La tendencial permanencia de los derechos reales no excluye la posibilidad de que las fincas inscritas sufran todo tipo de modificaciones a consecuencia de actos jurídicos de quien sea titular de ellas. Puede comprarse la finca colindante; o dividirse en seis, a causa de herencia, la finca inscrita, en cualquier momento; así como adquirirse sólo una parte de la propiedad inscrita, etc.
Estas eventualidades se contemplan en los arts. 44 y ss del Reglamento Hipotecario bajo los nombres de agrupación, división, segregación y agregación de fincas.
En relación con todas ellas, establece el art. 50 que "se practicarán en el Registro en virtud de escritura pública en que se describan las fincas a que afecten, así como las resultantes de cualquiera de dichas operaciones y las porciones restantes, cuando fuere posible o, por lo menos, las modificaciones en la extensión y los linderos por donde se haya efectuado la segregación. Si no constare en el Registro la cabida total de las fincas, deberá expresarse en las notas marginales en que se indique la operación realizada".
Respecto de las modificaciones de finca registral de Administraciones Públicas y entidades de Derecho público resulta de aplicación el art. 206 LH.
Actualmente, debe atenderse a la obligatoriedad de la georreferencia en base al art. 9 LH ya que el instrumento público que plasme la división, agrupación, segregación y agregación habrá de aportar, para su calificación e inscripción, la representación georreferenciada con coordenadas de los vértices de las fincas a las que afecte.
De especial relevancia es la Resolución 26/10/2015 conjunta de la Dirección General de los Registros y el Notariado y de la Dirección General del Catastro, por la que se regulan los requisitos técnicos para el intercambio de información entre el Catastro y el Registro regulando, entre otros, "la forma, contenido y requisitos técnicos del suministro por parte de los registradores de la propiedad de la información relativa a las inscripciones practicadas en las que consten hechos, actos o negocios susceptibles de inscripción en el Catastro Inmobiliario" o "los requisitos que deben cumplir la descripción técnica y la representación gráfica alternativa que se aporte al Registro de la Propiedad".
8.1. Agrupación de fincas
La agrupación consiste en reunir dos o más fincas, ya inscritas, en una nueva, a la que se adjudicará nuevo número (esto es, se abrirá un nuevo folio), realizándose las pertinentes notas marginales de referencia (art. 45.1).
Podrán agruparse fincas pertenecientes a distintos propietarios, siempre que se determine, de acuerdo con lo que resulte del título, la participación indivisa que a cada uno de ellos corresponda en la finca resultante de la agrupación (art. 45.3).
De acuerdo con la Resolución conjunta antes citada, los titulares registrales han de aportar Certificación Catastral Descriptiva y Gráfica de las fincas aportadas y representaciones georreferenciadas alternativas en formato GML de la finca resultante. Inscrita la representación, el Registrador lo comunicará al Catastro.
8.2. División de finca
La división supone que una misma finca, ya inscrita, se divida en dos o más suertes o porciones y determina el cierre del folio correspondiente a la finca matriz, pues el art. 46 RH ordena que cada una de las fracciones "se inscribirá... como finca nueva y bajo número diferente", realizándose también las correspondientes notas marginales de referencia.
De acuerdo con la Resolución conjunta antes citada, los titulares registrales han de aportar Certificación Catastral Descriptiva y Gráfica de la finca matriz y representaciones georreferenciadas alternativas en formato GML de la finca resultante. Inscrita la representación, el Registrador lo comunicará al Catastro.
8.3. Segregación de fincas
La segregación supone separar parte de una finca inscrita para formar una nueva. Pese a ello, pueden realizarse varias segregaciones simultáneas, lo que determina que, en términos físicos o materiales, la segregación puede coincidir con la división (art. 47).
La diferencia entre segregación y división, dependiente en todo caso de la voluntad del propietario y titular registral de la finca matriz, radica que la segregación no genera el cierre del folio correspondiente a la finca matriz. Se inscribirá la porción segregada con número diferente, expresándose esta circunstancia al margen de la inscripción de propiedad de la finca matriz.
Los titulares registrales han de aportar igual documentación que en la agrupación a efectos de coordinación.
8.4. Agregación de fincas
Consiste en anexionar a una finca inscrita otras fincas o porciones asimismo inscritas, sin que la finca mayor o absorbente pierda su numeración registral, ni se cierre el folio a ella correspondiente (en contra de lo que ocurre en el caso de la agrupación). La inscripción correspondiente se practicará en el folio de la finca mayor, sin alterar su numeración, pero expresándose en ella la nueva descripción resultante y la procedencia de las unidas, con las cargas que las afecten. Se harán, además, las oportunas notas marginales de referencia (art. 48).
Respecto de la agregación, requiere el art. 48.1 que la finca absorbente "tenga una extensión que represente, por lo menos, el quíntuplo de la suma de las que se agreguen".
Los titulares registrales aportarán para su posterior comunicación al Catastro iguales certificaciones y representaciones que las indicadas anteriormente también en este supuesto.
