1.Concepto y regulación
El proceso de retracto es un proceso ordinario con especialidades, arbitrado para tutelar el eficaz ejercicio del derecho de retracto, que conforme a su definición, es un derecho real, mediante cuyo ejercicio un tercero se subroga, con las mismas condiciones estipuladas en el contrato, en lugar del que adquiere una cosa por compra o dación en pago.
2.Ámbito de aplicación
Pueden ser objeto de JOr con especialidades procesales:
- Los retractos legales en general.
- El retracto enfitéutico.
- Los retractos arrendaticios.
- Los retractos gentilicios forales.
- El retracto de bienes del Patrimonio Histórico Español.
- Los retractos convencionales.
3.Competencia
La competencia objetiva la ostentan los Jueces de Primera Instancia, y la territorial, el del lugar en donde radica el bien inmueble.
4.Legitimación
4.1.Activa
Corresponde al titular de un derecho convencional o legal de retracto.
Dicha legitimación ha de ser justificada documentalmente.
4.2.Pasiva
Esta incumbe al vendedor del inmueble, objeto del retracto y a los sucesivos compradores o adquirientes, quienes vienen a constituir un litisconsorcio pasivo necesario.
5.Requisitos de la demanda
El art. 1618 LEC-1881 exigía:
- Ejercicio de la acción dentro del plazo legal.
- Consignación del precio.
- Justificación del título.
- Compromiso de no enajenar.
- Incorporación de copias de documentos.
La vigente LEC, en su art. 266.3, sólo exige como requisitos de la demanda:
- Un principio de prueba documental del título en que se funde el retracto; y
- La documentación de la consignación del precio de la cosa objeto del retracto "cuando se exija por ley o por contrato", y, si el precio no fuere conocido, de haberse constituido caución que garantice la consignación en cuanto el precio se conociere.
Estos requisitos, que integran la capacidad de conducción procesal, son presupuestos de la admisión de la demanda y su incumplimiento produce como efecto el archivo del asunto.
5.1.Plazo de ejercicio de la acción
A)Plazo común
El plazo común se establece en los arts. 1508 y 1524 CC, para el retracto convencional y legal. En el primer caso, a falta de pacto expreso, la acción ha de ejercitarse en el plazo de 4 años contados desde la fecha del contrato; y, si las partes han convenido otro, el plazo convencional no podrá exceder de 10 años. En el segundo, el plazo para el retracto legal es de 9 días contados desde la inscripción en el Registro, y en su defecto, desde que el retrayente hubiere tenido conocimiento de la venta.
B)Plazos Especiales
Retracto enfitéutico
Si se ha puesto en conocimiento del retrayente la escritura pública de venta, el plazo será de 9 días contados a partir de la fecha de su otorgamiento.
Retracto arrendaticio urbano
Si el objeto de retracto lo constituyera una vivienda, el plazo sería de 30 días contados a partir de la fecha de notificación de la venta (art. 25.3 LAU).
Retracto arrendaticio rústico
El plazo es de 60 días hábiles, desde que se le hubiera notificado al arrendatario la transmisión.
Retracto de coherederos
El plazo es de un mes, a contar desde la fecha en la que se les hizo saber a los demás coherederos la venta realizada (art. 1067 CC).
Retracto de bienes del Patrimonio Histórico Español
Si se ha notificado, el plazo es de 2 meses, y en cualquier otro caso, será de 6 meses a partir de la fecha en que tenga conocimiento fehaciente de ella (art. 38 LPHE).
C)Naturaleza
La naturaleza de dicho plazo es material, por lo que nos encontramos ante una caducidad y no ante un plazo de prescripción.
5.2.Consignación del precio
Este requisito estriba en evitar demandas temerarias (STC 12/ 1992). Mediante la consignación, el retrayente demuestra que puede y quiere ejercitar su derecho de retracto.
La nueva exigencia del art. 266.3 LEC de que la consignación del precio "se exija por Ley" hace decaer, en virtud de la polémica doctrina sustentada por la STC 144/2004 secundada por la SSTC 127/ 2008, 115/2015, este presupuesto procesal de la demanda, cuando falte dicha previsión legal, en cuyo caso tan sólo será exigible el reembolso del art. 1518 CC, pero una vez estimada mediante Sentencia firme la demanda de retracto, sin que este precepto material, por sí solo, autorice al Juez a inadmitir una demanda por incumplimiento del requisito de la consignación.
5.3.Justificación del título
El título ha de ser suficiente para justificar el retracto sobre la totalidad del objeto de la venta, ya que la doctrina del TS es concluyente a la hora de requerir que el retracto lo sea sobre la totalidad de la finca trasmitida y no sobre parte de ella.
5.4.Copias de la demanda y documentos
En la vigente LEC, el demandante ha de acompañar a su escrito de demanda tantas copias de los documentos aportados como partes existan, rigiendo, pues, las normas generales sobre la presentación de copias de escritos y de documentos (arts. 273 a 280).
6.Procedimiento
En la actualidad, presentada la demanda de retracto legal o convencional, con los requisitos ya examinados, el resto del procedimiento a seguir es común al JOr (art. 249.7 LEC) y, por ello, nos remitimos a las normas de este juicio contenidas en los arts. 399 a 436.
