6.1. Introducción
La LH parte del presupuesto de que, si la obligación garantizada produce intereses remuneratorios, la hipoteca cubre también el pago de ellos.
6.2. Bienes hipotecados en poder del tercer poseedor
En el supuesto de que haya llegado el momento de ejecución, el titular registral de los bienes hipotecarios sea cualquiera persona distinta al deudor hipotecante (denominado tercer poseedor), la hipoteca asegura únicamente los intereses de los dos últimos años transcurridos y la parte vencida de la anualidad corriente, salvo pacto en contrario incorporado a la escritura constitutiva.
Así lo establece el art. 114: "Salvo pacto en contrario, la hipoteca constituida a favor de un crédito que devengue interés no asegurará, con perjuicio de tercero, además del capital, sino los intereses de los dos últimos años trascurridos y la parte vencida de la anualidad corriente".
En ningún caso podrá pactares que la hipoteca asegure intereses por plazo superior a cinco años (art. 114.2 LH), prohibición que desarrolla el art. 220 RH afirmando que: "cuando se fije en la escritura una cantidad global para responder del pago de intereses, no podrá exceder del importe correspondiente a cinco anualidades".
En relación con el tercer poseedor, el art. 662 LEC establece que en cualquier momento anterior a la aprobación del remate o a la adjudicación al acreedor, el tercer poseedor podrá liberar el bien satisfaciendo lo que se deba al acreedor por principal, intereses y costas, dentro de los límites de la responsabilidad a que esté sujeto el bien.
De otro lado, hay que tener en cuenta que la ley 1/2013, de 14 de mayo, de protección a los deudores hipotecarios, reestructuración de deuda y alquiler social, ha incorporado un tercer párrafo al art. 114 LH, con el siguiente tenor: Los intereses de demora o créditos para la adquisición de vivienda habitual, garantizados con hipotecas constituida sobre la misma vivienda, no podrán ser superiores a tres veces el interés legal del dinero y sólo podrán devengarse sobre el principal pendiente de pago. Dichos intereses de demora no podrán ser capitalizados en ningún caso, salvo en el supuesto del art. 579.2 LEC.
6.3. Continuidad de la pertenencia de los bienes al deudor hipotecario
En tal supuesto, no hay tasa temporal para los intereses: los bienes responden por todos los intereses impagados, por antiguos que sean, siempre que no hayan prescrito. En tal sentido, establece el art. 146 LH que "el acreedor hipotecario podrá repetir contra los bienes hipotecados por el pago de los intereses vencidos, cualquiera que sea la época en que deba verificarse el reintegro del capital; mas si hubiere un tercero interesado en dichos bienes, a quien pueda perjudicar la repetición, no podrá exceder la cantidad que por ella se reclame de la garantizada con arreglo al art. 114".
Además, para asegurar los intereses vencidos y no satisfechos, el acreedor podrá exigir al deudor: ampliación de la hipoteca sobre los mismos bienes hipotecados, según dispone el art. 115.1 LH.
6.4. Precisiones complementarias
Conviene resaltar que la detallada regulación de los intereses se debe a que el Registro informa del momento constitutivo de la hipoteca, pero no del alcance concreto de la obligación de intereses en cualquier momento posterior. Por tanto, un eventual adquiriente de la finca hipotecaria, sólo a través de la cláusula inscrita puede conocer hasta donde, en el peor de los casos, le afecta la responsabilidad hipotecaria.
La expresión relativa al eventual tercero perjudicado ha de considerarse dirigida a proteger a cualquiera otra persona que, con posterioridad a la constitución de la hipoteca de que se trate, adquiere un derecho real susceptible de inscripción y, en particular, a los acreedores hipotecarios sucesivos, e incluso en favor de cualesquiera otras personas que sean acreedores del deudor hipotecario por cualquier título, ya sea anterior o posterior a la inscripción de la hipoteca.
