Nuestro Código Civil afronta los problemas aludidos en una norma capital, el art. 609, que textualmente se expresa así:
"La propiedad se adquiere por la ocupación.
La propiedad y los demás derechos sobre los bienes se adquieren y transmiten por la ley, por donación, por sucesión testada o intestada, y por consecuencia de ciertos contratos mediante la tradición.
Pueden también adquirirse por medio de la prescripción".
2.1. Los contratos de finalidad traslativa y la tradición
Requiere el Código Civil que tenga lugar la tradición respecto de "ciertos contratos". Esta última precisión del art. 609 trata de adelantar que existen algunos contratos que tienen por finalidad transmitir derechos reales (compraventa o mutuo), mientras que otros se encuentran dirigidos a resolver el problema de la prestación de servicios y no el de la dominación de las cosas (mandato, mediación).
Dicha precisión permite diferenciar entre contratos de (o con) finalidad traslativa y aquellos que carecen de ella.
La transmisión convencional (esto es, mediante contrato) de derechos reales requiere, en todo caso, que se produzca la tradición o entrega del objeto del derecho real o la puesta en disposición del mismo en favor del titular, que exija la naturaleza propia del derecho real que se constituya.
2.2. La donación, en particular
La donación se trata de un contrato de finalidad traslativa pero es contemplada separadamente del resto de los contratos.
La razón de ello radica en que, el Código Civil español atribuye a la donación un particular efecto transmisivo de la propiedad de las cosas donadas, sin necesidad de tradición o entrega de la cosa.
2.3. La sucesión mortis causa
Los derechos reales también se adquieren y transmiten "por sucesión testada e intestada", esto es, por la sucesión mortis causa. Sin embargo, dado que la herencia constituye una unidad patrimonial, compuesta por toda clase de acciones, obligaciones y derechos (no sólo los derechos reales), es natural que reclame un estudio específico.
2.4. El origen legal de ciertos derechos reales
La causa de nacimiento, adquisición o transmisión de los derechos reales se encuentra, algunas veces, en la propia Ley: usufructo, servidumbres, hipotecas, retractos... legales. Serán considerados en su respectiva ubicación dentro de esta exposición.
2.5. La usucapión
La prescripción adquisitiva o usucapión (art. 609.3) es también una causa legítima de adquisición, tanto de la propiedad en sí misma considerada (que es lo más frecuente en la práctica), cuanto de los demás derechos reales que sean susceptibles de posesión. Dedicamos a ella uno de los siguientes capítulos.
2.6. La ocupación
Frente a la funcionalidad general de la usucapión respecto de los derechos reales poseíbles, la ocupación sólo legitima la adquisición de la propiedad, resultando inhábil, por principio, para transmitir el propio dominio. No sirve tampoco como medio o causa de nacimiento y adquisición de los demás derechos reales.
2.7. La accesión
En la relación de modos de adquirir contemplados por el art. 609 no hay ninguna referencia expresa a la accesión. Sin embargo, dicha omisión no afecta naturalmente a su condición propia de modo de adquirir las cosas accesorias que se incorporen a la principal, como veremos en el correspondiente capítulo de este libro.
