5.3. Arrendamiento y usufructo de establecimiento mercantil

3.1. El arrendamiento del establecimiento mercantil

En el Derecho español, el arrendamiento de establecimiento mercantil carece de regulación legal, por lo que queda sometido a las disposiciones generales del Código Civil (arts. 1542 y ss. CC).

El arrendamiento del establecimiento se distingue del arrendamiento del local, en el que dicho establecimiento se encuentra instalado: mientras que en este último el objeto del arrendamiento es el local, en el arrendamiento del establecimiento lo que se arrienda es el negocio.

El arrendatario tiene la obligación de entregar el establecimiento en buen estado de funcionamiento (art. 1554 CC).

El arrendatario está obligado al pago de la renta convenida y a utilizar el establecimiento destinándolo a la actividad pactada y, en defecto de pacto, a la que se infiera de la naturaleza de dicho establecimiento (art. 1555 CC).

El arrendatario del establecimiento mercantil, no tiene derecho de adquisición preferente en caso de que el arrendador venda el establecimiento a un tercero (STS 18/03/2009).

El contrato se extingue por las causas generales. Principalmente, por el transcurso del tiempo (STS 24/05/1993), por el mutuo acuerdo de las partes, o por resolución en caso de incumplimiento.

3.2. El usufructo del establecimiento mercantil

El usufructo del establecimiento mercantil no es frecuente en España, salvo en los casos de la pequeña empresa cuando el empresario individual lega al cónyuge viudo el usufructo sobre la totalidad de la herencia de la que forma parte una empresa.

Antes de entrar en la posesión del establecimiento, el usufructuario tiene obligación de hacer inventario de los bienes y derechos que lo integran, obligación de cumplir con citación del nudo o de los nudos propietarios (art. 491.1 CC), así como la de prestar fianza (art. 491.2 CC) salvo que el constituyente del usufructo le hubiera dispensado de esas obligaciones "cuando de ello no resultare perjuicio a nadie" (art. 493 CC), lo que habrá que apreciar caso por caso.

El usufructuario tiene el derecho pero también el deber de ejercitar en ese establecimiento la misma actividad que venía desarrollando el constituyente del usufructo, sin modificar el nombre comercial con el que el anterior titular realizaba el giro y tráfico y sin modificar las características del establecimiento.

En el establecimiento mercantil coexisten bienes que es menester conservar durante toda la duración del usufructo (marcas, etc), y otros que tienen una vida limitada (una furgoneta de reparto), o bien están destinados a consumirse (materias primas).

Durante el usufructo, el usufructuario tiene la obligación de poner en conocimiento del nudo propietario cualquier acto de un tercero de que tenga noticia que sea susceptible de afectar a la composición o a la capacidad productiva del establecimiento; y, si no lo hiciere responderá frente al nudo propietario de los daños y perjuicios causados.