6.5. Los intereses variables
Desde la última década del siglo XX, cabe afirmar que la admisión de la inscripción de las cláusulas de interés variable se encuentran fuera de discusión, al tiempo que los tipos de interés han seguido descendiendo, aunque sea en centésimas, de forma paulatina hasta que la crisis financiera del verano de 2007 ha invertido un nuevo ciclo de incremento de los intereses.
Pero cabe también que las condiciones macroeconómicas determinen el fenómeno en sentido contrario y, por ello, la Dirección General de los Registros y el Notariado exige que los intereses variables puedan determinarse mediante cláusulas específicas tanto al alza como a la baja y en relación con un tipo de referencia de carácter objetivo que, por tanto, no dependa de la parte acreedora y cuya fórmula matemática de aplicación se incorpore a la escritura.
No podemos dejar de citar por su transcendencia práctica las STS del 2013 sobre la nulidad de las cláusulas suelo y la limitación de la posible retroactividad al 9 de mayo de 2013 en relación con el grave trastorno del orden público económico que podría suponer una mayor retroactividad en la devolución de las cantidades cobradas y la STS de 25 de marzo de 2015 que en igual línea afirma que la seguridad jurídica la buena fe y el riesgo de trastornos graves justifican la irretroactividad de efecto.
El RD-Ley 1/2015 y, después, la Ley 25/2015 de mecanismo de segunda oportunidad, reducción de carga financiera y otras medidas de orden social modifica el RD-Ley 6/2012 señalando que "en todo caso, se inaplicarán con carácter indefinido las cláusulas limitativas de la bajada del tipo de interés previstas en los contratos de préstamo hipotecario" a los deudores hipotecarios a los que resulte de aplicación el CBP en su actual redacción.
El Tribunal de Justicia de la Unión Europea, en sentencia de 21/12/2016, rectificada mediante Auto del mismo Tribunal de 1/2/2017, se pronunció sobre si la limitación de dicha retroactividad es compatible con la normativa UE a la vista de la Directiva 93/13/CEE, afirmando que el art. 6.1 de la citada Directiva debe interpretarse en el sentido de que procede considerar, en principio, que una cláusula contractual declarada abusiva nunca ha existido. Por consiguiente, debe tener como consecuencia, en principio, el restablecimiento de la situación de hecho y de derecho en la que se encontraría el consumidor de no haber existido dicha cláusula.
A consecuencia de este pronunciamiento, y ante el previsible incremento de demandas solicitando la restitución de cantidades pagadas por la cláusula suelo, se dicta en España el RD-Ley 1/2017 de 20 de enero, con el fin de arbitrar un cauce sencillo y ordenado, de carácter voluntario para el consumidor, que facilite un acuerdo con la entidad de crédito que les permita solucionar sus diferencias mediante la restitución de dichas cantidades.
6.6. El llamado euribor hipotecario
Se ha tratado de un índice de referencia oficial usado para las previsiones hipotecarias por recomendación del Banco de España en los prestamos hipotecarios y de consumo.
La posibilidad planteada en 2016 respecto de un nuevo Euribor no ha resultado finalmente viable dadas las condiciones actuales del mercado, por lo que se trabajará en un sistema híbrido en los próximos meses, tras el anuncio realizado en tal sentido por el Banco Central Europeo el 4/5/2017.
6.7. Los intereses moratorios
Los intereses nacidos a consecuencia del incumplimiento de la obligación garantizada pueden quedar asegurados mediante la hipoteca, pero el acuerdo expreso debe reunir los siguientes requisitos:
- Establecerse nítidamente de forma diferenciada respecto de los intereses renumeratorias.
- Determinación de un tipo propio de interés respecto de los moratorios o, en caso, un tope máximo de responsabilidad por razón de ellos.
- Respetar, sumados a los renumeratorios, el plazo máximo de cinco años establecido en el art. 114 LH.
