15.7. La inmatriculación de la finca

7.1. La inmatriculación o primera inscripción del dominio

El art. 2 RH, modificado por RD 195/2017, dispone que las inscripciones o anotaciones se harán en el Registro en cuya circunscripción territorial radiquen los inmuebles, precisando que de pertenecer a dos o más Registros será competente aquel en cuya circunscripción se ubique la mayor parte de la finca.

La primera inscripción de cada finca en el Registro de la Propiedad será de dominio (art. 7.1 LH). A esta primera inscripción, por ser fundamental en el orden hipotecario y para distinguirla de las sucesivas, se le conoce comúnmente con el nombre de inmatriculación de la finca.

El art. 243 LH indica que el Registro de la Propiedad se llevará abriendo uno particular a cada finca en el libro correspondiente. Todas las inscripciones, anotaciones y cancelaciones posteriores relativas a la misma finca se practicarán a continuación, sin dejar claros entre los asientos.

7.2. La inscripción de derechos reales sobre fincas no inscritas

Si una finca no está inscrita, no podrá acceder al Registro ningún derecho o gravamen sobre esa finca. Nuestro sistema hipotecario no plantea la inscripción del dominio (ni de su transmisión) como obligatoria, ni constitutiva, sino se trata de un acto puramente voluntario del titular dominical.

El titular de cualquier derecho real impuesto sobre finca cuyo dueño no hubiere inscrito su dominio, podrá solicitar la inscripción de su derecho con sujeción a las normas prescritas en el Reglamento (art. 7 LH). El titular del derecho real se encuentra legitimado inicialmente para solicitar una anotación preventiva y, con posterioridad, mediante intervención judicial desde luego, requerir al dueño para que inscriba, o promover el mismo anotante la inscripción del dominio (art. 312 RH).

7.3. Los medios de inmatriculación

La inmatriculación de la finca puede obtenerse por tres procedimientos diferentes:

  1. Mediante expediente de dominio
  2. Mediante el título público de su adquisición, complementado por acta de notoriedad cuando no se acredite de modo fehaciente el título adquisitivo del transmitente o enajenante.
  3. Mediante el certificado: el estado, la provincia, el municipio y la iglesia católica, mediante certificación, sobre los bienes que le pertenezca, declaración de obra nueva, etc.

Tras la Ley 13/2015, recoge el art. 199 LH la posibilidad de completar la descripción de la finca mediante la aportación de certificación catastral descriptiva y gráfica con citación al titular y a los colindantes afectados, trasladándose al nuevo art. 198 LH los medios de inmatriculación si bien pasan, junto con otras figuras heterogéneas, a englobarse bajo la denominación de procedimientos para la concordancia entre el Registro de la Propiedad y la realidad física y jurídica extrarregistral. La acumulación de tales procedimientos cuando es compatible su finalidad y su tramitación coetánea por el funcionario competente ya sea Notario o Registrador, se prevé legalmente sin perjuicio de la incoación de un proceso jurisdiccional posterior.

Hoy, puede utilizarse la vía del art. 203 LH mediente el expediente notarial de dominio. También cabe inmatricular por aplicación del art. 205 LH, con doble título habiéndose eliminado el acta de notoriedad complementaria de tal título público. Asimismo encontramos el sistema del art. 204 en supuestos específicos, y el procedimiento judicial del art. 204.5 LH donde han de intervenir las personas del art. 203 con idénticas garantías. Finalmente, las Administraciones Públicas y las entidades de Derecho público con personalidad jurídica propia vinculadas o dependientes pueden inmatricular vía art. 206 LH.

7.4. El expediente de dominio

El denominado expediente de dominio era un proceso judicial. En concreto un procedimiento de jurisdicción voluntaria, seguido ante el juzgado de 1ª Instancia, que podía desempeñar una triple función:

  1. Conseguir la inmatriculación de la finca no inscrita
  2. Servir como medio para reanudar el tracto sucesivo
  3. Hacer constar en el Registro la mayor cabida de las fincas inscritas

Legalmente el propietario que careciere de título escrito de dominio o que, aún teniéndolo, no pudiera inscribirse por cualquier causa, podía obtener la inscripción con un expediente de dominio.

