La compra de una vivienda es la inversión más cara de nuestra vida y la gran mayoría pedimos un préstamo hipotecario para conseguirla. Si es tu caso, infórmate de todos los detalles importantes en este artículo.
Tabla de contenido
¿Cuál puede ser el importe de la hipoteca?
El importe de la hipoteca es la cantidad de dinero que financia la entidad bancaria al comprador de la vivienda. Este capital se establece en base a dos aspectos:
1) Valor de tasación:
- Una empresa tasadora autorizada por la entidad debe realizar una valoración del inmueble considerando factores como localización, calidades, etc.
- Generalmente, la entidad suele conceder como capital el 80% del valor que resulte de la tasación del inmueble que se pretende adquirir, aunque en algunos tipos de préstamos se puede llegar a conceder el 100%.
2) Capacidad de endeudamiento:
- la entidad tiene en cuenta los ingresos netos del solicitante para la concesión de la hipoteca. Con el fin de que la economía doméstica no se vea perjudicada, se recomienda no endeudarse por una cuota mensual que supere el 30%-33% del salario menos los gastos fijos.
¿Cuáles son los índices de referencia hipotecaria?
El Banco de España es el responsable de publicar mensualmente la actualización de los diferentes índices de referencia que servirán a las entidades para revisar los préstamos a tipo de interés variable cuando corresponda.
Los porcentajes se calculan en función de la media arrojada por las ofertas hipotecarias existentes en el mercado.
Los principales índices son:
Euríbor:
- casi el 90% de las hipotecas en España están referenciadas a este índice.
- Sustituye al MIBOR desde el año 2000.
- Es calculado por la Federación Bancaria Europea tomando como base datos de las entidades que operan en la zona euro.
- Es el más cambiante de todos los índices, ya que es el que refleja de un modo más fiel las fluctuaciones del sistema financiero.
Interest Rate Swap (IRS):
- es un tipo de interés que refleja el coste del dinero a cinco años sin prima de riesgo.
- Da mayor estabilidad a las cuotas hipotecarias y elude la frecuente variabilidad de las revisiones mensuales que tienen otros índices, como el Euríbor.
- Por otra parte, suele ser un punto más caro que este último.
- Está en vigor desde el 29 de abril de 2012.
CECA:
- es calculado por la Confederación Española de Cajas de Ahorro tomando como base las Tasas Anuales Equivalentes (TAE), tanto de los préstamos hipotecarios como de los personales.
- Suele ser un porcentaje más alto que el Euríbor, ya que el TAE incorpora el tipo de interés nominal, las comisiones y el plazo de la operación, es decir, el coste efectivo del préstamo.
IRPH de bancos:
- se calcula haciendo una media de los préstamos hipotecarios para vivienda libre concedidos cada mes por los bancos a un plazo de amortización superior a 3 años.
IRPH de cajas de ahorro:
- igual que el anterior, pero tomando los préstamos concedidos por las cajas de ahorros.
IRPH de entidades:
- es la media resultante del IRPH de bancos y del IRPH de cajas de ahorro.
¿Cómo se fija el tipo de interés de la hipoteca?
El tipo de interés es el dinero que gana el banco por prestar dinero, es decir, el precio que cobran por financiar la compra de la vivienda.
Las entidades ofrecen dos modalidades básicas, aunque existen también soluciones mixtas más flexibles que combinan ambas posibilidades:
Fijo:
- la principal ventaja es la seguridad que proporciona, ya que la cuota siempre será la misma durante todo el periodo del préstamo.
- El tipo fijo se mueve entre el 5 y el 7%.
- El mayor inconveniente es que el plazo de amortización se sitúa entre los 15 y los 20 años, por lo que el importe de la cuota suele ser elevado, pero los intereses son más reducidos.
- En los últimos años, se han lanzado ofertas de ampliación hasta 30 años.
- Por otro lado, la comisión por amortización anticipada suele ser bastante elevada, llegando al 4%-5%.
Variable:
- la cuota varía en función de si sube o baja el índice al que se referencie el préstamo, que está sometido a las variaciones del precio del dinero.
- El plazo de amortización puede llegar a los 40 años cuando el prestatario es joven, pero no se recomiendan tantos años.
- La cuota se modifica durante las revisiones periódicas pactadas con la entidad, semestrales o anuales por norma general.
- Muchas entidades aplican un suelo y un techo al préstamo para que no se pueda subir o bajar la cuota más allá de un mínimo y un máximo, al margen de las fluctuaciones del índice.
- Además del índice de referencia, se suele aplicar a la cuota un diferencial de entre el 0,5 y el 1,5%.
- La comisión por amortización anticipada está limitada al 1% por ley.
Mixto:
- suele establecer un tipo de interés fijo durante el primer o los dos primeros años y el resto de de la vida del préstamo hasta su cancelación se rige por un tipo de interés variable.
¿Qué documentación se necesita para hacer una hipoteca?
El prestatario, es decir, quien pide el préstamo, debe aportar a la entidad una serie de documentos para la tramitación de la hipoteca:
- DNI, tarjeta de residencia o pasaporte.
- Escritura de Propiedad.
- Certificado del Registro de la Propiedad.
- Certificado de Seguro de la Vivienda.
- Último recibo del Impuesto de Bienes Inmuebles.
- Último recibo de la Comunidad de Propietarios.
- Declaración del Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas de los dos últimos años.
- Dos últimas nóminas, si se trata de trabajadores por cuenta ajena, y documentación adicional sobre la actividad profesional, si se trata de autónomos.
¿Cómo puedo calcular el diferencial de una hipoteca?
El diferencial es el porcentaje pactado con la entidad que se sumará al índice referencial de nuestra hipoteca (Euríbor, IRS, IRPH de cajas, bancos, CECA...).
Si nuestra hipoteca se referencia al Euríbor y tiene un diferencial del +0,90%, cuando el Euríbor esté al 1,20%, el interés que pagaremos por nuestra hipoteca será el 2,10%.
