El problema de la escasez de viviendas y habitaciones producida por el aumento de la población y el éxodo rural hacia las ciudades industriales dio lugar a que casi todos los países legislaran sobre la materia, con un denominador común: la protección de los inquilinos o arrendatarios a través, de una parte, de la congelación de las rentas, a fin de evitar el aumento abusivo de los alquileres; y de otra, mediante la concesión al arrendatario del derecho de prórroga legal, para impedir el lanzamiento de los inquilinos en el momento del vencimiento del plazo pactado.
En España dicho planteamiento se reguló en la LAU-1994 todavía vigente, aunque reformada en algunos aspectos.
1.1.Referencia al Decreto 4104/1964 y al Real Decreto-Ley 2/1985
El Texto refundido de 1964 situaba la prórroga legal forzosa en favor del arrendatario, generando contratos de duración tendencialmente infinita, cuyas rentas se encontraban muy por debajo de los precios reales de mercado; por su parte, el RDL 2/1985 suprimió la obligatoriedad de dicha prórroga legal y dio lugar a contratos de corta duración y rentas muy elevadas.
1.2.La Ley de Arrendamientos Urbanos 29/1994
La LAU-1994 se caracterizó por la sencillez de sus planteamientos. El legislador procuró un régimen tuitivo y sometido a regulación imperativa del arrendamiento de vivienda, mientras que cualesquiera otros arrendamientos quedan reservados al libre pacto de las partes (art. 4.3).
En relación con la duración de los arrendamientos de vivienda, el plazo mínimo fue de 5 años (art. 9), con una prórroga trienal, potestativa año por año para el arrendatario (art. 10), aunque ha sido modificado por leyes posteriores.
1.3.Ley 19/2009 de medidas de fomento y agilización procesal del alquiler y de la eficiencia energética de los edificios
La Ley 19/2009 modifica el apartado 3 del art. 9 LAU-1994 para ampliar los supuestos en que no procede la prórroga obligatoria del contrato.
1.4.Ley 4/2013 de medidas de flexibilización y fomento del mercado del alquiler de viviendas
Interesa destacar que la Ley 4/2013 entró en vigor el día 6 de junio de 2013, y que por tanto, conforme a su propia DT 1, las modificaciones introducidas en la LAU-1994 rigen para los contratos celebrados con posterioridad a su fecha de vigencia, pues lo contratos de arrendamiento en vigor en esa fecha continuarán rigiendo por lo establecido en la propia Ley de 1994. La misma DT 1 prevé la posibilidad de que las partes acuerden adaptar los contratos preexistentes al régimen establecido en la Ley 4/2013.
En cuanto a la renta, la Ley 2/2015 de nueva redacción al art. 18.1 LAU que exige pacto expreso entre las partes para que pueda ser revisada la renta en la fecha en que se cumpla cada año de vigencia del contrato. En tal caso, la actualización se realizará aplicándose el mecanismo de revisión de valores monetarios fijado por las partes en el contrato y, en su defecto, por la variación anual del IGC a fecha de cada revisión.