Se obligaba al juez a citar al procedimiento a: quienes "tengan algún derecho real sobre la finca, a aquel de quien procedan los bienes o a sus causahabientes, si fueren conocidos... y convocará a las personas ignoradas a quienes pueda perjudicar la inscripción solicitada por medio de edictos"; así como "a los titulares de los predios colindantes... al poseedor de hecho de la finca, si fuere rústica, o al portero, o, en su defecto, a uno de los inquilinos (en el sentido de vecinos del inmueble), si fuere urbana. En el caso de que el auto judicial, una vez firme, fuese estimatorio de la pretensión del actor será título bastante para la inscripción solicitada".

Tras la Ley 13/2015, se desjudicializan estos procedimientos eliminando la intervención de los órganos judiciales, excepto en vía de recurso.

Señala en su Exposición de Motivos que "La inmatriculación de las fincas se llevará a cabo mediante el expediente de dominio que se regula de forma minuciosa sin intervención judicial. Este expediente sustituye al judicial regulado por el anterior art. 201 LH y se caracteriza por su especial preocupación por la defensa de los derechos de todos los posibles afectados".

El art. 203 LH señala una serie de reglas para el caso de inmatriculación de fincas no inscritas en el Registro de la Propiedad. A instancia del titular dominical, por escrito y ante el Notario hábil del distrito notarial donde se halle la finca o de cualquiera de los distritos notariales colindantes, se inicia el procedimiento exigiéndose por ley el acompañamiento de una serie de documentos. Copia del acta notarial levantada a la vista de la petición se remite al Registrador de la Propiedad competente, el cual, consultado su archivo, expedirá certificación acreditativa de falta de inscripción de la finca al verificar unos extremos señalados legalmente. Procediendo a practicar la anotación solicitada con remisión al notario de tal certificación. Éste notificará todos los interesados e insertará un edicto en el BOE, pudiendo ordenar a su vez la publicación en el tablón de anuncios del Ayuntamiento. La norma establece a su vez el procedimiento a seguir en caso de negativa justificada o de dudas fundadas de coincidir con otra finca no inmatriculada pero que aparezca en información territorial facilitada por las Administraciones Públicas.

Se establece también la notificación a los propietarios de fincas registrales y catastrales colindantes y a titulares de derechos reales para que puedan oponerse realizando alegaciones en cuyo caso se archivan las actuaciones pudiendo entablar el promotor juicio declarativo ordinario contra todos los que se hubieran opuesto.

La regulación actual de este acta notarial es distinta a la anterior ya que no se pretende que su objeto sea la notoriedad de ser tenido como dueño sino que el transmitente había adquirido la finca al menos un año antes de su otorgamiento, siendo el procedimiento para su tramitación el previsto en el art. 209 RN.

También se utilizará, a efectos informativos, un servicio en línea, relacionado con la aplicación de representación gráfica a que se refiere el art. 9, para crear alertas sobre fincas que fueran afectadas por procedimientos de inmatriculación, deslinde o rectificación de cabida o linderos (art. 203.7).

Durante la vigencia del asiento de presentación, o de la anotación preventiva, no podrá iniciarse otro procedimiento de inmatriculación que afecte de forma total o parcial a la finca objeto del mismo (art. 204.8).

En tal sentido, la Resolución de la Dirección General de los Registros y el Notariado de 27/06/2016, indica que es inexcusable presentar título escrito para el expediente de dominio y que a falta del mismo sólo cabe acudir a la vía judicial prevista en el art. 204.5 LH si bien señala que el expediente de dominio tramitado sin título escrito sirve de título previo para inscribir un posible segundo título conforme al art. 205 LH.

