Concepto y régimen del retracto convencional

A)Concepto y función histórica

El CC denomina, en el art. 1507, retracto convencional a lo que más que un retracto propiamente dicho es una venta con pacto de retro o una venta en garantía: "tendrá lugar el retracto convencional cuando el vendedor se reserve el derecho de recuperar la cosa vendida, con obligación de cumplir lo expresado en el art. 1518 y lo demás que se hubiere pactado". Según el art. 1518, "el vendedor no podrá hacer uso del derecho de retracto sin reembolsar al comprador el precio de la venta y además:

  1. Los gastos del contrato y cualquier otro pago legítimo hecho para la venta.
  2. Los gastos necesarios y útiles hechos en la cosa vendida".

La figura del retracto convencional es una modalidad especial de compraventa, que conlleva un pacto complementario en cuya virtud el vendedor puede recomprar, dentro de un plazo temporal determinado en el propio contrato de compraventa y pagando todo lo dicho, la propia cosa vendida.

En épocas anteriores el pacto de retroventa llegó a asumir un papel relevante en las transacciones económicas, ya que la rocambolesca figura estudiada era sencillamente el ropaje jurídico o la tapadera de una operación de préstamo, por lo general usurario.

B)Régimen jurídico básico

Aspectos fundamentales:

  1. La imposibilidad de abonar por parte del vendedor inicial los distintos conceptos contemplados en el art. 1518 y cualesquiera otros pactados determinará que “el comprador adquirirá irrevocablemente el dominio de la cosa vendida”.
  2. La propia regulación del CC impone el carácter temporal del pacto de retro. Como regla general de carácter imperativo, el plazo máximo de duración del retracto convencional es de 10 años (art. 1508.2). Para el caso de que las partes no hayan establecido plazo alguno de forma expresa, supletoriamente establece el CC como máximo un periodo de 4 años (art. 1508.1). Ambos plazos han de computarse a partir de la fecha del contrato y son de caducidad.
  3. Por consiguiente, es fundamental para el vendedor inicial ejercitar el retracto temporáneamente, pues en otro caso la posición del comprador deviene irrevocable.
  4. El art. 1510 pretende otorgar eficacia erga omnes al pacto de retroventa. Más, en realidad, semejante efecto sólo se alcanzará cuando el pacto relativo a bienes inmuebles se inscriba en el RP (cf. art. 2.2 LH).