El régimen de la usucapión atraviesa por una compleja y larga evolución histórica, por lo que es necesario distinguir las siguientes etapas:
12.1. Régimen primitivo de las XII Tablas
Según un precepto de las XII Tablas, la garantía debida por el enajenante al adquirente era de dos años, cuando se trataba de enajenación o venta de fundos, y de un año para las restantes cosas. Por el transcurso de estos plazos, y en virtud del usus (uso-capere), se atribuía la propiedad al adquirente, cesando por ello la garantía (auctoritas) del enajenante.
La ley excluía de la usucapión las siguientes cosas:
- Las que habían sido hurtadas (res furtivae).
- Las que pertenecían a un extranjero.
- Las cosas enajenadas por la mujer sin la asistencia (auctoritas) del tutor.
- La linde (limes) que se dejaba entre las fincas rústicas.
- El lugar destinado a la incineración.
12.2. Reformas de la jurisprudencia clásica
Por influencia de los juristas, se extiende el ámbito de las cosas que no pueden ser objeto de usucapión a los inmuebles poseídos por la violencia (res vi possessae).
La jurisprudencia completa la concepción de la posesión civil continuada con la noción de la interrupción de la usucapión.
La usucapión, que originariamente era complemento de la mancipatio, extiende su ámbito a las adquisiciones de quien no es dueño (a non domino).
La jurisprudencia exige para la usucapión la concurrencia de dos requisitos: la bona fides, o recta conciencia del usucapiente de que posee legítimamente y no lesiona derechos ajenos, y la iusta causa, o relación precedente que justifica la posesión.
12.3. Prescripción de largo tiempo (longi temporis praescriptio)
La usucapión de derecho civil sólo podía realizarse por los ciudadanos romanos y por los latinos Recaía sobre las cosas que podían ser objeto de dominio. Se usucapían los predios itálicos pero no los provinciales.
Durante el Principado, existe un medio para proteger la larga posesión de los fundos situados en las provincias; se admitió que el que había poseído sin perturbación durante diez o veinte años (según que el propietario viviese en la misma o en distinta ciudad) estaba protegido frente a la acción reivindicatoria del dueño.
Desde la época de los Severos, esta prescripción se convierte en modo de adquirir la propiedad, como lo era la usucapión. Se le aplican los mismos requisitos de la buena fe y la justa causa.
12.4. Régimen del Derecho postclásico y justinianeo
A partir del siglo III, la concesión de la ciudadanía y la desaparición de las distinciones clásicas de las cosas y de los fundos, hace que no tengan sentido las diferencias entre la usucapión y la praescriptio. Teodosio II (CTh. 4.14. 1) establece una prescripción extintiva de todas las acciones por el transcurso de treinta años. Una constitución de Constantino introduce la llamada prescripción de larguísimo tiempo (praescriptio longissimi temporis), que puede oponerse como excepción a cualquier acción reivindicatoria después de cuarenta años, aunque se haya iniciado sin buena fe y justo título.
