La comunidad de propietarios debe hacerse cargo de la reparación de las filtraciones en terrazas que funcionan como cubierta del edificio
Aunque la terraza sea de uso privativo, su función como cubierta la convierte en un elemento común, por lo que su mantenimiento y reparación son responsabilidad de la comunidad.
Así lo ha determinado la Audiencia Provincial de Cantabria en una reciente sentencia, en la que obliga a una comunidad de propietarios a asumir los costes de reparación de una terraza que actuaba como cubierta, así como a indemnizar por los daños causados. La comunidad había intentado atribuir la responsabilidad al propietario del piso donde se ubicaba la terraza, basándose en una cláusula estatutaria que establecía que los dueños debían mantener sus terrazas privativas. Sin embargo, el tribunal rechazó este argumento.
Terraza privativa vs. cubierta común: una distinción clave
La Sección Cuarta de la Audiencia Provincial aclaró que no debe confundirse la terraza como espacio privativo con su función como cubierta del edificio. Cuando las filtraciones y humedades provienen de la tela asfáltica (la capa impermeabilizante situada bajo el suelo de la terraza), esta conserva su naturaleza de elemento común, aunque esté en una zona de uso exclusivo.
Esta interpretación se basa en la jurisprudencia del Tribunal Supremo, que establece que:
- Si los daños se deben a defectos estructurales o de impermeabilización, la reparación corresponde a la comunidad de propietarios.
- Solo se podría responsabilizar al propietario de la terraza si se demuestra que el daño fue causado por un mal uso o falta de mantenimiento.
El caso que originó la sentencia
El conflicto surgió cuando las propietarias de un piso demandaron a su comunidad por las filtraciones de agua que sufrían en su vivienda, ubicada justo debajo de una terraza que servía de cubierta del edificio. Un informe pericial confirmó que el problema se debía al deterioro de la tela asfáltica, cuya vida útil había expirado.
Aunque el propietario del piso superior había realizado algunas reparaciones (como rejuntar baldosas y sellar juntas), estas resultaron insuficientes para solucionar las filtraciones.
Primera instancia vs. apelación: un cambio de criterio
Inicialmente, el Juzgado de Primera Instancia nº 2 de Laredo desestimó la demanda, argumentando que, según los estatutos de la comunidad, el mantenimiento de las terrazas privativas correspondía a sus propietarios.
Sin embargo, la Audiencia Provincial revocó esta decisión, respaldando a las demandantes. Los magistrados señalaron que el problema no era la terraza en sí, sino la impermeabilización de la cubierta, un elemento común cuya reparación compete a la comunidad.
Jurisprudencia clave: el criterio del Tribunal Supremo
La sentencia se apoya en varias resoluciones del Tribunal Supremo, entre ellas la STS 80/2024, que establece:
- Las terrazas pueden ser privativas, pero si las filtraciones provienen de defectos estructurales o de impermeabilización, la comunidad debe asumir los gastos.
- Solo si el daño se debe al pavimento o a un mal mantenimiento por parte del propietario, la responsabilidad recaería sobre este.
En conclusión, la Audiencia Provincial de Cantabria reafirma que, cuando una terraza actúa como cubierta del edificio, su impermeabilización es un elemento común, y su reparación debe ser asumida por la comunidad de propietarios, salvo que se demuestre negligencia del dueño de la terraza.
Esta sentencia sienta un precedente importante para casos similares, evitando que los propietarios individuales asuman costes que, por ley, corresponden a la comunidad.
