09.8. La protección de la vivienda habitual

El art. 1320 CC establece que "Para disponer de los derechos sobre la vivienda habitual y los muebles de uso ordinario de la familia, aunque tales derechos pertenezcan a uno solo de los cónyuges, se requerirá el consentimiento de ambos o, en su caso, autorización judicial".

No se trata sólo de que el cónyuge titular del derecho sobre la vivienda no pueda venderla en caso de propiedad, sino que tampoco podrá realizar actos dispositivos relativos a cualesquiera otros derechos (arrendamiento, usufructo, etc.) sin contar con el consentimiento de su cónyuge.

La exigencia del consentimiento conjunto o consentimiento dual de ambos cónyuges pone de manifiesto que el supuesto regulado en el art. 1320 es únicamente referible a los actos de enajenación inter vivos, quedando excluidos de su ámbito cualesquiera actos mortis causa.

El segundo párrafo del art. 1320, procurando la protección del tercero que, de buena fe, adquiera derechos sobre la vivienda habitual dispone que "La manifestación errónea o falsa del disponente sobre el carácter de la vivienda no perjudicará al adquirente de buena fe".

La protección de la vivienda habitual en el sentido expuesto alcanza a cualquier tipo de régimen económico del matrimonio.

Cuando la Ley aplicable exija el consentimiento de ambos cónyuges para disponer de derechos sobre la vivienda habitual de la familia, como es este caso, será necesario para la inscripción de actos dispositivos sobre una vivienda perteneciente a uno solo de los cónyuges que el disponente manifieste en la escritura que la vivienda no tiene aquel carácter, o bien que conste el consentimiento del otro cónyuge, o la autorización judicial supletoria (art. 91 RH).

En todo caso, la sanción de la falta de consentimiento será la nulidad absoluta del acto de disposición si se ha realizado a título gratuito, o la anulabilidad durante 4 años si se ha realizado a título oneroso (ex art. 1322), siempre teniendo en cuenta que en este último caso podría apreciarse la confirmación tácita posterior por parte del cónyuge cuyo consentimiento se ha omitido.