7.5. Los títulos públicos traslativos: el doble título

El art. 205 LH regula la función inmatriculadora, respecto de derechos no inscritos, de los títulos públicos traslativos que se identifican como un doble título sucesivo, estableciéndose como requisito la titularidad previa de más de un año a acreditar mediante el primero de tales títulos públicos.

En tal sentido, dispone que serán inscribibles, sin necesidad de la previa inscripción y siempre que no estuvieren inscritos los mismos derechos a favor de otra persona, los títulos públicos traslativos otorgados por personas que acrediten haber adquirido la propiedad de la finca al menos un año antes de dicho otorgamiento también mediante título público, siempre que exista identidad en la descripción de la finca contenida en ambos títulos a juicio del Registrador y, en todo caso, en la descripción contenida en el título inmatriculador y la certificación catastral descriptiva y gráfica que necesariamente debe ser aportada al efecto.

No hay intervención judicial alguna, sino simplemente actuación del Registrador y comunicación a la colectividad a través de los edictos publicados en el Ayuntamiento de que, en el caso, se dan los requisitos siguientes:

  1. Inexistencia de inmatriculación de la finca sobre la que recae la titularidad dominical y, en consecuencia, de inscripción en favor de cualquier otra persona.
  2. Que el título adquisitivo del transmitente sea previo al otorgamiento del título público de enajenación en favor del interesado en la inmatriculación y que se trate de un título público que contenga o sirva de soporte a un negocio traslativo.
  3. Que la transmisión entre el dueño enajenante y el adquirente se instrumente en un título público.
  4. Que la titularidad previa de más de un año, se acredite, a su vez, mediante título público.
  5. Que haya identidad en la descripción de la finca contemplada en ambos títulos, debiendo coincidir el título previo, el título inmatriculador de las fincas y la certificación catastral descriptiva y gráfica.
  6. El Registrador debe verificar la falta previa de inscripción sin que se produzcan dudas respecto de otras fincas inscritas.

El art. 207 LH suspende los efectos de la inmatriculación durante un período de dos años: "Si la inmatriculación de la finca se hubiera practicado con arreglo a lo establecido en los números 1, 2, 3 y 4 del art. 204, el art. 205 y el art. 206, los efectos protectores dispensados por el art. 34 de esta Ley no se producirán hasta transcurridos dos años desde su fecha. Esta limitación se hará constar en el acta de inscripción, y en toda forma de publicidad registral durante la vigencia de dicha limitación".

Finalmente dispone el art. 205 que "En caso de calificación positiva por el Registrador, éste procederá a extender la inscripción del derecho de dominio, notificará la inmatriculación realizada, en la forma prevenida reglamentariamente, al poseedor de hecho, a los titulares de cargas, derechos o acciones que puedan gravar la finca y fueran conocidos, a los propietarios de las fincas registrales y catastrales colindantes en los domicilios que consten en el Registro y, caso de ser distintos, en cualesquiera otros que resulten de los documentos aportados, así como al Ayuntamiento en que esté situada la finca. Asimismo ordenará la publicación del edicto y utilizará el servicio en línea para creación de alertas específicas a que se refiere la regla séptima del art. 203".

La Resolución de la Dirección General de los Registros y el Notariado de 19/11/2015, parece admitir incluso un acta de notoriedad como título público para acreditar la adquisición previa a la que da lugar la inmatriculación, tramitada conforme a las exigencias del art. 205 LH y del art. 209 RN, computándose el plazo de un año entre adquisiciones y no necesariamente entre las fechas de los respectivos otorgamientos documentales.

7.6. La certificación de dominio de Entidades públicas (art. 206 LH)

Se trata de un procedimiento inmatriculador diseñado en favor de las entidades públicas que se lleva a efecto mediante la correspondiente certificación administrativa.

Se establece un sistema de privilegios para los bienes patrimoniales y demaniales de las Administraciones Públicas y de las entidades de Derecho público con personalidad jurídica propia vinculadas dependientes de aquellas que les eximen de seguir iguales procedimientos que a los particulares.

