El tercero, para ser considerado tercero hipotecario debe reunir los cuatro requisitos siguientes:
- Adquisición debidamente inscrita de una titularidad jurídico–real,
- Conseguida de buena fe
- A título oneroso
- Que traiga causa del anterior titular registral.
3.1. La adquisición a título oneroso
El tercero debe haber adquirido mediante contraprestación por su parte, es decir, a título oneroso.
Los adquirentes a título gratuito (por ejemplo, mediante donación o herencia) no gozarán de más protección registral que la que tuviese su causante o transferente (art. 34 LH).
3.2. La adquisición de buena fe
La buena fe del tercero se presume siempre, mientras no se pruebe que desconocía la inexactitud del Registro. La buena fe se presume siempre, y al que afirma la mala fe de un poseedor corresponde la prueba. Es iuris tantum.
En los supuestos de doble venta, si el segundo adquiriente inscribe de buena fe, desconociendo la circunstancia de la anterior transmisión, la presunción de buena fe supone la consolidación de la adquisición por el tercero.
3.3. La adquisición del titular registral anterior
Consecuencia del propio ordenamiento hipotecario, pues:
- sólo el titular registral se encuentra legitimado para disponer de los derechos inscritos
- es un corolario imprescindible del tracto sucesivo, en torno al cual se estructura el conjunto de las normas hipotecarias.
Tercero a efectos hipotecarios, es únicamente el tercer adquirente; es decir el causahabiente de un titular registral, por vía onerosa.
La fe pública registral se encuentra excluida ab radice en el supuesto de la inmatriculación, pues quien inmatricula e incorpora una finca al elenco de las "propiedades inscritas", desde el punto de vista registral, es obvio que no adquiere de "titular anterior" alguno, sino que él mismo es el primer titular registral.
Tras la reforma practicada por la Ley 13/2015 "Si la inmatriculación de la finca se hubiera practicado con arreglo a lo establecido en los números 1, 2, 3, y 4 del art. 204, el art. 205 y el art. 206, los efectos protectores dispensados por el art. 34 de esta Ley no se producirán hasta transcurridos dos años desde su fecha. Esta limitación se hará constar expresamente en el acta de inscripción, y en toda forma de publicidad registral durante la vigencia de dicha limitación".
3.4. La inscripción de su propia adquisición
La inscripción sólo puede beneficiar a quien la realiza, y siendo que la fe pública registral es un efecto favorable de la inscripción, ésta es una exigencia sine qua non para que el sistema registral despliegue los efectos que le son propios, en beneficio del adquirente.
Contrario sensu, la inscripción del tercer adquirente priva de eficacia a los actos intermedios de transmisión del bien inmueble que, debiendo o pudiendo haber sido inscritos, no ha llegado a acceder al Registro.
