts. 248 y 249.2 LEC).

Cuarto. Cuantía de la pretensión

La pretensión de mi patrocinado tiene un contenido mixto:

  1. Es declarativa, puesto que solicita la rescisión del contrato por evicción, al existir dos vicios ocultos por el demandado (la menor cabida y el pleito perdido con su primo); la cuantía de esta pretensión es de 400.000 € que es el equivalente a la cantidad abonada en el momento de elevar el contrato a escritura pública (art. 251.3.2 LEC).
  2. De condena al pago de una indemnización por daños y perjuicios de cuantía indeterminada y pospuesta al proceso de ejecución de la sentencia estimatoria (art. 251.1 LEC).
  3. La cuantía es, pues, de unos 400.000 € (art. 253.2 LEC).

Quinto. Fundamentación sustantiva

El párrafo primero del art. 1479 CC dispone lo siguiente: “Si el comprador perdiere, por efecto de la evicción, una parte de la cosa vendida de tal importancia con relación al todo que sin dicha parte no la hubiera comprado, podrá exigir la rescisión del contrato, pero con la obligación de devolver la cosa sin más gravámenes que los que tuviese al adquirirla”. Al amparo de esta norma, mi patrocinado solicita la rescisión del contrato de compraventa puesto que la menor cabida de la finca adquirida no es útil para el fin perseguido, la edificación de una nave industrial.

De conformidad con la normativa existente en materia de urbanismo (normas …) … es evidente que no es posible obtener la licencia de edificabilidad. Así se desprende de lo reflejado en el documento de fecha 5/10/2003 en el que la Concejalía de Urbanismo de Madrid nos responde la consulta por nosotros elevada, en la que abiertamente se afirma que la menor cabida de la finca impide la realización de la obra antes citada.

Por todo lo expuesto

SOLICITO AL JUZGADO

Que teniendo por presentado este escrito de demanda, con los documentos aportados y sus copias, se sirva admitirlo, y por ello, acuerde tenerme por parte en la representación en que comparezco y queda acreditada, dando traslado de la demanda y documentos a la parte demandada en plazo legal, para que, previos los trámites legales, se dicte sentencia por la que estimando la demanda:

  1. Se rescinda el contrato de compraventa de la finca “Los Llanos”.
  2. Se devuelva a mi patrocinado la cantidad de 400.000 € abonados como parte de la cantidad total del precio de la compraventa.
  3. Se anule la escritura pública de compraventa realizada por el Notario …, y
  4. Se indemnice al actor en la cantidad que se determine en la fase de ejecución forzosa por los daños y perjuicios consecuencia de la rescisión.

En Madrid, a 23 de noviembre de 2003.

B)Cuestiones

  1. Indique los numerosos errores cometidos por el actor en el escrito de demanda.
  2. Indique los hechos que ha de probar el actor.
  3. Indique todos los documentos, procesales y materiales, que debe acompañar el actor a su escrito de demanda.
  4. Si, en su opinión, existen otros medios de prueba distintos de la documental o pericial pertinentes y relevantes para el actor, indique cuales son y en qué momento ha de proponer tales medios de prueba. Justifique su respuesta.
  5. En su opinión, ¿cuál es el motivo por el que los documentos y pericias se aportan con los escritos de alegaciones, mientras que los demás medios de prueba han de proponerse y practicarse en la Audiencia Previa y en el juicio, respectivamente? Justifique su respuesta.

C)Derecho aplicable

  • Art. 217 LEC Carga de la prueba
  • Art. 264 LEC Documentos procesales
  • Art. 265 LEC Documentos y otros escritos y objetos relativos al fondo del asunto
  • Art. 266 LEC Documentos exigidos en casos especiales
  • Art. 281 LEC Objeto y necesidad de la prueba
  • Art. 399 LEC La demanda y su contenido

D) Soluciones

a) Indique los numerosos errores cometidos por el actor en el escrito de demanda.

  • La competencia territorial.
  • La cuantía del pleito, ya que hay varias pretensiones, pero es cuantificable sólo una, el valor de la resolución de la compraventa, 400. 000 euros.
  • No se hacen constar el domicilio del actor ni del demandado, a efectos de notificaciones.
  • Respecto a los Hechos no se ordenan de forma congruente con el fin de facilitar la admisión o negación del demandado.
  • En los Fundamentos de Derecho, en el cuerpo de la demanda, se ha de separar las alegaciones relativas a la capacidad, representación y postulación de las partes, jurisdicción y competencia del Tribunal que deba conocer del proceso; orden que no se respeta.
  • La petición, que ha de versar sobre el/los pronunciamiento/s procesales no se utiliza, igualmente, en el orden adecuado, abusándose, asimismo, de “fundamentos materiales”.
  • La pretensión de rescindir el contrato no es una pretensión declarativa, sino constitutiva.

b) Indique los hechos que ha de probar el actor.

La menor cabida de la finca, la diferencia de cabida entre la finca y lo anotado en el contrato privado. El pago de los 400.000 €. Estos son los dos hechos que realmente necesita probar para lograr su pretensión.

c) Indique todos los documentos, procesales y materiales, que debe acompañar el actor a su escrito de demanda.

Junto al escrito de demanda debe acompañar el demandante:

  1. La copia que tenga en su poder del contrato privado.
  2. El recibo del pago realizado de 400.000 €.
  3. El informe pericial de la cabida real de la finca.
  4. Copia de la inscripción del Registro de la Propiedad.

d) Si, en su opinión, existen otros medios de prueba distintos de la documental o pericial pertinentes y relevantes para el actor, indique cuales son y en qué momento ha de proponer tales medios de prueba. Justifique su respuesta.

Puede citarse a declarar al primo del demandado, D.D., para que narre los hechos que le contó al actor.

e) En su opinión, ¿cuál es el motivo por el que los documentos y pericias se aportan con los escritos de alegaciones, mientras que los demás medios de prueba han de proponerse y practicarse en la Audiencia Previa y en el juicio, respectivamente? Justifique su respuesta.

Los documentos y periciales se aportan con los escritos de alegaciones para sostener y apoyar la pretensión o alegaciones que cita. Pero su validez y práctica, incluso su impugnación se lleva a cabo en la vista principal.

Los documentos y periciales apoyan el título jurídico procesal, la causa de pedir, que debe analizarse con anterioridad a la audiencia previa, para ver si se estima la demanda o no.

Los otros medios de prueba tienen ya como finalidad apoyar el derecho material del asunto.

Los documentos que acompañan a los escritos de alegaciones cumplen más una función formal, de planteamiento de demanda, que material.