Concepto de contrato con opción de compra

La necesidad de considerar esta temática viene dada por el hecho de que nuestro CC regula dos supuestos concretos de esta índole: de una parte, el art. 1451, según el cual "la promesa de vender o comprar, habiendo conformidad en la cosa y en el precio, dará derecho a los contratantes para reclamar recíprocamente el cumplimiento del contrato"; de otra, el art. 1862, al disponer que "la promesa de constituir prenda o hipoteca sólo produce acción personal entre los contratantes...". De otro lado, en la práctica actual son sumamente frecuentes los contratos de opción de compra.

El contrato de opción se caracteriza por incorporar una promesa unilateral, en cuya virtud el optante tiene la facultad de realizar un determinado acto jurídico, cuyo contenido vincula al promitente por la mera declaración de voluntad de aquel, siempre y cuando la opción sea ejercitada en las condiciones establecidas en el contrato.

En la práctica, su operatividad se encuentra reducida a la acción de compra y más raramente a la opción de venta.

En la opción de compra el concedente del derecho de opción (el dueño) está otorgando un derecho de preferencia en la adquisición al optante a cambio de un precio que, en la práctica, suele conocerse como prima o señal de la opción.

La opción es, pues, en este caso, un contrato en virtud del cual una persona se obliga a vender a otra una cosa bajo ciertas condiciones contractualmente previstas. Siendo así que el concedente del derecho de opción queda obligado a vender y que es el optante quien decidirá si compra o no. En el caso contrario, cuando el eventual adquirente queda obligado a comprar y es el propietario el que puede optar entre vender o no se habla de opción de venta.

La opción de compra, tenga carácter gratuito u oneroso, es perfectamente lícita y posible, y vincula al promitente durante el plazo temporal prefijado. Por consiguiente, la consumación del contrato depende en exclusiva de la declaración de voluntad (recepticia, en este caso) del optante.

En caso de incumplimiento de lo pactado por parte del promitente, el optante puede demandar al concedente de la opción, reclamándole la correspondiente indemnización de daños y perjuicios.