4.1. Uso y disfrute de los bienes comunes
En relación con el uso de las cosas comunes, el art. 394 CC sienta como regla inicial el hecho de que ha de atenderse al destino y, podríamos añadir, a la naturaleza de la cosa, de forma tal que la utilización de las cosas comunes por parte de uno de los copropietarios no conlleve perjuicio para el interés de la comunidad ni, por otra parte, impida a los copartícipes utilizar las cosas comunes según su derecho.
Resulta fundamental atender a la naturaleza de la cosa y a su posible utilización conjunta por parte de los propietarios (como puede ocurrir respecto a una piscina que utilicen simultánea y conjuntamente los vecinos de varios chalés contiguos) o que, por el contrario, la naturaleza y destino de la cosa excluya la posibilidad de una utilización conjunta y simultánea (dos hermanos que comparten una bicicleta de competición), deberán ponerse de acuerdo los copropietarios para su utilización.
En la práctica es relativamente frecuente que cuando el uso simultáneo de la cosa común no resulta cómodo o aconsejable, los comuneros adopten acuerdos relativos a la distribución por unidades de tiempo en la utilización de la cosa. Baste pensar en la cancha de tenis perteneciente a una pluralidad de sujetos.
En otros casos, si la cosa lo permite, pueden adoptarse criterios de reparto espacial. Es evidente que los copropietarios deben ponerse de acuerdo en repartirse la utilización ora atendiendo a criterios temporales o, en su caso, espaciales, ora atendiendo a cualquier otra regla. Para el caso de viviendas, la STS 700/2015 señala que la aplicación de turnos de ocupación con uso exclusivo por periodos sucesivos y recurrentes será considerada como una fórmula justa y aplicable a los casos de comuneros de viviendas cuando no sea posible o aconsejable el uso solidario o compartido y la comunidad o algún comunero así lo inste.
Los acuerdos de los copropietarios sobre el uso de la cosa constituyen un acto de administración y, en consecuencia, pueden adoptarse por simple mayoría.
Resulta llamativa en la LMo tras su reforma por la Ley 21/2015, la introducción de la figura de los montes de socios con una regulación novedosa en su art. 27 bis para evitar el abandono del monte y esclarecer la titularidad de las cuotas. Los define la norma como aquellos cuya titularidad corresponde, en pro indiviso, a varias personas y algunas de ellas son desconocidas con independencia de su denominación y de su forma de constitución. Se permite que cualquier propietario, independientemente de su cuota promueva la constitución de una junta gestora que en tanto existan cuotas vacantes y sin dueño conocido representará y gestionará la comunidad, así como promoverá los correspondientes expedientes de investigación de la titularidad de las cuotas vacantes. Como dispone su apartado 5, la adopción de acuerdos requerirá el voto favorable de la mayoría de cuotas de los propietarios conocidos.
4.2. Conservación y defensa en juicio
Suele subrayarse que una de las actuaciones de mayor importancia respecto de la cosa común radica en las actuaciones judiciales que requiera su conservación y defensa de perturbaciones extrañas que, en su caso, pudieran arrojar consecuencias negativas con carácter general para todos los condueños.
Ante el silencio del Código al respecto, la jurisprudencia ha establecido de forma reiterada que cualquiera de los copropietarios se encuentran legitimados procesalmente, tanto activa cuanto pasivamente, para comparecer en juicio en defensa o en beneficio de la comunidad. En algunos casos el Tribunal Supremo llega a semejante conclusión basándose en la regulación de la comunidad, en otros entiende que las facultades conservativas de la cosa común mediante la defensa en juicio constituyen un corolario del uso y servicio de la cosa.
De tal manera se llega a la conclusión de que "la sentencia dictada a su favor aprovechará a los demás comuneros, sin que les perjudique la adversa o contraria" (STS 6/6/1997).
Según refuerza la STS de 21 de julio de 1989, el actor tiene legitimación aunque no se haya hecho constar en la demanda, de una manera expresa, que actúa en nombre de la comunidad y en interés de la misma.
4.3. Administración de la cosa común
La regla general que preside los problemas relativos a la administración de la cosa común radica en que los acuerdos han de ser adoptados por "la mayoría de los partícipes" (art. 398.1).
Conviene, advertir que la mayoría de partícipes a que se refiere el primer párrafo del artículo invocado, se ve precisada a continuación por el segundo párrafo, en el que se indica que "no habrá mayoría sino cuando el acuerdo esté tomado por los partícipes que representan la mayor cantidad de los intereses que constituyan el objeto de la comunidad".
