Régimen de la obligación de entrega de la cosa vendida

A)Objeto y circunstancias de la entrega de la cosa

La obligación primera y fundamental del vendedor es la entrega de la cosa, que abarca no sólo a ésta, sino a sus accesorios y los frutos producidos desde el día en que se perfeccionó el contrato.

El CC no contiene reglas especiales sobre tiempo y lugar de la realización de la entrega, por lo que debe entenderse aplicables, salvo pacto en contrario, las generales. En relación con el lugar de entrega, la aplicación de las reglas supletorias del art. 1171 conllevará, en la mayoría de casos, a que la entrega de la cosa se hará en el lugar donde ésta existía en el momento de constituirse la obligación (esto es, en el momento de perfeccionarse la compraventa).

B)Formas de entrega: la tradición

El CC regula con detalle las formas de entrega o tradición que, realizadas con posterioridad a la celebración del contrato de compraventa, conllevan la adquisición de la propiedad para el comprador. Diversas formas de entrega:

  1. Tradición real: material y simbólica.
    • Según el art. 1462.1, "se entenderá entregada la cosa vendida cuando se ponga en poder y posesión del comprador". La puesta en posesión puede tener lugar de dos maneras diferentes:
      1. Materialmente. Cuando hay una entrega manual y efectiva o cuando el adquirente de facto y de forma inmediata, ejercita los poderes característicos del propietario.
      2. De forma simbólica. No se produce transmisión material, pero el vendedor manifiesta inequívocamente su intención de transferir la posesión al adquirente.
  2. Constitutum possessorium y traditio brevi manu.
    • El primer supuesto, constitutum possessorium, suple a la tradición material. El vendedor continúa poseyendo la cosa pero por otro título diferente al de propietaria que antes ostentaba (el vendedor sigue viviendo como arrendatario en la casa cuya propiedad transmitió).
    • La denominada traditio brevi manu es el caso opuesto, el comprador tenía con anterioridad a la compra la posesión inmediata de la cosa, aunque fuera en concepto distinto al de dueño, pasando ahora a serlo (el arrendatario adquiere la propiedad del piso que ocupa).
  3. La tradición instrumental.
    • Con semejante expresión se refiere la doctrina al supuesto contemplado en el art. 1462.2: "Cuando se haga la venta mediante escritura pública, el otorgamiento de ésta equivaldrá a la entrega de la cosa objeto del contrato...". El otorgamiento de la escritura pública hace las veces de entrega o tradición, aunque en realidad y materialmente no haya habido transmisión posesoria del transmitente al adquirente.

C)Reglas especiales en materia de venta de inmuebles

Los inmuebles pueden ser adquiridos bien atendiendo a la medida (cabida) de los mismos a razón de un precio por unidad de medida o número, bien por un precio alzado sin atender a la medida o concreta extensión de la misma. Supuestos:

  1. Venta de inmueble por unidad de medida con cabida inferior a la señalada en el contrato. El art. 1469.2 establece que el vendedor se encuentra obligado a "entregar al comprador, si éste lo exige, todo cuanto se haya expresado en el contrato, pero si esto no fuere posible, podrá el comprador optar por una rebaja proporcional del precio o por la rescisión del contrato, siempre que en este último caso no baje de la décima parte de la cabida la disminución de la que se le atribuyera al inmueble".
  2. Venta de inmueble por unidad de medida con cabida superior a la señalada en el contrato. "El comprador tendrá la obligación de pagar el exceso de precio si la mayor cabida o número no pasa de la vigésima parte de los señalados en el contrato; pero, si excedieren de dicha parte, el comprador podrá optar entre satisfacer el mayor valor del inmueble o desistir del contrato" (art. 1470).
  3. Venta por unidades de medida y problemas de calidad. Cuando la falta de correspondencia entre el precio pagado y el bien comprado no es cuantitativo, sino cualitativos (defecto de calidad), se aplicará lo dicho en el punto 1 (art. 1469).
  4. Venta de inmueble hecha a precio alzado. No tendrá lugar ni aumento ni disminución del precio convenido, por haber sido éste fijado alzadamente (art. 1471). El mismo criterio rige cuando se compraron dos o más fincas por un solo precio.
  5. Plazo de ejercicio de las acciones. El CC establece un plazo de prescripción de 6 meses (art. 1472) para las acciones dimanantes de los arts. 1469 a 1471, si bien la jurisprudencia otorga a dicho plazo carácter de caducidad en los supuestos que el comprador opte por la rescisión o la anulación del contrato.

D)La facultad de suspender la entrega

El CC considera la facultad excepcional de que el vendedor retenga o suspenda la entrega de la cosa en dos supuestos, sin necesidad de instar la resolución del contrato:

  1. Compraventa con precio de presente. El vendedor no estará obligado a entregar la cosa vendida si el comprador no ha pagado el precio o no se ha señalado en el contrato un plazo para el pago.
  2. Compraventa con precio aplazado. El vendedor no está obligado a la entrega "si después de la venta se descubre que el comprador es insolvente..." (término insolvencia entendido en sentido amplio por la jurisprudencia y no se requiere su declaración judicial).