Concepto y régimen de la obligación de saneamiento por evicción

A)Noción y requisitos

La evicción (de evincere, vencer en juicio) es un acto de iniciativa extraña tanto para el comprador como para el vendedor, que acarrea para el comprador verse privado de la propiedad de la cosa comprada, en cuanto ésta pasa a ser propiedad de un tercero, total o parcialmente, a consecuencia de una sentencia judicial firme y en virtud de un derecho anterior a la compraventa (art. 1475.1).

Para que surja obligación de saneamiento a cargo del vendedor es necesario que la demanda de evicción le haya sido notificada a instancia del comprador, pues "faltando la notificación, el vendedor no estará obligado al saneamiento" (art. 1481). La importancia de la notificación al vendedor se justifica en la posibilidad de que el vendedor aporte defensas y pruebas contra la reclamación del tercero, actuando así como cooperador o coadyuvante del comprador.

La notificación debe realizarse en la forma prevenida en el art. 1482 CC, que concede al comprador la facultad de solicitar la notificación al vendedor dentro del plazo previsto para su propia contestación a la demanda, que quedará en suspenso, mientras no proceda a contestar a la demanda el propio vendedor. La STS de 30/4/2013 considera que en caso de evicción, el vendedor ha de tener conocimiento de la correspondiente demanda y, por tanto, contar con la posibilidad de oponerse a ella.

Pese a la exigencia de sentencia firme, en algún caso, el TS ha dado lugar a la evicción cuando la privación de la propiedad al comprador ha tenido lugar a consecuencia de resoluciones administrativas. Por último debemos señalar que el saneamiento por evicción también entra en juego, a pesar del silencio legal, en los supuestos de ventas judiciales, según doctrina jurisprudencial reiterada.

B)Pactos sobre el saneamiento por evicción

Según el art. 1475: "El vendedor responderá de la evicción aunque nada se haya expresado en el contrato. Los contratantes, sin embargo, podrán aumentar, disminuir o suprimir esta obligación legal del vendedor".

No obstante, el CC mira con recelo y desconfianza la cláusula por la que el comprador renuncia al saneamiento y la restringe en un doble sentido:

  1. Declarando nulo todo pacto que exima al vendedor de responder de la evicción siempre que hubiere mala fe de su parte (art. 1476).
  2. Estableciendo que, para que la renuncia al saneamiento exima de todas las obligaciones propias del mismo, es preciso que la haga el comprador con conocimiento de sus riesgos y consecuencias (art. 1477).

Contrariamente, cabe también aumentar o agravar dicha obligación de saneamiento, estableciéndose al efecto una o varias cláusulas penales de carácter complementario.

C)Efectos de la evicción

Producida la evicción, si es total y no habiendo renunciado el comprador al saneamiento, éste tendrá derecho a exigir del vendedor todos los conceptos indemnizatorios que recoge el art. 1478:

  1. "Restitución del precio que tuviere la cosa vendida al tiempo de la evicción, ya sea mayor o menor que el de venta".
  2. "Los frutos o rendimientos, si se le hubiere condenado a entregarlos al que le haya vencido en juicio".
  3. "Las costas del pleito que haya motivado la evicción y, en su caso, las del seguido con el vendedor por el saneamiento".
  4. "Gastos del contrato si los hubiese pagado el comprador".
  5. "Los daños e intereses y los gastos voluntarios o de puro recreo u ornato, si se vendió de mala fe".

D)Los supuestos de evicción parcial

Para el caso de que el comprador perdiere con motivo de la evicción una parte de la cosa vendida de tal importancia con relación al todo que sin dicha parte no lo hubiera comprado, o si se vendiese dos o más cosas conjuntamente por un precio alzado, o particular para cada una de ellas, constando claramente que el comprador no había comprado la una sin la otra, dispone el art. 1479 que el comprador "podrá exigir la rescisión del contrato, pero habrá de devolver la cosa sin más gravámenes que los que tuviera al adquirirla".

El art. 1479 constituye un régimen de especial responsabilidad por saneamiento basado en que la "cosa restante" no hubiera sido del interés del comprador.

E)Evicción de cargas o gravámenes ocultos

Nuestro CC dedica el art. 1483 a regular el saneamiento por cargas ocultas, disponiendo que "si la finca vendida estuviese gravada, sin mencionarlo la escritura, con alguna carga o servidumbre no aparente, de tal naturaleza que debe presumirse no la habría adquirido el comprador si la hubiera conocido, podrá pedir la rescisión del contrato o la indemnización correspondiente".

Durante el plazo de 1 año, a contar desde el otorgamiento de la escritura, podrá el comprador ejercitar la acción rescisoria o solicitar la indemnización. Transcurrido el año, sólo podrá reclamar la indemnización dentro de un período igual, a contar desde el día en que haya descubierto la carga o servidumbre.