El art. 206 LH previene que "podrán inmatricular los bienes de su titularidad, mediante la aportación de su título escrito de dominio, cuando dispongan de él, junto con certificación administrativa librada, previo informe favorable de sus servicios jurídicos, por el funcionario a cuyo cargo se encuentre la administración de los mismos, acreditativa del acto, negocio o modo de su adquisición y fecha del acuerdo del órgano competente para su inclusión en el inventario correspondiente o, caso de no existir, fecha del acuerdo de aprobación de la última actualización del inventario de la que resulte la inclusión del inmueble objeto de la certificación con indicación de la referencia o indicador que tenga asignado een el mismo, así como de su descripción, naturaleza patrimonial o demanial y su destino en el primer caso o su eventual afectación, adscripción o reserva, en el segundo".

Sin embargo no se produce el efecto protector del art. 34 LH hasta transcurridos dos años desde su fecha por disposición del art. 207 LH.

7.7. La doble inmatriculación

Una finca puede aparecer inscrita en más de un folio, por error, naturalmente.

El art. 209 LH regula el fenómeno de la múltiple inmatriculación, disponiendo, entre otras cosas:

"Cuarta. Cuando el dominio sobre la finca aparezca inscrito en los distintos folios registrales en favor de una misma persona, si los mismos estuviesen libres de cargas o fueran estas exactamente las mismas y estuviesen inscritas siguiendo el mismo orden, de modo que no puedan producirse perjuicios para terceros, la contradicción se salvará con el consentimiento de los interesados, practicando al final del historial registral más reciente un asiento de cierre o cancelación del mismo, haciendo referencia a este hecho, mediante la oportuna nota al margen en el historial más antiguo.

Quinta. Si fueren distintos los titulares del dominio o de las cargas inscritas o siendo coincidentes no guardasen idéntico orden, el Registrador convocará a los interesados a fin de lograr el acuerdo que determine las titularidades que han de recaer sobre la finca y la prelación registral entre ellas.

Sexta. Si todos comparecieran y unánimemente convinieran las rectificaciones que, a su juicio, hayan de realizarse, el Registrador, siempre que estimase legalmente procedentes las operaciones así convenidas, hará constar documentalmente el acuerdo, que firmará con los interesados, y procederá a cancelar el historial de la finca registral más moderna y, en su caso, rectificar la más antigua, en la forma acordada.

Séptima. Si alguno de los interesados no compareciese o, compareciendo, formulase oposición en cualquier fase de la tramitación, el Registrador dará por concluido el expediente, dejando constancia documental de dicho extremo y también por nota al margen de la última inscripción de dominio practicada en cada uno de los folios reales coincidentes.

En tal caso, el promotor del expediente podrá entablar demanda en juicio declarativo contra quienes no hubieran comparecido o hubiesen formulado oposición ante el Juez de primera instancia correspondiente al lugar en que radique la finca".

Se configura, pues, un procedimiento que atribuye competencia al Registrador a fin de subsanar la múltiple inmatriculación, de seguir la expresión legal actual, o la doble inmatriculación como era tradicional denominarla.

De apreciarse tal circunstancia, incluso de oficio, iniciaría tal expediente el Registrador practicando las notificaciones reseñadas y dejando constancia mediante una nota marginal. Seguirá para ello los trámites previstos en el art. 209. Compareciendo los notificados pueden por unanimidad convenir en las rectificaciones con constancia documental procediendo el Registrador a realizar las cancelaciones pertinentes en el historial de la finca o fincas. De no comparecer los titulares o formulando oposición, el Registrador da por concluido el expediente, practica una nota marginal y, en su caso, se podrá entablar por el interesado el juicio declarativo correspondiente.

A la vista de la disposición derogatoria de la Ley 13/2015, se ha de entender tácitamente derogado el art. 313 RH, anteriormente considerado como complementario del art. 209 LH.