- Marcando una política claramente restrictiva y licitadora de los tipos de interés, debe tenerse en cuenta que la Ley 1/2013, de medidas para reforzar la protección a los deudores hipotecarios, reestructuración de deuda y alquiler social, ha acabado por imponer de manera imperativa que respecto de las hipotecas constituidas sobre la vivienda habitual, los intereses de demora que pueden exigir las entidades de crédito deben quedar, entoldo caso limitados al triple del interés legal del dinero, fijado en los últimos años en el 4 por 100, aunque para el año 2015 fue establecido en el 3,50 por 100. En todo caso, en el supuesto de ejecución de vivienda habitual las cosas exigibles al deudor ejecutado no podrán superar el 5 por 100 de la cantidad que se reclame en la demanda ejecutiva, establece el art. 575.1 de la Ley 1/2013.
La STJUE de 21 de enero de 2015 entra a interpretar la indicación realizada en la Ley 1/2003 respecto de las ejecuciones ya iniciadas en cuanto a la revisión del cálculo de intereses sobre el límite establecido indicando que, si son abusivos, el Juez, sin necesidad de nuevo cálculo alguno, puede declararlos nulos.
La STS 79/2016 de 18 de febrero, para el caso de intereses moratorios, aclara que "el Auto del Tribunal de Justicia de la Unión Europea de 11/6/2015 (Asunto C-602/13) no admite que, una vez declarada la abusividad de la cláusula de intereses moratorios, sea directamente aplicable el interés previsto en el citado art. 114.3 LH: "… El contrato de que se trate debe subsistir, en principio, sin otra modificación que la resultante de la supresión de las cláusulas abusivas, … (el juez no puede) … reducir el importe de la pena convencional impuesta al consumidor, en lugar de excluir plenamente la aplicación a éste de la referida cláusula … , si el juez nacional tuviera la facultad de modificar el contenido de las cláusulas abusivas, dicha facultad podría poner en peligro la consecución del objetivo a largo plazo previsto en el art. 7 Directiva 93/13 … al eliminar el efecto disuasorio que ejerce sobre los profesionales el hecho de que, pura y simplemente, tales cláusulas abusivas no se apliquen frente a los consumidores, en la medida en que los profesionales podrían verse tentados a utilizar tales cláusulas al saber que, aun cuando llegara a declararse la nulidad de las mismas, el contrato podría ser integrado por el juez nacional en lo que fuera necesario, garantizando de este modo el interés de dichos profesionales".
6.8. Las costas y gastos
En virtud de pacto expreso, la garantía hipotecaria suele extenderse también a las costas y gastos que tengan relación con la propia dinámica de la relación hipotecaria.
Entre las costas, alcanzan peculiar relevancia las propias costas judiciales que, en su caso, pudiera originar la propia ejecución hipotecaria o el ejercicio de la acción de devastación. Los gastos han de reducirse, según el profesor Lasarte, a las cantidades abonadas por el acreedor para evitar el perjuicio de la cosa hipotecada o por acuerdo expreso con el deudor (ej. abono de la primera cuota del seguro de incendio).
Conviene reiterar que, en el supuesto de ejecución de vivienda habitual, las costas exigibles al deudor ejecutado no podrán superar el 5% de la cantidad que se reclame en la demanda ejecutiva (art. 575.1 bis LEC). En materia de gastos, la STS 705/2015 de 23 de diciembre, aprecia la nulidad por abusividad de ciertas cláusulas relativas a gastos hipotecarios que se atribuían al consumidor. En la práctica y tras esta resolución, la banca asume gastos como el de la inscripción constitutiva en el Registro de la Propiedad o incluso algunas entidades participan en ciertos gastos relativos a la primera copia o a la labor de gestión.
6.9. Valor de tasación y determinación del tipo en subasta
El Registrador en la inscripción de la hipoteca hará constar (art. 682.3 LEC) el precio en que los interesados tasan la finca para que sirva de tipo de subasta que no puede ser inferior al 75% del valor señalado en tasación, ya sea en el procedimiento de ejecución judicial o ya sea en la venta extrajudicial.
