19.5. Procedimiento para la cesación de actividades prohibidas a los propietarios y ocupantes

5.1. Objeto litigioso

El objeto procesal de este procedimiento consiste en la pretensión de inmediata cesación de las actividades prohibidas realizadas por el ocupante, sea o no propietario del piso o local, y en la eventual indemnización de daños y perjuicios producidos a la comunidad, así como la privación del derecho al uso de la vivienda o local por tiempo no superior a 3 años, si el infractor fuere el propietario; en caso contrario, la comunidad podrá solicitar la extinción de los derechos relativos a la vivienda o local del ocupante no propietario, así como su inmediato lanzamiento.

El bien cuya protección se reclama es el derecho a la seguridad, tranquilidad y salubridad de los demás comuneros.

Pero, el problema estriba en que, junto a dicho bien, también ha de ser merecedor de tutela el derecho a la intimidad y a la inviolabilidad de domicilio (art. 18.2 CE) .

A) Actividades prohibidas en los estatutos

Las actividades cuyo cese se pretende, desarrolladas en el piso o local o en el resto de la finca, han de estar prohibidas por los estatutos como dañosas para el inmueble o para la pacífica convivencia de todos los ocupantes en ella (art. 7.2).

Dicha prohibición estatutaria no puede serlo contra legem, porque, en tal caso, se impone la revisión judicial de la norma estatutaria por el procedimiento de adaptación forzosa a la LPH.

B) Actividades dañosas para la finca

Otro de los fundamentos de la pretensión consiste en la realización de actividades que resulten dañosas para el inmueble (art. 7.2 LPH) .

C) Actividades molestas, insalubres, nocivas, peligrosas o ilícitas

Finalmente, puede la pretensión fundamentarse en la realización de alguna de las enunciadas actividades, cuya prohibición tiende a proteger el derecho a la seguridad, tranquilidad y salubridad de la copropiedad (art. 7.2).

5.2. Legitimación

A) Activa

La legitimación activa la ostenta la Junta de propietarios (art. 7.2), quien habrá de adoptar el correspondiente acuerdo autorizando al Presidente para entablar la acción de cesación, el cual actúa como representante en juicio de la comunidad (art. 13.3), pudiendo utilizar el interesado contra este acuerdo de autorización de la Junta el procedimiento de impugnación del art. 18.

B) Pasiva

Legitimados pasivamente los están el propietario, usufructuario, representante del piso pro-indiviso o el ocupante que hubieren cometido alguna de las mencionadas actividades prohibidas en el art. 7.2 LPH.

5.3. Competencia

La competencia objetiva la tienen los Juzgados de Primera Instancia (art. 85.1 LOPJ) y la territorial los del lugar en que radique la finca (art. 52.1 LEC) .

5.4. Presupuestos especiales de la actividad: la acreditación del requerimiento previo y de la certificación del acuerdo de la junta

Conforme al art. 7.2 LPH, con carácter previo a la presentación de la demanda, el Presidente de la comunidad, a iniciativa propia o de cualquiera de los propietarios, requerirá a quien realice las actividades prohibidas por este apartado la inmediata cesación de las mismas, bajo apercibimiento de iniciar las acciones judiciales procedentes. El requerimiento ha de ser fehaciente y solamente si el infractor persistiera en su conducta el Presidente, previa autorización de la Junta, debidamente convocada al efecto, podrá entablar contra él acción de cesación".

Estos requisitos constituyen, pues, presupuestos de la admisibilidad de la demanda.

5.5. La MC de la cesación provisional de las actividades prohibidas

Conforme al art. 7.2 LPH, el juez podrá acordar con carácter cautelar la cesación inmediata de la actividad prohibida bajo apercibimiento de incurrir en delito de desobediencia.

5.6. Procedimiento

El procedimiento aplicable es el del JOr (art. 7.2), es decir, con la sola especialidad del requerimiento fehaciente al infractor y de la autorización de la Junta, previos a la presentación de la demanda. El resto del procedimiento es el común de los arts. 399 y ss. LEC.

5.7. Sentencia

El contenido de la sentencia estimatoria estriba en los pronunciamientos siguientes:

  1. La cesación definitiva de la actividad prohibida;
  2. La indemnización de daños y perjuicios que proceda; y
  3. La privación del derecho al uso de la vivienda o local por tiempo no superior a 3 años, en función de la gravedad de la infracción y de los perjuicios ocasionados a la comunidad.

Si el infractor no fuera propietario la sentencia podrá declarar extinguidos definitivamente todos sus derechos relativos a la vivienda o local, así como su inmediato lanzamiento.