Como regla general, al arrendador incumben las mejoras o inversiones que hayan de realizarse sobre la finca arrendada, y al arrendatario las demás inversiones o mejoras impuestas al empresario agrícola. Se establece la presunción de que las mejoras hechas en la tierra han sido realizadas por el arrendatario, salvo prueba en contrario.
Las obras y reparaciones necesarias a fin de conservar la finca en estado de servir para el aprovechamiento a que se destinó en el contrato son de cuenta del arrendador, sin tener derecho por ello a elevar la renta.
El arrendador no viene obligado a realizar los gastos necesarios cuando, por causa de fuerza mayor, sufre daños no indemnizados cuya reparación tenga un coste superior a una anualidad de renta, pudiendo optar el arrendatario entre rescindir el contrato o continuar con la disminución proporcional de la renta.
En caso de reparaciones urgentes podrá el arrendatario realizarlas sin necesidad de requerir previamente al arrendador, con derecho a reintegrarse después.
La LAR-1980 establecía un detallado régimen normativo de las mejoras útiles y sociales:
- El arrendador puede por sí solo realizar mejoras útiles (las que aumenten, de modo duradero, la producción o valor de la tierra) y sociales (las que, incorporándose también a la finca, faciliten la prestación del trabajo en condiciones de mayor comodidad o tengan por objeto la promoción de los trabajadores), siempre que no menoscaben el rendimiento agrícola de la misma. Realizada la mejora, el arrendador tendrá derecho a elevar la renta proporcionalmente a la mayor productividad conseguida.
- Ante dicha subida de renta, el arrendatario puede optar, en los tres meses siguientes a la notificación, entre continuar con el arrendamiento; cesar la relación arrendaticia; restringir el arrendamiento o la parte de finca equivalente a la renta vigente hasta entonces o ceñir la relación a las fincas o parte de finca no afectada por la mejora.
- Al terminar el arrendamiento, el arrendatario tendrá derecho a retirar dichas mejoras, si la finca no sufriera deterioro, o a exigir al arrendador que le abone el mayor valor de la finca a causa de estas mejoras.
Las mejoras suntuarias se encuentran reguladas en el art. 69 LAR-1980, estableciéndose que al finalizar el arrendamiento, el arrendatario podrá llevarse los adornos que hubieran embellecido la finca, si ésta no sufriera deterioro. El arrendador podrá en todo caso exigírselo.
La LAR-2003, por su parte, unifica el régimen de las mejoras útiles y voluntarias, estableciendo que cuando sean realizadas por el arrendatario en las fincas arrendadas, se estará a lo acordado en el contrato, y en defecto de pacto, se aplicará el régimen establecido por el CC para el poseedor de buena fe.
La Ley de 2005 modificó el art. 20 LAR-2003.