Se requiere no tanto que haya mayoría numérica de propietarios que voten en un determinado sentido, sino que la suma de las cuotas de los propietarios que voten un acuerdo, sea superior a las cuotas de aquellos que quedan en situación minoritaria (mayoría de cuotas). Así por ejemplo, si una viuda ostenta el 60% de una finca y sus siete hijos se reparten el 40% es obvio que el voto de la viuda será siempre y en todo caso decisivo.
No obstante, ante la eventualidad de que un comunero mayoritario adopte, de forma sistemática, decisiones que se entiendan perjudiciales para el resto de los copropietarios, éstos podrán dirigirse al juez para que provea lo que corresponda, que puede llegar incluso hasta el nombramiento de un administrador, si así se le solicita (art. 398.3. ).
Esta misma consecuencia la prevé el encabezamiento del art. 398.3 "si no resultare mayoría". La consecuencia normativa prevista es aplicable a los casos de empate, pero también en aquellos casos en que la desidia o dejación del comunero (o comuneros) mayoritarios, por cuotas, pretendan provocar la imposibilidad real de administrar la cosa común (por ejemplo, bastaría que la viuda objeto del ejemplo anterior desistiera de votar o de manifestar su voluntad respecto a un acuerdo que el resto de los comuneros, minoritarios, pretendieran adoptar. En tal caso, de no existir el giro "si no resultare mayoría", dejaría de representar el papel de obstáculo, pero simultáneamente provocaría la imposibilidad de adoptar acuerdo alguno).
Las decisiones perjudiciales para los copropietarios minoritarios, en la práctica, suelen venir representadas por la adopción de acuerdos que minusvaloran su capacidad de uso y disfrute de los bienes, muchas veces mediante la celebración de arrendamientos de larga duración, cuyo arrendatario es, curiosamente, el o alguno de los comuneros mayoritarios.
El procedimiento judicial a seguir vendrá determinado por los arts. 249 y 250 LEC, siendo el más habitual el trámite del juicio verbal.
4.4. Disposición y alteración de la cosa común
Conforme al art. 397, hay que entender que tanto las alteraciones materiales de la cosa común, cuanto la enajenación de la misma (esto es, su transmisión a otras personas) no puede llevarse a cabo salvo que concurra el consentimiento de todos los copropietarios. Rige, pues, la absoluta unanimidad de los copropietarios.
Por alteraciones en la cosa común, deben entenderse las modificaciones de carácter material de la cosa. Tales modificaciones son totalmente prohibidas sin el consentimiento unánime de los condueños, aunque de ellas pudieran resultar ventajas para todos.
Igualmente requieren la unanimidad los actos de disposición sobre la cosa común.
Dado que los actos de administración pueden llevarse a cabo mediante simple "mayoría de los partícipes" (art. 398.1) y que, en cambio, los actos dispositivos requieren la unanimidad de los comuneros, es obvio que la distinción entre unos y otros es importantísima y no representa una mera elucubración teórica, aunque tampoco puede descenderse en esta exposición a un análisis detallado de la jurisprudencia. En términos muy generales, la línea divisoria que parece trazar la jurisprudencia en la resolución de los casos concretos de que conoce radica en considerar que los actos de administración se caracterizan por estar referidos únicamente al aprovechamiento de la cosa y, además, por su carácter transitorio. En cambio, los actos dispositivos arrojan consecuencias permanentes en relación con la titularidad de la cosa. En consecuencia debe seguir considerándose válida la tesis de Planiol, quien exponía magistralmente que los actos de administración tienen como carácter propio no comprometer el porvenir de la cosa, sino afectarla por un tiempo corto y frecuentemente renovables.
Así pues, tanto en la enajenación cuanto en el gravamen de la cosa común exigen el consentimiento unánime de los copropietarios. Por ejemplo, en relación con la posible constitución voluntaria de servidumbres, establece el art. 597.1 que "para imponer una servidumbre sobre un fundo indiviso se necesita el consentimiento de todos los copropietarios".
4.5. Contribución a los gastos comunes
La cuota parte correspondiente a cada uno de los copropietarios será el baremo decisivo para determinar su contribución a las cargas en la comunidad (art. 393).
El tenor literal del art. 393.1 se refiere exclusivamente a "las cargas". Pero entendiendo por cargas todo tipo de obligaciones que hayan de ser afrontadas por los comuneros, dada su condición de copropietarios, como por ejemplo los gastos de conservación, administración y reparación; impuestos o tributos; importe de obras realizadas; etc.
Para la distribución interna de la correspondiente deuda entre los comuneros, lo que indica el precepto es que ha de atenderse a la regla de proporcionalidad de cuotas: a mayor cuota, mayor será el importe de las "cargas" que habrá de afrontar cada uno de los copropietarios.
